«Квартира на папері»: чи доцільно визнання майнових прав «інвесторів»

Визнання права є одним із способів захисту порушених, невизнаних чи оспорюваних цивільних прав, який прямо передбачений законом (п. 1 ч. 2 ст. 16 ЦК України). Із першого погляду все дуже просто: маємо право на відповідний об’єкт, маємо невизнання чи оспорювання вказаного права з боку інших осіб, виникає спір – звертаємося до суду і підтверджуємо наявність свого права, тобто вирішуємо спір на свою користь.

Іншою є ситуація, коли відповідний об’єкт, на який особа має права змінюється, в т. ч. щодо правового режиму (мається на увазі перетворення незавершеного об’єкта будівництва в завершений об’єкт нерухомого майна, введений в експлуатацію).

І тут судова практика «розгулялась».

У минулій публікації автор навів правові позиції ВСУ, відповідно до яких, захист майнових прав «інвестора» на новостворене майно, прийняте до експлуатації та оформлене (зареєстроване) на іншу особу, у разі невизнання цією особою прав позивача на спірне майно здійснюється на підставі статті 392 ЦК України.

Незважаючи на те, що у зазначеній статті йдеться про визнання права власності, ВСУ стверджує, що в описаному випадку в порядку ст. 392 ЦК України за «інвестором» можуть визнаватися саме майнові права, а не право власності, яке в нього ще не виникло.

Дещо пізніше на абсолютну противагу правовій позиції ВСУ, Дніпровський районний суд м. Києва у своєму рішенні від 15.09.2015 р. у справі № 755/7104/15-ц за позовом про визнання майнових прав дійшов своєї «правової позиції», якою не тільки «встановив» альтернативу порядку виникнення права власності на новостворене майно, передбаченому ст. 331 ЦК України, а і фактично замкнув «коло сподівань». Мотивуючи відмову позивачу у визнанні майнових прав, суд зазначив: «На час звернення позивача до суду з позовом, подачі заяви про зміну предмету позову, на час розгляду справи і ухвалення рішення, проінвестований об'єкт нерухомого майна був прийнятий до експлуатації, інвестору/інвесторам вже не належать майнові права на нього, а належить право власності на цей об'єкт. Тому не можуть бути задоволені позовні вимоги, викладені у письмовій заяві позивача про зміну предмету позову, про визнання майнових прав спільною власністю та у порядку поділу визначені частки співвласників, бо такий предмет спору (майнові права) відсутній». Зазначене рішення залишено без змін ухвалою Апеляційного Суду м. Києва від 17.12.2015 р.

Отже, «на думку» Дніпровського районного суду м. Києва, яка підтримана Апеляційним судом м. Києва:

1) «інвестори», яким належать майнові права на квартиру, в силу завершення будівництва і введення будинку в експлуатацію автоматично набувають право власності на квартиру;

2) після зведення будинку і прийняття його до експлуатації майнові права припиняють своє існування;

При формуванні висновку 1 суд не врахував, що у відповідності до чинного законодавства України для виникнення права власності обов’язковим є проведення державної реєстрації, що не здійснюється автоматично.

Із 2 висновком частково можна погодитися, однак лише в тому випадку коли має місце повний юридичний склад виникнення права власності на квартиру (завершення будівництва, введення будинку в експлуатацію і здійснення державної реєстрації права власності) і за умови що таке право набуває єдиний і законний власник майнових прав. В такому випадку матиме місце так звана «трансформація» (перетворення) майнових прав у право власності, оскільки для державної реєстрації «інвестор» подає правовстановлюючий документ на майнові права на квартиру, а отримує підтвердження вже права власності на квартиру.

Виникає закономірне питання : чи припиняються майнові права у законного «інвестора», який набув майнових прав першим, у випадку реєстрації права власності на квартиру за іншою особою також на підставі договору, якій забудовник чи замовник будівництва повторно відчужив майнові права на ту ж саму квартиру?

Зважаючи на згадану вище позицію судів нижчої інстанції так, враховуючи правову позицію ВСУ – ні. Більш обґрунтованою, на мою думку, і такою, що відповідає інтересам «інвесторів» звісно є остання. Інакше, що ж тоді має захищати «інвестор» якщо право власності в нього ще не виникло, а майнові права вже припинилися.

Не виключаю можливість формування правової позиції на підставі першого висновку (з певним «коригуванням»), враховуючи що прецеденти в практиці мають місце, включаючи першу та (головне) апеляційну інстанцію із використанням різних схем відчуження, поняттям добросовісності і т. д. Однак кожна ситуація індивідуальна, таким має бути і підхід.

Виходячи зі змісту ст. 177 ЦК України, майнові права є окремим об’єктом цивільних прав поряд із майном. Відповідно майнові права можуть захищатися окремо від права власності.

Юридичну і фактичну долю відповідного об’єкта цивільного обороту може визначати власник чи особа, якій належить відповідне право розпорядження. Випадки позбавлення особи належних їй об’єктів в супереч її волі є обмеженими і встановлюються законодавством. «Повторне» безпідставне відчуження майнових прав забудовником чи замовником будівництва, які останньому не належать не відноситься до таких випадків. Оформлення іншою особою права власності на підставі «повторних» договорів також не може бути перешкодою для законного власника майнових прав захищати їх, в тому числі шляхом пред’явлення позову до «не зовсім законного» власника квартири про визнання майнових прав.

Далі буде.