Водночас, як свідчить практика, навіть післягучних скандалів, пов’язаних з квартирними аферами, їх кількість абсолютно незменшилась. Зрозуміло, що для покупки квартири необхідні значні інвестиції ічітке усвідомлення можливих ризиків.
Ризик №1. Недобудова
Якщо Ви інвестуєте в об’єкт, який ще будується, правовласності зможете отримати лише післятого як будинок буде прийнятий в експлуатацію. Явним плюсом такого інвестуванняє можливість придбання квадратних метрівзначно дешевше, аніж в готовому вигляді. В той же час, інвестор дуже ризикуєцією сумою в разі недобудови. Якправило, забрати потім свої гроші у забудовника – достатньо проблематично.
Ризик №2. Покупка «проблемної» нерухомості
У випадку покупки готової квартири важливо чіткопереконатись в тому, що в ній не зареєстровані малолітні, неповнолітні особи,інваліди; квартира не знаходиться у заставі банку та щодо неї відсутні судовіспори. Покупка квартир в новобудовах може створити проблему в разівідсутності необхідної реєстрації тадозволів або проблемними аспектами, пов'язаними із земельною ділянкою(документи, які посвідчують право власності/користування можуть бути скасованіабо ж будинок може збудований на земельній ділянці з іншим цільовимпризначенням).
Ризик №3. Шахрайство
Наразі дедалі виникає дедалі більше шахрайських схем,коли пропонується до продажу квартира, яка не належить тій людині, яка пропонуєїї купити. Такі люди, як правило, беруть завдаток і зникають, потім їх знайтита притягнути до відповідальності майже неможливо.
Ризик №4. Маніпуляції з договорами
Достатньо розповсюдженими є випадки укладаннядоговорів покупки нерухомості на невигідних для покупця умовах, які дозволяютьпокупцеві абсолютно законно затягувати процес укладання договору або вмайбутньому успішно його оспорити.
Як ми вже переконались, ризиків є достатньобагато, тому потенційному інвестору потрібен алгоритм дій, який допоможеунеможливити будь-які проблеми в майбутньому та насолоджуватись покупкою .
Крок №1. Перевірка репутації продавця
Першочергово, ще наетапі вивчення інформації про квартиру, потрібно перевірити інформацію про неїв інтернеті. При цьому, якщо мова йде про новобудово, то шукати слід за назвоюкомплексу і паралельно – по забудовнику. Треба розуміти, що деякі забудовникиусвідомлюють те, що інформація про них в інтернеті – це перше, чим зацікавитьсяпотенційний покупець. Саме тому, в деяких випадках такі компанії можуть простооперативно моніторити та видаляти негативну інформацію.
Незайвою на цьомуетапі стане і перевірка компанії в контексті: часу з моменту створення юридичноїособи; репутації директора компанії, її засновників; відсутності ліквідаційнихпроцедур, виконавчих проваджень; наявності судових спорів.
Крок №2. Перевірка «на проблемність»
Таку перевірку увипадку з новобудовами слід розпочинати з відвідання сайту Державноїархітектурно-будівельної інспекції ( http://monitor.mkk.kga.gov.ua/ ), на вказаному сайті розміщено інформацію про всі об’єкти, до яких уінспекції є питання.
У випадку покупки квартири на вторинному ринку,потрібно переконатись, що квартира не знаходиться під арештом, в ній незареєстровано малолітніх, неповнолітніх осіб, а також інвалідів. Крім того,необхідно з’ясувати, хто є власником квартири, яким чином квартиру булопридбано та хто буде безпосередньо підписувати договір купівлі-продажу.
Крок №3. Знайомство з об’ єктом та вивчення документів
У випадку, якщо результати віртуального знайомства з забудовником таквартирою Вас влаштували, вже можна планувати безпосередній огляд об’єкта.У розмові з представникам продавцяважливо також поцікавитись, за якою схемою здійснюється продаж квартири. Так,найпоширенішими схемами є:
- участьу фонді фінансування будівництва;
- участьу інститутах спільного інвестування;
- укладанняпопереднього договору купівлі-продажу квартири;
- створенняжитлово-будівельних кооперативів.
При цьому, представника відділу продажів, ріелтораабо власника краще завчасно попросити підготувати всі документи, які стосуютьсяквартири.
Аналізуючи питання схем, за якими здійснюєтьсяпокупка квартир, не можу не згадати про достатньо поширену, особливо вКиївській області схему покупки квартири у фізичної особи, як забудовника.
Сказати про те, що це – ризикована схема – це несказати нічого. Звичайно, кожен сам вправі вирішувати, йти йому на ризик чи ні,але у випадку, коли забудовником омріяних покупцем квадратних метрів є фізичнаособа, треба враховувати наступне:
1. Відсутністьбудівельної компанії, яка несе відповідальність за хід будівництва: фізичнаособа-забудовник може залучати підрядників за своїм власним вибором. При цьому,не завжди першочерговою вимогою до таких підрядників можуть бути вимоги щодоякості роботи, тому дуже часто обираються ті підрядники, робота яких коштуєнайдешевше.
2. Передача100% коштів за
Якщо ж охарактеризувати цю схему в двох словах, тоюридично вона виглядає як те, що одна людина наймає іншу людину (щось схоже зпрорабом), для будівництва власного житла. Як і у випадку із прорабом,забудовник-фізична особа, не несе відповідальності за брак чи неякісневиконання робіт, матеріалів. Більше того, людина, яка інвестує в такунерухомість, не може вважатись споживачем в контексті ЗУ «Про захист правспоживачів», а отже норми і гарантії цього закону на таку покупку поширюватисьтеж не будуть.
Якщо ми говоримо про новобудову, такимидокументами мають бути:
1. Документи,що підтверджують право забудови на земельній ділянці. Так, у забудовника обов’язково повиннобути рішення місцевої ради про виділення земельної ділянки під забудову. Таке рішення повинно містити чіткі характеристикимайбутнього будинку, а також вказівку на площу земельної ділянки, і щонайважливіше – цільове призначення, під яке виділяється земля. При цьому, якщоземельна ділянка передана у власність –це повинно підтверджуватись державним актом на землю. Якщо ж йде мова прооренду землі, то в такому випадку повинен бути укладений договір оренди землі,в якому повинні бути чітко зазначені: межа, площа та технічні характеристикиоб’єкта будівництва;
2. Проектнадокументація, дозвільнадокументація, містобудівні умови таобмеження, технічні умови набудівництво.
3. Якщо Вам пропонують участь у фондіфінансування будівництва, обов’язково потрібно попросити надати правилафінансування будівництва, які застосовуються до такого фонду. Ознайомлення зтакими правилами дасть можливість оцінити всі ризики.
4. Якщо Вам пропонують купити квартиру шляхомучасті у діяльності житлово-будівельного кооперативу, в такому випадку слідтакож попросити надати його статут, оскільки у випадку вкладення коштів,покупець повинен до нього вступити, а отже потрібно розуміти які права таобов’язки ви на себе приймаєте.
Крок №4. Узгодження умов договору
Звичайно, що умовидоговору, за яким буде здійснюватись покупка квартири залежатиме в першу чергувід того, на якому етапі готовності житла буде здійснюватись його покупка.
Особливо важливозвернути увагу на наступні умови договору:
1. Термінздачі будинку в експлуатацію – він обов’язково повинен бути зазначений вдоговорі;
2. Моментреєстрації права власності – якщо забудовник бере на себе обов’язокзареєструвати право власності на квартиру покупця, то в такому випадкуобов’язково повинен бути чітко прописаний механізм цієї процедури. Якщо жпередбачається, що покупець буде займатись реєстрацією самостійно, в договорітакож повинен бути прописаний механізм та строки видачі відповідних документівзабудовником;
3. Ціна,розмір та порядок оплати за договором. Особливо актуальним це питання постає увипадку покупки житла з розстрочкою платежу. В цьому випадку важливо все жзафіксувати платежі в гривневому еквіваленті, а також чітко прописати графікздійснення платежів. Крім того, рекомендую наполягати на тому, щоб в договорібуло передбачено можливість сплати коштів на банківський рахунок продавця. Дужечасто покупці квартир йдуть на те, щоб передавати кошти за договором готівкоюпрацівникам юридичної особи-продавця. Така передача як правило фіксуєтьсятаємничим документом – актом приймання-передачі грошових коштів. Чомутаємничим? Тільки тому, що жодним законом такий документ не передбачений, аотже – повернути свої кошти, у випадку виникнення будь-яких проблем, може бутидостатньо проблематичним.
4. Процедурарозірвання договору. Рекомендую звертати увагу в договорі на те, в якихвипадках договір може бути розірвано: за чиєю ініціативою та які можуть бутисанкції. Крім того, важливо розуміти, в який строк покупець зможе повернутисвої гроші у тому випадку, якщо він втратить інтерес по відношенню до квартири.В моїй практиці були випадки, коли договорами передбачалась можливістьповернення коштів покупцю протягом одного року з моменту розірвання договору.
В будь-якому випадкунеобхідно враховувати, що якщо покупець вкладає кошти за будь-якою із схем, наетапі будівництва, то предметом покупки буде не квартира, а лише право їїпридбати після введення будинку в експлуатацію.
Крок №5. Укладення договору
Важливо! Якщо покупецьздійснює оплату фізичній особі, така фізична особа повинна власноруч написатипро це розписку. Розписка повинна бути чітко сформульована та написанаодержувачем коштів особисто. Лише розписка, відповідно до закону може підтвердитифакт передачі коштів фізичній особі. Навіть наявність свідків при передачікоштів без розписки, не зможе бути доказом такого факту. У випадку з юридичноюособою, оплату доцільно здійснювати лише через банк.