Незаконная продажа квартиры: случай из практики

   Желая купить или продать квартиру, дом или земельный участок, следует знать о том, что законодательство предусматривает случаи, когда такая сделка купли-продажи недвижимого имущества признается недействительной в судебном порядке. Это, как минимум, служит защитой владельцев недвижимого имущества, когда их собственностью пытаются распорядиться мошенники (аферисты в Законе). В частности такое может происходить используя фальшивые доверенности собственников жилья. Поэтому, нужно быть внимательным подписывая какие-либо документы, ведь как писал адвокат Дмитрий Зенкин в статье на тему "Не торопись подписывать: правила и последствия": "...ошибка вследствие собственной небрежности, незнание закона или неправильного его толкования одной из сторон не является основанием для признание любой сделки недействительной".

   Сразу же обращаю внимание читателей на то, что закрепленная в ст. 204 Гражданского кодекса Украины презумпция правомерности любой сделки может быть опровергнута только нормой закона, которая содержит соответствующий запрет. Отмечу, что в моей практике на суде нередко рассматриваются такие дела.

  Приведу пример такого дела. Я, как адвокат Клиента, столкнувшегося с тем, что от его лица, при помощи доверенности, распорядились его квартирой, обратился в суд с просьбой признать договор купли-продажи недействительным и в ходе судебного производства провести почерковедческую экспертизу. Конечно, с этой целью потерпевший от аферы с недвижимостью предоставил несколько вариантов своего почерка. Суд пошел навстречу такому требованию. Была назначена экспертиза. 

  По итогам специалистом, проводившим экспертизу, была затребована копия доверенности, а также сведения, внесенные нотариусом в реестр. Это было необходимо для того, чтобы провести почерковедческие исследования в отношении того лица, которое подписало доверенность.

  На наше удивление, вышеуказанные документы ни к эксперту, ни в суд нотариусом предоставлены не были. 

   Тогда мною, как адвокатом в суде,  было подано ходатайство о том, чтобы привлечь нотариуса к ответственности за неуважение к суду. Кроме того, с целью не затягивания процесса в интересах своего Клиента было принято решение приобщить  в качестве ответчика по делу самого нотариуса, который к тому же не только заверял саму доверенность, но и проводит сделку купли-продажи по ней. 

    Свое требование я мотивировала тем, что действия нотариуса представляют собой ничто иное, как попытку скрыть все факты и обстоятельства, которые сопровождали выдачу доверенности, к тому же нотариус мог быть вполне заинтересован в сделке по продажи недвижимости. Факт того, что по этой доверенности квартиру продали, усиливал подозрения относительно того, что это было мошенничеством, а также свидетельствовал в пользу того, что нотариус как минимум являлся соучастником преступления. Но в этом уже придётся разбираться нашим доблестным правоохранителям по факту обращения с заявлением о возбуждении уголовного дела.

   В свою очередь, суд потребовал, чтобы нотариус явился в суд, чтобы выслушать его личные пояснения по данному делу. Однако, тот без ссылок на какие-либо уважительные причины игнорировал судебные предписания и заседания неоднократно переносились. Суд никак не реагировал на такое неуважение к себе со стороны нотариуса, продолжая допускать судейские ошибки.

   Бесспорно, статья 203 Гражданского кодекса Украины определяет основные критерии действительности сделки, указывая на то, что содержание сделки не может противоречить этому Кодексу, другим актам гражданского законодательства, а также моральным принципам общества.

    Более того, ст. 330 Гражданского кодекса Украины четко разграничивает случаи, в которых надлежащим способом защиты нарушенного права является признание сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, от случаев, когда заявляется иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Это нужно отчётливо понимать, принимая в адвокатское производство такого рода дела. 

   Не смотря на все указанное выше, материалов, представленных мною, как адвокатом, и полученных в результате слушания дела, оказалось достаточно для того, чтобы иск Клиента был удовлетворен. Доверенность была признана недействительным, так же как и сделка купли-продажи недвижимой собственности.

   Таким образом, даже в самой сложной ситуации, оставшись практически на улице, не стоит отчаиваться и забывать о том, что каждый человек в Украине имеет право на защиту своего гражданского права в случае его нарушения и может обратиться за юридической помощью в защите своих прав к адвокату.