Оценка ущерба собственника недвижимости от незаконного использования
Данная статья посвящена вопросуэкономических потерь собственников недвижимого имущества при фактическомнарушении их прав – незаконном использовании объекта недвижимости. Несмотря надолгую историю арендных отношений в целом и достаточно развитую практикуразличных форм сотрудничества арендодателя и арендатора, нарушение прав однойиз сторон есть достаточно частым явлением. В последнее время расширяетсяпрактика привлечения оценщика в качестве независимого эксперта по определениювеличины материального ущерба собственника недвижимого имущества от нарушенияего прав.
В действительности нередкислучаи, когда при аренде помещения арендатор, по тем или иным причинам,приостанавливает оплату помещения. Это, безусловно, есть невыполнением взятыхна себя обязательств и нарушением договора. Мы не рассматриваем в данном случаеслучаи мирного урегулирования ситуации, а перейдем к конфликту – арендатор неплатит и не освобождает помещение. При этом возникает убыток собственниканедвижимого имущества, который должен быть в надлежащем порядке возмещен.Возможно, в договоре аренды предусмотрены санкции по этому случаю. Однако, невсегда и их отсутствие не есть препятствием к возмещению убытка.
Согласно нормам действующегозаконодательства за нарушение прав арендодателя предусмотренагражданско-правовая ответственность, которая выражается, как правило, ввозмещении убытков собственника имущества. При этом под убытками понимаются какфактические потери арендодателя («реальный» ущерб – неполученные платежи), таки упущенная выгода (дополнительные доходы от реинвестирования арендныхплатежей). Если же арендатор получил вследствие нарушения условий договорадоходы (неуплаченные вовремя средства были использованы нарушителем дляполучения дохода), то собственник недвижимости, чьи права нарушены, вправетребовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере неменьшем, чем такие доходы.
Рассмотрим порядок определениятаких потерь. Согласно определению, данному в ГК Украины, под убыткамипонимают:
1. Выраженные в денежной формепотери; уменьшение материальных и денежных ресурсов в результате превышениярасходов над доходами.
2. Выраженный в денежной формеущерб, который причинен одному лицу противоправными действиями другого.
3. Потери от реализациипродукции, уплаченные штрафы, пени, неустойки и другие.
4. Неполученные доходы, которыеэто лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы егоправо не было нарушено (упущенная выгода).
При невыплате арендаторомплатежей за пользование помещением (жилым или нежилым) возникает недополучениедохода, который собственник получил бы, если его право не было нарушено, т.е.налицо ущерб, нанесенный собственнику. По определению, ущерб - убытки,непредвиденные расходы, утрата имущества и денег, недополученная (упущенная)выгода либо - убытки, нанесенные однойстороной другой противоправными действиями. Ущерб предполагает наличиеследующих предпосылок: причинность, незаконность, вина.
Упущенная выгода - доход или иноеблаго, которые не получены лицом вследствие нарушения его права невыполнениемобязательств иным физическим или юридическим лицом. В гражданском правеупущенная выгода - это неполученный доход, который подлежит возмещению.
Действующее законодательствопредусматривает взыскание собственником (арендодателем) в судебном порядкенеполученных доходов (убытков в виде упущенной выгоды), вследствие нарушенияили невыполнения должником принятого перед собственником обязательства. Однаков настоящее время судебная практика по спорам, связанным с взысканием упущеннойвыгоды, практически отсутствует.
Тем не менее, анализируядействующее законодательство и имеющуюся судебную практику можно определитьсостав доказательств, необходимых для обращения в суд с иском о взысканииупущенной выгоды. Для взыскания неполученных доходов кредитору необходимопредставить доказательства,подтверждающие:
1. Противоправность действийдолжника при нарушении или невыполнении принятого перед кредитором обязательства,то есть фактическое нарушение или невыполнение обязательства вопреки положениямдействующего законодательства, заключенного договора. При этом анализируютсяданные договора аренды, противоправность действий должника может подтверждатьсясудебными решениями, приговором суда;
2. Наличие и размер причиненныхубытков (неполученных доходов). В качестве исходных данных для обоснованного расчета неполученных доходов могутслужить следующие документы: договор аренды, из которого берутся данные обарендной ставке и условиях ее изменения, бухгалтерские данные о произведенныхплатежах, отчет о финансовых результатах деятельности кредитора, если кредитор– субъект хозяйствования;
3. Причинную связь междудействиями (бездействиями) должника и причиненными кредитору убытками - неполученные доходы могли повлиять наисполнение обязательств собственника имущества (кредитора), чем нанести вред нетолько его имущественному состоянию, но и репутации;
4. Предпринятые кредитором мерыпо взысканию задолженности – переписка с должником, фиксированные протоколомвстречи, устные договоренности.
В заключении приведем конкретныйпример. Иск компании А к компании Б удовлетворен. Принято решение взыскать долгс компании Б за аренду нежилых помещений и госпошлину. Однако, помимо денег занезаконное (без оплаты) использование объекта недвижимости и расходов на судебное разбирательство,следует учесть потери компании А в связи с просрочкой платежей (в результатезатягивания компанией Б выплат во времени). Указанные средства могли бы бытьреинвестированы компанией А и получена плановая прибыль. Либо, в отсутствиесвоевременной оплаты компании А пришлось привлечь заемные средства для покрытиятекущих платежей, что увеличило операционные расходы компании А и снизилоприбыль. Каково же решение вопроса ? Вданном примере упущенная выгода рассматривается как часть валовой прибыли,которая с большой долей вероятности могла быть получена арендодателем иинвестирована им в предприятие, в течение реального срока хозяйствования притипичной доходности предприятия. Приэтом в качестве типичной может использоваться репрезентативная доходностьпредприятия, определенная по итогам последнего отчетного периода, еслидеятельность предприятия в этом период не испытывала влияния особых факторов.Если же есть определенные сложности с выбором типичной доходности (деятельностьнестабильна и сложно прогнозируема), то предпочтение следует отдаватьминимальной наиболее вероятной доходности, посредством которой определяетсянижняя граница величины упущенной выгоды. Также в качестве величины упущеннойвыгоды может рассматриваться сумма затрат на получение кредита, которыйкомпании А пришлось привлечь, плюс проценты по его обслуживанию. Все расчеты,при необходимости, производятся с учетом фактора времени.
