Жилищная проблема в Украине слишком впечатляющая, чтобыее игнорировать и использовать как поводдля пустых политических дискуссий.
Понятно, что государство должно осуществлять конкретныешаги для того, чтобы обеспечивать доступность жилья для людей, которые не могут«потянуть» рыночные цены. Это важно для реализации положений КонституцииУкраины относительно надлежащего уровня жизни.
В Украине насчитывается более 14 млн семей нуждающихся вжилье , из которых более 2.5 млн - находятся в тяжелых материальных условиях. Поофициальным данным, 1.3 млн. украинцевстоят на квартирной очереди, более 400 тыс. имеют право на получение жильясоциального назначения. Почти столько же украинских граждан готовысамостоятельно решать квартирный вопрос, но при условии наличия предложенийдоступного жилья на рынке недвижимости.
Социальноеи доступное жилье: задача для власти
В народе часто путают понятия «социального» и«доступного» жилья. Если социальное жилье имеет законодательное закрепление вЗаконе Украины "О жилищном фонде социального назначения" 2006 года,то статус доступного жилья до сих пор не урегулирован.
Согласностатье 47 Конституции Украины - каждый гражданин имеетправо на жилье. Государство создает условия, при которых каждый гражданин имеет возможность построить жилье, приобрестиего в собственность или взять в аренду.
Гражданам, нуждающимся в социальной защите, жильепредоставляется государством , органамиместного самоуправления бесплатно или за доступную для них плату в соответствиис законодательством.
Граждане, которые находятся на социальном квартирномучете, обеспечиваются социальным жильем в соответствии с Законом Украины от12.01.2006 г.. № 3334-IV "О жилищном фонде социального назначения"
«Социальным»- является жилье всех форм собственности из жилищного фонда социальногоназначения, которое бесплатно предоставляется на основе договора найма наопределенный срок гражданам, нуждающимся в социальной защите.
По формулировке Минрегиона : - «Доступное жилье» - это жилье ,что может быть построено илиприобретено за собственные средства , гражданами, нуждающимися в улучшениижилищных условий в соответствии с законодательством, при условии ихгосударственной поддержки. Государствочастично компенсирует строительство доступного жилья, предоставляет льготныеипотечные жилищные кредиты в уполномоченном банке для его покупки.
Право на получениетакого жилья предоставляется гражданам, нуждающимся в улучшении жилищныхусловий.
Сейчас социальное жилье в Украине практически не строят.Существует единственный механизм, когда на коммерческой основе строится дом, азатем 5 -15-20% квартир забирают у застройщика и бесплатно раздают очередникам.Это часто называют красивым названием «фонд социального жилья». Зараспределение социального жилья отвечаетместная власть.
Но для того чтобы этот механизм работал, государстводолжно предоставлять земельные участки застройщику с дальнейшей передачейпоследним квартир государственным или местным властям.
Думаю, не следует особенно рассказывать, какиекоррупционные «рычаги» задействованы в этом процессе. Иногда тема доступного исоциального жилья реанимируется перед выборами разных уровней. Дело не идетдальше предвыборных обещаний и бесконечной риторики. Но можно ли ситуациювывести из «тупика»?
Западныйопыт
«Секрет» возникновения доступного жилья известен вомногих европейских странах: строить много и дешево. Возникает другой логичныйвопрос: где государству брать деньги на строительство?
По опыту Великобритании, которая выработала собственнуюсистему строительства социального жилья, такое жилье предоставляется в аренду,прибыль от которой идет не в государственный бюджет, а сразу на строительствоновых жилых объектов указанной категории. Через определенный срок проживания всоциальном жилье, физическому лицу предоставляется право его выкупа созначительной скидкой.
Германия пошла похожим путем. В этой стране можноприватизировать социальное жилье на льготных условиях. Ежегодно более 100 000социальных квартир в Германии передаются в частную собственность.
Во Франции в новыхжилых кварталах часть квартир продается по коммерческим ценам, часть - сиспользованием ипотечных кредитов, и более 20% предназначены длямалообеспеченных граждан. Следуя такой пропорции, во Франции создаютдобрососедские сообщества, а не потенциально опасные « гетто» и такая практика себяоправдывает. Также интересно, что во Франции социальное жилье строят частныекомпании, которые за это получают налоговые льготы от государства.
В развитых странах социальноежилье отдается в аренду малообеспеченным лицам по четко установленнымгосударственным ставкам, причем частные компании разделяют с муниципальнойвластью полномочия по определению лиц, которым будет предоставлено право насоциальное жилье, что существенно уменьшает потенциальные коррупционные риски.
Европейский опыт показывает, что объединение усилийгосударства и частного капитала позволяет строить социальное жилье в гораздо большихобъемах.
Важно, чтоправительства стран ЕС все чаще принимают решение о возможности дальнейшего выкупа социальногожилья, ведь считается, что частная собственность дисциплинирует и стимулируетграждан к активному социальному поведению и трудовой деятельности.
Такимобразом, социальное жилье превращается в доступное, постепенно решаетсяжилищная проблема, корректируется социальное положение малообеспеченныхграждан.
Украинскиереалии
В Европе постоянно растет потребность в социальном жилье.На это влияет несколько факторов: экономический кризис, миграция, урбанизация и др. Поэтомуправительства европейских стран вынуждены внедрять и развивать социально ответственнуюжилищную политику.
За последние годы в Украине, не было представленореальных данных относительно текущего состояния строительства государствомсоциального и доступного жилья, не разработаны действенные варианты решенияпроблемы на уровне государственной и местной власти. Зато все это время«кипела» законодательная работа: штамповались законы и постановления правительства,декларировались обещания :
- УказПрезидента "О мерах по строительству доступного жилья в Украине иулучшению обеспечения граждан жильем».
- Закон "О предупреждении влияния мировогофинансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства",
- "Порядокпредоставления господдержки для обеспечения граждан доступным жильем»
- Закон« О внесении изменений в некоторыезаконодательные акты Украины по вопросам обеспечения жильем граждан ».
Общий смысл вышеуказанных законодательных актов сводилсяк следующим обещаниям:
- На строительство доступного жилья ежегоднопланировалось выделять 0,5% ВВП;
- Покупателям предоставят одноразовую государственнуюпомощь;
- Неспособным купить жилье сразу предоставят его в арендуна срок до 30 лет с правом выкупа;
- Выбор застройщиков должен проходить исключительнона конкурсной основе;
- Земли подзастройку будут предоставляться бесплатно.
Но красивые нормы остались только на бумаге. Зато любимымметодом решения "квартирного вопроса", а по совместительству и пиарагородских и государственных чиновников, оставалась фрагментарная раздачаквартир в собственность очередникам.
Единственной попыткой реализации Закона Украины "О жилищном фондесоциального назначения" принятого в 2006 г. и Постановления Правительства стало принятие вначале марта 2010 года решенияКиевсовета "О создании жилищного фонда социального назначения". Вэтом документе отмечается, что Фонд социального жилья будет пополнятьсяквартирами и комнатами в общежитиях, не подлежащих приватизации. Формироватьочередь на получение квартир будут районные администрации. Но в этом есть всетот же коррупционный фактор. Слишкомвысок соблазн чиновников районной администрации внести в список лиц,нуждающихся в получении социального жилья, своих родственников или подставныхлиц. Кроме того, чиновники радостнорапортуют, что социальное жилье не будет подлежать приватизации, мотивируя этотем, что якобы такая практика распространена во многих странах.
Но иностранныйопыт прямо противоположный. Как уже отмечалось, большинство стран Европыпозволяют жителям социального жилья его последующийвыкуп при условии постоянного проживанияв нем определенный период времени. Такой опыт является успешным, но украинские власти его полностью игнорируют.
Сейчас существует принятый в первом чтении проект ЗаконаУкраины «Об обеспечении граждан доступным жильем». Он был внесен в парламент вначале 2010 года в период президентских баталий. Этот законопроект носит сугубодекларативный характер и не решает проблем строительства доступного жилья. Ноон должен определять конкретные пути обеспечения граждан недорогими квартирами,а не просто содержать декларативные лозунги.
Сейчас необходимо решить такие важные задачи,как:
- источники и порядок финансированиястроительства доступного жилья,
- пути удешевления стоимости жилья,
- обеспечение комплекснойзастройки территорий доступным жильем ссоответствующей инфраструктурой и т д.
Обеспечение населения доступным и социальным жильемявляется актуальной и глобальной проблемой, решение которой станетуниверсальным ответом на целый ряд проблем социального характера.
Следующим шагом должна стать разработка и совершенствованиезаконодательства в сфере социального и доступного жилья, которое бы содержалоне популистские обещания, а реальные шаги государства, с учетом его социально-экономического развития.