От теории к практике: договор пожизненного содержания

Часто "пожизненное содержание" ошибочно называют «дарственную», путая с договором дарения. Сразу отмечу, что договор пожизненного содержания заключается в тех случаях, когда человек хочет, но ввиду сложившихся обстоятельств, не может распорядиться своим имуществом. Именно согласно этому договору, владелец недвижимости полностью или частично может передать свое имущество досматривающему его человеку. При этом получатель взамен обязуется обеспечивать и досматривать собственника недвижимости пожизненно. Поэтому, договор дарения и договор пожизненного содержания - это совершенно разные сделки, которым Гражданский кодекс Украины выделил две разные главы Глава 55 «Дарение» (статьи 717-730) и Глава 57 «Пожизненное содержание (уход)» (статьи 744-758).

Отмечу, что договор пожизненного содержания заключается в тех случаях, когда человек хочет, но ввиду сложившихся обстоятельств, не может распорядиться своим имуществом. Именно согласно этому договору, владелец недвижимости полностью или частично может передать свое имущество досматривающему его человеку. При этом получатель взамен обязуется обеспечивать и досматривать собственника недвижимости пожизненно.

Теория.

Цивилисты договором пожизненного содержания называют юридическую сделку, в которой действуют две стороны в виде отчуждателя и приобретателя. Первый отказывается от своих прав собственника на ценные предметы и объекты, которыми располагает в пользу второго. К предметам и объектам такого рода причисляют частные дома, квартиры (целиком или их доли), иное владение движимого и недвижимого характера. Взамен от нового владельца отчуждаемой собственности он получает пожизненное обеспечение и/или уход.

Закон о договоре пожизненного содержания.

Гражданский кодекс Украины содержит специальную статью, разъясняющую суть данного соглашения с пожизненным содержанием и перечисляющую все нюансы, необходимые для его заключения.

В Договор вносятся те пункты, по части которых приобретатель и отчуждатель имущества пришли к соглашению относительно их исполнения первым. Это могут быть такие услуги, как внесение коммунальных платежей, осуществление косметических или капитальных ремонтных в жилище, починка техники опекаемого, приобретение в его пользу лекарственных средств и продуктовых товаров, приготовление еды и т.д.

Условия, на которых ценный объект одного лица переходит во владение другого, должны быть отражены в соглашении. То же самое касается и особенностей осуществления обязательств приобретателя — каким образом и как часто они будут им производиться.

Как бы ни договорились между собой стороны, предоставляемая опекаемому каждый месяц компенсация за отказ от прав на собственность, должна иметь выражение в денежных средствах. Например, она может соответствовать минимальному пенсионному довольствию.

Требование, предъявляемое к оформлению Договора, — он в обязательном порядке должен быть заверен нотариусом.

Собственник, получивший во владение ценный объект в процессе передачи его по данному соглашению, не может пользоваться им до тех пор, пока жив его бывший хозяин. Это означает то, что данный вид юридического соглашения накладывает существенные ограничения на право настоящего владельца распоряжаться своим имуществом.

Тем не менее, договоры с пожизненным содержанием одного лица другим как вид сделки между сторонами, заключаемой с целью передачи/получения имущества взамен обеспечения/оказания­ материальной помощи и/или ухода, — распространенная юридическая практика. И потому процент их расторжения также высок.

Соглашение, гарантирующее лицу взамен передачи ценного объекта в виде дома или квартиры другому материальную поддержку и заботу от него, расторгается в суде. С этой целью отчуждателю достаточно подать в судебную инстанцию иск с требованием об этом и доказательствами того, что ответчик не выполняет в отношении него обязательств, указанных в Договоре.

Отмечу также и то, что такого рода договор должен заключаться исключительно в письменной форме, после чего договор необходимо удостоверить у нотариуса и зарегистрировать. Право собственности на указанное в договоре недвижимое имущество перейдет получателю после того, как договор пройдет регистрацию. Тут же обращаю внимание именно на это требование. Без его соблюдения, сколько бы лет Вы не заботились об отчуждателя, право собственности так и не наступит до регистрации договора. Следует отметить, что получатель не может продавать, дарить или обменивать недвижимость до тех пор, пока владелец имущества не умрет.

Для того чтобы получатель придерживался указанных ограничений, во время удостоверения договора, нотариус должен наложить запрет на отчуждение недвижимости. И ещё: в качестве отчуждателя может выступать любой человек вне зависимости от возраста и социального статуса. Приобретателем имущества могут быть как физическое лицо (группа лиц), так и юридические лица.
Договор пожизненного содержания: судебная практика

Судебная практика Украины по данным делам показывает, что поданные иски как правило удовлетворяются, и договоры отчуждателей со второй стороной об оказании ею пожизненного содержания, расторгаются. В своих жалобах на получателей отчуждатели ссылаются на невыполнение ими своих обязательств, указанных в соглашении, выполнении обязательств в неполном объеме или выполнении обязательств неудовлетворительног­о качества. И предъявляют доказательства, подтверждающие свои слова.

В качестве документа, подтверждающего жалобы отчуждателя, может выступать справка от коммунальных служб, свидетельствующая о задолженности по оказанным услугам. К сведению принимаются и показания свидетелей. Они могут подтвердить, что получатель не оказывает отчуждателю должного внимания и заботы.

Что же касается получателя, то его позиция на практике выглядит слабо. Причина в том, что даже если он выполняет свои обязательства в отношении своего подопечного безупречно, он часто не в состоянии доказать это суду, вследствие своего небрежного отношения к накоплению документальных свидетельств того, что он аккуратно следует пунктам соглашения. Чем и пользуются недобросовестные отчуждатели.

Если возможные риски, связанные с подачей второй стороной искового заявления о расторжении договора в судебном порядке, гражданина не пугают, и он принял для себя решение заключить соглашении в качестве стороны получателя, ему следует очень тщательно подойти к сбору документальных свидетельств, подтверждающих безупречное исполнение им взятых на себя обязательств. В первую очередь к таким свидетельствам причисляются расписки отчуждателя. Брать их следует каждый месяц. В них рукой отчуждателя должно быть написано, что он получил от получателя оговоренную юридическим соглашением сумму денежных средств и никаких претензий к нему в связи с этим не имеет. Расписки такого рода «закрывают месяц» исполнения обязательств получателем, поэтому он может не беспокоиться, что отчуждатель, спустя время, предъявит ему какие-либо претензии.

Получатель, не уделяющий достаточного внимания тому, чтобы своевременно осуществлять сбор подобной документации, может легко лишиться прав на ценный объект своего опекаемого после того, как тот умрет, если тот потребует от суда расторгнуть соглашение.

По этой причине расписки отчуждателя для суда — прямое свидетельство того, что он в процессе осуществления пунктов Договора второй стороной был доволен ее действиями, а потому заключенное между ними соглашение не может быть расторгнуто лишь по одному его на то желанию.

Как бы то ни было, но если гражданин, выступающий в Договоре, обремененном пожизненным содержанием одного лица другим, в качестве стороны получателя, оказался ответчиком в результате поданного отчуждателем искового заявления с целью расторгнуть соглашение между ними, он должен обращаться к адвокату. Именно специалист поможет ему составить возражения и обосновать свою позицию, если в этом будет необходимость.