Рынок оценочных услуг: ситуация, законодательство, регулирование

(ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ)

Рынок оценки в большом количестве стран из-за кризиса находится на грани выживания, уменьшилось количество сделок. Как в Украине обстоят дела?

Безусловно, текущее положение в экономике страны не могло не отразится на рынке оценочных услуг. Кризис ликвидности в банковском секторе, повлекший за собой кризис кредитования, обвал ипотечного рынка, снижение объема производства плюс сворачивание большинства проектов и уход инвесторов – все это крайне негативно отразилось и на рынке оценочных услуг.

Нужно сказать, что сейчас объем рынка оценочных услуг уменьшился. Снижение спроса на услуги повлекло за собой фактическое прекращение деятельности множества компаний-оценщиков либо сокращение штатов. Особенно это касается компаний, «львиную долю» в доходах которых занимали гонорары от оценки предметов залога.

Гонорары на наиболее массовые виды услуг также несколько снизились. При этом работать стало сложнее. Собрать информацию на рынке стало проблематичнее - на рынке отсутствуют готовые прогнозные данные, определение прогнозного курса доллара, изменения ВВП, инфляции и т.д. Поэтому такая ситуация требует привлечения профессионалов в области маркетинга и аналитики, финансового моделирования. А это, в свою очередь, существенно увеличивает расходы на выполнение работ по оценке.

Хочу подчеркнуть, что если в ближайшее время на рынке будут постепенно проходить изменения по отсеиванию недостаточно профессиональных участников. Останутся те, кто наиболее профессионален, заработал хорошую репутацию, организован и имеет гибкую стратегию развития.

На украинском рынке работают как отечественные, так и иностранные оценочные фирмы – в чем их разница?

У иностранных компаний  на порядок выше стоимость услуг. При этом, качество услуг  не всегда выше, поскольку зависит не от стоимости, а от конкретного исполнителя. А ведь как в отечественных, так и в иностранных компаниях встречаются как специалисты высокого класса, так и малограмотные сотрудники;

Безусловно, если отечественные компании более уязвимы с точки зрения рынка – более зависимы от мнения потребителей, не имеют «громкого имени». Это накладывает на их действия особую ответственность, если, конечно, компания открыто конкурирует на рынке и ставит перед собой долгосрочные цели. 

Сталкиваются ли оценщики с мошенничеством со стороны клиентов?

Конечно, в практике встречаются недобросовестные клиенты. Их условно можно разделить на два типа. Первый тип: услуги оценщика  им очень нужны, но платить за них не хочется. В этом случае заказчик категорически отказывается от аванса оценщику (предлог: «пока денег нет, заплачу всю сумму сразу, часто – после получения кредита, страховки, денег от продажи»… и т.п. или – «таковы правила нашей компании, вся сумма после подписания акта выполненных работ»). Да и отчет оценщика такие клиенты  хотят получить без оплаты. Надо ли говорить, что после получения отчета на руки такого заказчика оценщик может потом встретить только случайно.

Относительно второго типа клиентов, то у них с оплатой проблем не возникает, однако сам объект оценки или характер сделки вызывает опасения. Например,  документы на право собственности или материалы, содержащие важную информацию об объекте недостоверны (присутствуют поддельные свидетельства на право собственности, слегка подправленный техпаспорт БТИ, финансовая отчетность предприятия и т.п.). Возможен и такой вариант, когда  оценщику показывают другой объект, а не тот , который нужно оценить. Это вполне возможно по объектам, идентифицировать которые достаточно сложно (к примеру, незастроенные земельные участки, расположенные  вне границ населенного пункта). Ну и последний вариант, когда действительная цель оценки оценщику не объявляется, скрываются существующие обременения оцениваемого имущества, ограничения по его использованию или передаче прав.

А чего опасаться клиентам, обращаясь в сомнительные оценочные фирмы?

Конечно же, в первую очередь, это некачественно или непрофессионально выполненная работа. Это, как минимум, потерянные деньги на оплату отчета, который не выполнит своей функции. А в худшем случае – ущерб деятельности, использующей недостоверные результаты оценки. Частично этих рисков можно избежать, обратившись в компанию, имеющей полис добровольного страхования профессиональной ответственности.

(ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО)

Какая на данный момент ситуация с обновлением основных нормативных актов в сфере оценки? Какой из двух проектов - N 4487 или N 4487-1 Вы считаете более приемлемым для оценщиков и их клиентов?

Считаю вполне благоразумным действующий закон. А с внесением в него изменений, позволяющих ему регулировать и землеоценочную деятельность, он стал бы практически идеальным.

Последним временем просматриваются тенденции к упрощению методик оценки, с чем это связано и кому выгодно?

Я не вижу тенденции к упрощению. Общепринятые методики существуют много лет и мало изменились.

Помогут ли обновленные не так давно Лицензионные условия оценки земли повысить число участников рынка и качество предоставляемых ими услуг?

Новые лицензионные условия значительно усложняют выход на рынок, что неизбежно ведет к снижению конкуренции и качества услуг, а также и к их удорожанию. А многие требования данных условий, например, наличие в штате землеустроителя, экономиста, градостроителя, просто абсурдны.

Какие еще законодательные изменения необходимы для наилучшего функционирования рынка оценочных услуг?

Действующий Закон об оценке вполне справляется со своей задачей и, по моему мнению, не нуждается в изменениях. Некая неполнота национальных стандартов оценки (пока принято всего 4, планировалось 5) компенсируется возможностью и правом использовать Международные стандарты оценки. Поэтому можно сказать, что украинское законодательство, регулирующее деятельность оценщиков,  вполне адекватное. А работать некачественно можно при любом законодательстве и это зависит в большей степени от ситуации в обществе и экономике в целом, чем от нормативной базы.

Стоит ли в дальнейшем облегчать доступ на рынок новых игроков или, наоборот, ужесточать требования к участникам рынка?

Требования к участникам и так достаточно жесткие. А с упрощением на рынок выхода новых игроков, как правило, ужесточается конкуренция, что неизменно ведет к повышению качества и снижению цен на услуги. Тогда весомым становится профессионализм оценщика, а не наличие  связей в государственных органах. От этого выигрывают все. Государство же не должно создавать препятствия в создании и развития рынка.

(ГОС- И САМОРЕГУЛИРОВАНИЕ)

Оценочная деятельность в Украине недостаточно эффективно регулируется. Вредит ли экономике нашей страны наличие двух регуляторов в оценочной деятельности?

Безусловно, вредит. Оценщики, работающие с недвижимостью, вынуждены дважды проходить подготовку, сдавать экзамены и регулярно проходить повышение квалификацию по одному и тому же направлению, несут двойные и весьма существенные временные и денежные затраты. И никому, кроме чиновников, это не выгодно.

Необходимо ли вообще государственное лицензирование оценочной деятельности?

Оценочная деятельность, по моему глубокому убеждению, не нуждается в лицензировании. Это также касается и существующего лицензирования землеоценочных работ. Дело в том что,  лицензирование устанавливается для тех видов деятельности, в которых последствия от нарушений стандартов, правил и норм могут привести к тяжелым необратимым последствиям, затрагивающим большие территории и массы населения. Однако оценочная деятельность не отвечает подобному критерию. И, как показывает практика, с введением государственного лицензирования землеоценочной деятельности степень реальной безопасности и защищенности потребителя не увеличилась, а, наоборот, уменьшилась, так как контроль стал самоцелью Госкомзема, а силы и средства контролирующих органов распыляются между большим количеством заявителей и концентрируются на предварительном, а не перманентном контроле.

Стоит вводить повальное лицензирование или же усовершенствовать регулирование?

Действительно, в усовершенствовании регулирования есть смысл. Однако усовершенствовать – это не значит усилить давление на рынок со стороны регулятора. Регулирование должно быть осмысленным, финансово необременительным для оценщиков. Поясню последнее.  В законодательстве четко прописаны требования к работе оценщика как специалиста и субъекта хозяйственной деятельности, а также мера ответственности оценщика за те или иные нарушения норм действующего законодательства по оценке. У регуляторов масса рычагов воздействия на оценщика, как физического лица, так и субъекта оценочной деятельности, чем они с увлечением и пользуются, забывая о своих обязанностях. А ведь их у любого регулятора немало: первичная регистрация, ведение реестра, контроль за обучением и повышением квалификации,  разработка нормативной базы и т.п. При этом как то упускается важное обстоятельство – качество работы регулятора тоже нуждается в оценке и по ее результатам – в соответствующих выводах и действиях. Если о качестве работы оценщиков не писал и не говорил только ленивый, то работа двух регуляторов по выполнению своих обязанностей в отношении оценщиков (взятых на себя, к слову, добровольно и весьма настойчиво) – ФГИУ и Госкомзема – нигде и никогда всерьез не обсуждалась. А поговорить есть о чем. Ведь если посчитать, например, ущерб, нанесенный Госкомземом оценщикам земельных участков вследствие регулярной  немотивированной задержки с выдачей квалификационных свидетельств, свидетельств о повышении квалификации, лицензий, результатов обязательной до недавнего времени госэкспертизы, а также откровенный саботаж в вопросах получения любой информации и документов, которые, по здравому рассуждению, просто обязаны быть в открытом доступе – то  сумма получится огромная. Но никто и никогда из сотрудников или руководителей данных ведомств не привлекался к ответу за игнорирование своих обязанностей. Что примечательно, в этой ситуации не ощущается ни малейших действий со стороны двух  существующих саморегулирующих организаций оценщиков земель.

Как Вы относитесь к введению обязательного членства (в частности, оценщиков) в СРО?

Думаю, это должно оставаться на усмотрение оценщиков. Если СРО будут выполнять свои задачи, то оценщики и без обязательного требования будут их участниками, выбрав себе СРО «по вкусу». Однако на сегодняшний день СРО не выполняют взятые на себя перед обществом обязательства, отсюда и столь низкий уровень доверия и участия – не более четверти всех оценщиков числятся в отдельных СРО, да и те (не совсем понимают, зачем им это нужно.

(ИТОГИ)

Какие Вы можете дать рекомендации клиентам при выборе оценщика\оценочной компании?

Во-первых, расспросить знакомых, коллег и воспользоваться услугами компании, получившей хороший отзыв. Во-вторых, не мешало бы предварительно собрать информацию в СМИ, изучить репутацию компании и отсутствие негатива - это уже плюс. Компании, замешанные в сомнительных сделках, есть весьма рискованными.

В-третьих, посетите офис компании, оцените ее ресурсы, проверьте регистрационные документы и наличие соответствующих сертификатов и квалификационных свидетельств. Чем значительней работа, которую предстоит выполнить оценщику,  тем больше времени нужно уделить сбору  информации об оценщике и ее анализу.

Какие изменения на рынке оценки грядут в связи с предстоящей сменой власти?

Сложно сказать. Надеюсь, незначительные.