Житлова реформа без ілюзій: що насправді змінює новий закон

Українська житлова політика десятиліттями жила за правилами, які давно втратили зв’язок із реальністю. Черги на квартири, сформовані ще в радянські часи, існували паралельно з ринком, який розвивався сам по собі. Війна лише оголила цю системну кризу: сотні тисяч зруйнованих домівок, мільйони внутрішньо переміщених осіб і повна відсутність працюючих державних інструментів житлової підтримки.

13 січня Верховна Рада ухвалила закон «Про основні засади житлової політики» — рамковий документ, один з індикаторів Ukraine Facility, який вперше за багато років дає шанс зламати цю інерцію. Це не «закон про квартири», а спроба перезапустити саму логіку державної участі у житловій сфері.

Кінець радянської моделі

Головна символічна й практична зміна — скасування Житлового кодексу 1983 року. Саме він закріплював ілюзію, що держава може безкоштовно забезпечити житлом усіх, хто стоїть у черзі. Насправді ж ця система давно не працює: понад пів мільйона людей роками очікують житло, яке ніколи не з’являється.

Новий закон визнає очевидне: житлова політика має будуватися не навколо черг, а навколо реальних інструментів — оренди, фінансової підтримки, управління житловим фондом.

Соціальне, службове, доступне — нарешті різні речі

Закон чітко розмежовує три типи житла: соціальне, службове та доступне. Це принципово важливо, адже раніше ці поняття часто змішувалися, що відкривало простір для зловживань і неефективного використання ресурсів.

Окремо варто відзначити відмову від масової приватизації державного житла. Безкоштовна передача квартир у власність більше не є базовим інструментом державної політики. Виняток — захисники України. Для інших категорій акцент робиться на оренду та фінансові механізми поступового набуття власності: пільгову іпотеку, оренду з викупом тощо.

Управління замість роздачі

Одна з найбільш недооцінених новацій — запровадження операторів соціального та доступного житла. Це європейська практика, коли таке житло не просто будується, а професійно управляється: з прозорими правилами відбору, контролем якості та довгостроковою фінансовою моделлю.

Так само важливим є курс на повну цифровізацію житлової сфери. Прозорі реєстри, електронні черги, зрозумілі критерії доступу — без цього будь-яка реформа приречена.

Приватний сектор і оренда «в білу»

Закон відкриває можливості для державно-приватного партнерства у житловій сфері. Без залучення приватного капіталу відновити та наростити житловий фонд у післявоєнний період буде неможливо.

Окремий напрям — легалізація та цивілізований розвиток ринку оренди. Йдеться не лише про податки, а й про баланс прав орендарів і власників, що давно є нормою в країнах ЄС.

Фінансова логіка реформи також змінюється: надходження від оренди та фінансових інструментів мають спрямовуватися до револьверного фонду — кошти не «зникають», а постійно повертаються в систему.

Без завищених очікувань

Водночас варто уникати ілюзій. Цей закон — рамковий. Він не вирішує житлову проблему автоматично і не дає швидких результатів. Попереду — ухвалення спеціальних законів, розробка підзаконних актів, запуск інституцій і, головне, складний процес імплементації в умовах війни та масового внутрішнього переміщення.

Проте вперше за багато років Україна отримує шанс перейти від хаотичних рішень до системної житлової політики — зрозумілої для громадян, інвесторів і міжнародних партнерів. Чи буде цей шанс реалізований, залежить уже не від тексту закону, а від політичної волі та якості його виконання.