«Квартира на папері»: захищаємо майнові права чи право власності?

На думку автора, основною особливістю майновихправ на нерухоме майно у порівнянні з правом власності на таке майно є,по-перше - момент їх виникнення, по-друге - способи захисту.  Саме в контексті цих двох понять далівисвітлюється тема ризику «інвесторів» у нерухомість.

Як було зазначено в попередній публікації,задоговором купівлі-продажу майнових прав до покупця переходять майнові права наквартиру, яка перебуває в процесі будівництва. Так само за інвестиційнимидоговорами (які укладалися дещо раніше, до моменту внесення змін дозаконодавства) у «інвесторів» виникали майнові права на нерухомість, яка намомент їх укладення тільки будувалася.

Майнові права на нерухомість як об’єкт цивільнихправ  у забудовника чи замовникабудівництва виникають в силу належного оформлення всіх передбачених чиннимзаконодавством України документів, в тому числі на земельну ділянку та безпосередньопочатку будівництва. Саме з такого моменту виникає так званий об’єктнезавершеного будівництва.

Слід зазначити, що в судовій практиці трапляютьсявипадки виокремлення незавершеного будівництва в  «нерухому річ особливого роду» (рішення Приморськогорайонного суду м. Одеси від 10.02.2016 р. у справі № 522/24029/14-ц). Однакправо власності на таку «особливу річ» як на самостійний об’єкт нерухомогомайна не виникає.

До завершення будівництва (створення майна) особавважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані впроцесі цього будівництва (створення майна) (ч. 3 ст. 331 ЦК України). Відповіднодо листа Міністерства юстиції України № 19-50-2309 від 22.06.2007 року квартирає об'єктом інвестування в об'єкті будівництва, який після завершеннябудівництва стає окремим майном. До завершення будівництва проінвестованогооб'єкта нерухомого майна та прийняття його до експлуатації інвестору належатьмайнові права на нього.

Зважаючи на те, що предметом договору купівлі-продажумайнових прав виступає передача у власність покупця вказаних прав, зміст яких всвою чергу включає право на набуття у власність об’єкта нерухомого майна,вбачається логічним висновок про перехід до покупця за вказаним договором прававласності на всі матеріали і обладнання, які були використані в будівництві. Зазначенепідтверджується судовою практикою, зокрема в ухвалі Апеляційного судуКіровоградської області від 21.01.2015 р. у справі № 401/3368/14-ц колегіясуддів заначила про те, що норми чинного законодавства передбачають, що особа,яка набула право на майно від іншої особи, є власником новоствореногонерухомого майна як об'єкту лише у разі, коли їй було передано прийняте доексплуатації новостворене нерухоме майно, а також майно, яке зареєстроване зацією особою як нерухоме майно. В іншому випадку особа може передати іншій особілише матеріали, обладнання, які були використані в процесі цього будівництва(створення майна).

Отже, розпорядження об’єктом незавершеногобудівництва можливе шляхом передачі майнових прав і матеріалів та/абообладнання.

Для виникнення права власності на новостворений об’єктнерухомого майна необхідний юридичний склад, який включає в себе: завершеннябудівництва, введення об’єкта в експлуатацію та здійснення його державноїреєстрації. Саме таке формулювання покладене в основу мотивувальних частиностанніх постанов Верховного Суду України, якими фактично «заблоковано»можливість захисту прав «інвесторів» шляхом визнання за ними права власності нановостворені квартири, на які вони не набули права власності з незалежним відних причин.

І ось як воно було.

Постановою від 12 листопада 2014 року у справі № 6-129цс14 ВСУ сформувавправовий висновок, відповідно до якого «захистмайнових прав на новостворене майно, прийняте до експлуатації та оформлене(зареєстроване) на іншу особу, у разі невизнання цією особою прав позивача наспірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такийспеціальний порядок не визначений, то захист майнового права здійснюється назагальних підставах цивільного законодавства, зокрема на підставі статті 392 ЦКУкраїни. При цьому рішення суду про захист порушеного права та визнання запозивачем прав на спірне майно є підставою для реєстрації такого права».

Посилаючись на зазначену правову позицію ВСУ суди (включаючи першу,апеляційну та касаційну інстанцію) визнавали за «інвесторами» право власностіна новозбудовану квартиру.

Однак в тих справах, які доходили до ВСУ виявилося не все так просто. Вже24.06.2015 р. ВСУ у своїй постанові у тій самій справі (6-129цс14) за позовом «інвестора»до товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» про визнання прававласності на об'єкти нерухомості та зобов'язання вчинити певні дії «уточнив»зміст своєї попередньої правової позиції, зазначивши, шо «за правилами статті 392 ЦКУкраїни позов про визнання права власності може бутипред'явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюєтьсяабо не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, якийзасвідчує його право власності». ВСУ також наголосив що «виникнення права власності на новостворенийоб'єкт нерухомості на підставі судового рішення зазначеними нормами та нормою статті 331 ЦКУкраїни не передбачено». У підсумку ВСУ розтлумачив, що упостанові Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 12листопада 2014 року у цій справі малась на увазі необхідність захисту майновихправ позивача, а не права власності, яке ще не виникло.

Слід відмітити, що для захисту майнових прав можуть використовуватисядалеко не всі способи захисту права власності, зокрема речово-правові. Це пов’язаноіз тим, що майнове право не є предметом матеріального світу, тобто його неможна «потрогати». Так у рішенні Оболонського районного суду від 10.12.2015 р.у справі № 756/7091/14-ц зазначено про те, що за положеннями ст. ст. 387, 388 ЦКУкраїни передбачено можливість витребування лише майна, а немайнових прав.

Про доцільність і перспективність захисту «інвесторами» майнових прав дляотримання у власність квартири в наступних публікаціях.