Манипуляции в ЖСК: налоговые ловушки и преференции. Часть третья

Жилищно – строительные кооперативы известны не один год. Однако практика показывает, что далеко не все застройщики понимают и правильно используют кооперативы как механизмы привлечения инвестиций. Тем более часто возникают вопросы, связанные с работой ЖСК. Вот те вопросы, которые звучат чаще других.

Вопрос № 1. Зачем заключать договор мены, если можно сразу оформить право собственности на инвестора?

Можно, конечно. Но здесь есть несколько тонких нюансов, касающихся, в том числе, налогообложения.

Согласно договору об участии в кооперативе ассоциированный член приобретает пай, а не квартиру как таковую. Соответственно, он является собственником пая в кооперативе.

Согласно ст. 384 Гражданского кодекса Украины дом, сооруженный или приобретенный жилищно-строительным (жилищным) кооперативом, является его собственностью. Член ЖСК имеет право владения и пользования, а по согласию кооператива – и распоряжения квартирой, которую он занимает в доме, если он не выкупил ее. В случае выкупа квартиры член ЖСК становится ее собственником. Аналогичное по смыслу положение содержит ст. 19-1 Закона «О кооперации».

Иными словами, чтобы член кооператива получил в собственность квартиру, должен состояться её формальный выкуп. Понятно, что повторно оплачивать деньги за квартиру инвестор не будет, ведь он уже приобрел пай в ЖСК. Если же передать квартиру инвестору без выкупа, то образуются сразу две проблемы: 1) передача квартиры может быть квалифицирована налоговиками как бесплатная передача имущества с соответствующими налоговыми последствиями; 2) инвестор останется собственником пая в кооперативе с рядом прав, не очень комфортных для ЖСК, например, правом вернуть свой пай (ч. 3 ст. 21 Закона «О кооперации»).

Что же касается налогообложения, то на первое место в этом вопросе уверенно выдвигается НДС.

Сам пай как таковой не является объектом налогообложения НДС в силу пп. 196.1.1. п. 196.1. ст. 196 НК Украины.

Согласно пп. 197.1.14. п. 197.1. ст. 197 НК Украины освобождается от налогообложения НДС поставка жилья (объектов жилого фонда), кроме его первой поставки. При этом первой поставкой жилья считается, в частности, первая передача готового вновь построенного жилья в собственность покупателя или поставка услуг (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) по сооружению такого жилья за счет заказчика.

Налоговые органы неоднократно разъясняли указанные положения. Вот основные моменты:

- операцией по первой поставке жилья считается операция по передаче права собственности (оформления правоустанавливающих документов) на готовое вновь построенное жилье первому собственнику такого жилья (письмо ГНС Украины от 03.07.2012 г. № 18073/7/15-3417-13);

-если после завершения строительства правоустанавливающие документы на вновь построенное жилье оформляются на предприятие – заказчика, а позднее согласно договорам купли – продажи квартир с физическими лицами переоформляются на таких физических лиц, операцией по первой поставке жилья будет считаться операция по оформлению правоустанавливающих документов на заказчика (письмо ГНС Украины от 03.07.2012 г. № 18073/7/15-3417-13);

- если после завершения строительства правоустанавливающие документы на вновь построенное жилье оформляются на предприятие – заказчика, а позднее согласно договорам купли – продажи квартир с физическими лицами переоформляются на таких физических лиц, операцией по первой поставке жилья будет считаться операция по поставке услуг по сооружению такого жилья, которые предоставляются генподрядной организацией заказчику. Операции по дальнейшей передаче такого жилья заказчиком по договорам купли-продажи физическим лицам освобождаются от налогообложения НДС (письмо ГФС Украины от 04.09.2014 г. № 3717/7/99-99-19-03-02-17);

- операция по поставке услуг по сооружению жилья для строительной организации (исполнителя услуг – подрядчика) является первой поставкой жилья. Такие операции являются объектом налогообложения НДС по ставке 20 % независимо от того, материалы заказчика или подрядчика используются для строительства такого жилья. Операции по дальнейшей передаче готового вновь построенного жилья инвесторам – членам кооператива освобождаются от налогообложения НДС (письмо ГФС Украины от 24.09.2015 г. № 20292/6/99-99-19-03-02-15).

С практической стороны все изложенное означает, что ЖСК (неважно, «прибыльный» он или «неприбыльный»), оформляя право собственности на квартиры непосредственно на инвесторов, осуществляет налогооблагаемые операции. После превышения объема реализации отметки в 1 млн. грн. ЖСК будет обязан зарегистрироваться плательщиком НДС и при каждом последующем оформлении отображать налоговое обязательство по НДС в соответствующей сумме. В случае же оформления первичного права собственности на кооператив и дальнейшего переоформления на членов кооператива операции по переоформлению (в нашем случае – мена) от налогообложения НДС будут освобождаться.

Вопрос № 2. Нужно ли получать статус неприбыльной организации после ввода дома в эксплуатацию, ведь дом уже построен, а квартиры де-факто проданы?

Желательно. Практика знает немало примеров, когда налоговики пытались признать вступительные взносы членов кооператива (а в иных случаях даже паевые взносы) безвозвратной финансовой помощью с соответствующими налоговыми последствиями. При наличии статуса неприбыльной организации актуальность этого вопроса для налоговиков снимается.

Вопрос № 3. Зачем нужно принимать ассоциированных членов в члены кооператива? Не проще ли передать квартиру ассоциированному члену в обмен на пай?

Это одна из возможных опций.

Права и обязанности ассоциированных членов определяются уставом кооператива (ч. 3 ст. 14 Закона «О кооперации»). В уставе кооператива можно закрепить право ассоциированных членов на получение квартиры в обмен на пай. Но нужно понимать, что ассоциированные члены не оплачивают вступительных взносов. А это значит, что в договоре мены нужно будет указывать полный размер пая, что увеличит расходы на оформление договора. Если кооператив «прибыльный», это будет иметь не самые приятные последствия в налоговом учете, т.к. списываемая себестоимость квартиры будет явно ниже размера пая.

Промежуточные итоги…

Почему промежуточные? Потому что, учитывая постоянные экзерсисы нашего парламента с законодательными нормами, любые итоги у нас могут быть только промежуточными – до следующих изменений.

И, тем не менее, анализ действующих положений позволяет сделать вывод, что на сегодняшний день схема привлечения средств через ЖСК не утратила своей привлекательности, всё так же позволяя минимизировать расходы и оптимизировать налоговые отчисления. Безусловно, для полноценной работы нужно тщательно продумать место ЖСК в связке застройщик-инвестор-подрядчик, грамотно составить устав ЖСК для предотвращения возможных манипуляций, как со стороны ассоциированных членов кооператива, так и со стороны налоговиков и иных контролирующих органов. Но в целом возможности ЖСК для жилищного строительства еще далеко не исчерпаны.