Сьогодні у Верховній Раді активнодискутується питання щодо скасування мораторію на продаж земельних діляноксільськогосподарського призначення. Не сприймаючи серйозно цих ініціатив зараз,спробуємо проаналізувати актуальний стан ринку таких ділянок, котрі, незважаючина пряму законодавчу заборону, вже ж перебувають в обігу.
Законодавче закріплення мораторіювідображено у п.15 Перехідних положень Земельного кодексу (у редакції 2010року); при цьому його скасування пов’язане як з установленим строком (не раніше01.01.2012 року), так і з відкладальною обставиною, що полягає у прийняттізаконів про ринок земель та про державний земельний кадастр.
Втім, існує ряд винятків із цієї заборонивизначені як:
- передачау порядку спадкування;
- міна однієї земельної ділянки на іншу у порядку,встановленому законом (без вказівки на цільове призначення цієї іншої ділянки);
- вилучення(викуп) державою для суспільних потреб.
Слід зауважити, що негативнийвплив мораторію полягає, зокрема, у частому простої незасіяних земельних ділянок,економічній неможливості зібрання врожаю тощо. Такі ситуації виникають черезнизький рівень фінансових та матеріальних можливостей власників сільськогосподарськихділянок в умовах недопущення ефективних господарників до права власності наділянки. Менше з тим, у разі створення вільного ринку земель нагальною можестати проблема виснаження та знищення родючого чорнозем через спекулятивніметоди ведення активного бізнесу.
Втім, як вже було зазначеновище, існування мораторію не завжди спиняє інвесторів перед набуттям земельнихділянок для ведення товарного сільського господарства. Таке набуттяздійснюється як класичними, більш прозорими, способами, так і екзотичними,природа яких є менш зрозумілою, проте економічний ефект від реалізації яких непоступається класичним.
А. Класичні (традиційні) способи.
1. Процесуальне забезпечення у суді загальноїюрисдикції. Між набувачем та відчужувачем укладається договіркороткострокової позики грошових коштів, суму якої встановлюється на рівнівартості земельної ділянки. У зв’язку з «неповерненням» позики набувачпозивається до відчужувача. У суді відповідач заявляє клопотання про визнанняпозову та присудження набувачу наявної у нього ділянки через відсутністьгрошових коштів та іншого нерухомого майна. Рішення суду є підставою длявиготовлення Держкомземом державного акта на землю.
Прицьому, однак, слід мати на увазі, що така практика на сьогодні істотно обмеженаз огляду на чітку позицію Верховного Суду щодо її неприпустимості, якавикладена у Листі № 19-3767/0/8-08 від 29.10.2008 року.
2. Довгострокова оренда з одночасним укладеннямпопереднього договору.Напідставі ст. 19 Закону «Про орендуземлі» сторони укладають договір довгострокової оренди землі. Навіть зважаючина передбачене у ст. 9 вказаного закону переважне право орендаря на придбанняорендованої земельної ділянки, з метою встановлення фіксованої ціни майбутньогодоговору купівлі-продажу на підставі ст. 182 Господарського кодексу (длязастосовування даної схеми необхідно, щоб обидві сторони були суб’єктамигосподарювання, до прикладу – фізичними особами-підприємцями) сторони укладаютьпопередній договір та нотаріально посвідчують його. При цьому основна проблема полягає у встановленому уч.1 ст. 182 ГК часовому обмеженні в один рік щодо укладення основного договору.Менше з тим, на підставі ч.5 ст. 182 ГК, що дозволяє застосовувати доврегулювання відносин за попередніми договорами ЦК (зокрема, ст. 6), існуєпрактика ігнорування зазначеного однорічного строку та самостійноговстановлення відкладальної обставини, що пов’язується зі скасуванням заборони.
3. Міна земельних ділянок з доплатою.Зважаючи на те, що мораторій
- непередбачає, що друга ділянка, що обмінюється, має обов’язково бути сільськогосподарськогопризначення, а також
- встановлює,що договір міни укладається у відповідності до закону,
на підставі ст. 131 ЗК та ст.ст. 715, 716Цивільного кодексу існує практика укладення договорів міни з доплатою. Прицьому варто мати на увазі, що згідно з ч.1 ст. 13 Закону «Про оцінку земель» зметою визначення розміру державного мита встановлений обов’язок сторінздійснити оцінку земель, що підлягають міні. При цьому друга ділянка може матибудь-яке цільове призначення за умови оборотоздатності ділянки.
Більш того, набуття права власності на сільськогосподарськіділянки може відбуватися за участю третьої особи, що має право на будь-якуоборотоздатну земельну ділянку. При цьому сторони зазвичай проходять такіетапи:
- набувачкупує у третьої особи земельну ділянку-1;
- набувачздійснює обмін даної ділянки на сільгосп ділянку-2 відчужувача;
- відчужувачпродає земельну ділянку-1 назад третій особі.
Таким чином, третя особа залишає за собоюналежну їй земельну ділянку, а права на ділянку сільськогосподарськогопризначення переходить до набувача.
Б. Некласичні (екзотичні) способи.
1. Емфітевзис. Відповідно до статейглави 33 ЦК емфітевзисом є право користування чужою земельною ділянкоюдля сільськогосподарських потреб. Проте у випадку встановленняемфітевзису відчуження ділянки не відбувається.
Відповідно до ст. 102-1 ЗК та ст. 407 ЦК емфітевзисвстановлюється , зокрема, за договором між власником та землекористувачем. При цьому, зметою забезпечення постійності та правової визначеності використовуєтьсяправова конструкція строкового емфітевзису, що не наділяє власника правомвідмовитися від емфітевзису. Відповідно до ч.2 ст. 102-1 ЗК та ч.1 ст. 408 ЦКможемо говорити, що жодного часового обмеження щодо дії права користування приватноюземельною ділянкою не встановлено, отже сторони можуть укласти договір набудь-який строк (хоч би й на 1000 років).
Крім того, додаткові особливостіемфітевзису, що свідчать про його зручність для правовласника таземлекористувача, є можливість договірного та спадкового відчуження емфітевзисуприватних земельних ділянок землекористувачем, а також обов’язок власника неперешкоджати користувачу у здійсненні його договірних прав та можливістьздійснення речового захисту прав емфітевта.
2. Довгострокова оренда із одночаснимукладенням спадкового договору. Договір довгострокової оренди зазвичайукладається у порядку, визначеному вище. Щодо даної схемі, однак, слід особливозупинитися на положеннях законодавства про спадковий договір.
Оскільки мораторієм не забороненовідчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення у порядкуспадкування, а згідно з положеннями глав 84 та 90 ЦК перехід прав за спадковимдоговором відбувається у порядку спадкування після смерті відчужувача, данийвид переведення прав на сільськогосподарську ділянку є прийнятним для осіб, щоналаштовані на довгострокове користування землею.
3. Купівля цінних паперів такорпоративних прав. Через те, що насьогодні більшість земельних ділянок, що не використовуються для особистогоселянського господарства знаходяться у власності колективнихсільськогосподарських підприємств, на сьогодні фізичні особи у багатьохвипадках мають лише похідні права на земельні ділянки, передані до пайовогофонду КСП. Зважаючи на те, що жодних обмежень на відчуження корпоративних правКСП (крім можливого передбачення у статуті переважного права інших учасників навикуп корпоративних прав), згідно зі ст.ст. 9, 10 Закону «Про колективнесільськогосподарське підприємство» набувач заявляє про свій вихід з КСП з метоюорганізації фермерського господарства та отримує свій пай у натурі (зокрема, увигляді земельної ділянки сільськогосподарського призначення, що припадає наодного члена кооперативу).
Якщо вести мову про іншу форму організаціїколективного сільськогосподарського виробництва – сільськогосподарське ЗАТ(після прийняття Закону «Про акціонерні товариства» – ПрАТ) – непрямий перехідправ на сільськогосподарську ділянку відбувається шляхом відчуження акціонеромакцій СЗАТ. Після такого відчуження набувач заявляє про свій вихід із СЗАТ і напідставі п.6 Указу «Про порядок паювання земель, переданих у колективнувласність сільськогосподарським підприємствам і організаціям» від 08.08.1995року за заявою набувача СЗАТ здійснює відведення у натурі земельної ділянки, щовідповідає його частці у статутному капіталі.
Узагальнення існуючої практики відчуження сільськогосподарськихділянок можливо прослідкувати у нижченаведеній таблиці (з урахуванням критеріївпрямих фінансових та часових затрат):
| Спосіб | Прямі фінансові затрати | Прямі часові затрати |
| Процесуальне забезпечення | 1 % „ціни позову” (сплата державного мита) + 30 гривень ІТЗ | 3 місяці (з урахуванням строку, необхідного для набрання рішенням законної сили) |
| Попередній договір | За нотаріальне посвідчення державним нотаріусом попереднього договору – 1% договірної суми | Перехід права власності одразу зі скасуванням мораторію. Сутність договору – «товарний форвард» |
| Міна з доплатою | 2 % (по 1 % договірної суми нотаріальних витрат + витрати на оцінку (до 1000 гривень) | До 1 місяця (у зв’язку з укладенням 3 договорів) |
| Емфітевзис | Не потребує нотаріального посвідчення (плати лише за державну реєстрацію) | Найкоротший строк, з моменту укладення договору |
| Довгострокова оренда+спадковий договір | За нотаріальне посвідчення державним нотаріусом попереднього договору – 1% договірної суми | Перехід права власності – зі смертю відчужувача |
| Купівля акцій чи корпоративних прав | 4.3.18 Закону „Про податок з доходів фізосіб” – даний інвестиційний прибуток не є об’єктом оподаткування для віждчужувача | Труднощі – внесення до реєстрів власників акцій/змін до статуту КСП + затягування виходу – приблизно до 2 місяців |