Ценный опыт. Как рынок недвижимости Кипра преодолевал падения и выходил в рост

Материал подготовлен в соавторстве с Лефтерисом Соуттосом, директором по развитию бизнеса группы компаний Karma (Кипр).

Возвращаясь к прошлому опыту можно извлечь много пользы. Это утверждение особенно справедливо в отношении рынка недвижимости. Кипр по сегодняшний день усваивает уроки, этот опыт может быть ценен для Украины и вот почему.

Страны в значительной степени зависят от рынка земли и недвижимости, этот актив исторически используется в качестве рычага для экономического роста. Кипру предстоит еще немало сделать, чтобы обеспечить соответствие отрасли современным стандартам, а все участники рынка, вовлеченные в эти процессы также должны соответствовать актуальным вызовам.

В прошлом вступление Кипра в Европейский Союз привело к значительному притоку капитала в страну. В результате стали доступнее «дешевые» деньги для девелоперов и покупателей, но, вместе с этим, повысились риски из-за выросшей зависимости от кредитного плеча. Это стало ощутимым, когда кризис 2010 года привел к краху кипрской экономики и обрушил рынок недвижимости. Девелоперы и конечные собственники недвижимости не выдержали кредитной нагрузки и «дешевые» деньги в один момент стали недоступными. Тогда Кипру пришлось заплатить большую цену, пожертвовав своей банковской системой и либеральными правилами ведения бизнеса. Под жестким надзором со стороны ЕС и США банковский сектор был вычищен и введены жесткие правила для бизнеса, еще вчера воспринимавшего Кипр как безопасную гавань. Благодаря или вопреки этим действиям, но с 2014 года началось восстановление экономики Кипра.

Между 2010 и 2014 годами коммерческие банки провели реструктуризацию кредитов, чтобы поддержать выстоявших застройщиков. Это в комплексе с изменениями в законодательстве по иммиграционно-инвестиционным программам, привело к тому, что в фокусе оказались те покупатели, кто, воспользовавшись новыми возможностями и преимуществами, стремился быстро и надежно инвестировать средства.

Умение адаптироваться в рыночных условиях — это путь вперед. В то время, в 2014 году, локальный покупатель не имел финансовых возможностей для покупки жилья как постоянного места жительства, так что рассматривать его как базис для развития отрасли не представлялось возможным. Несмотря на экономический прогресс страны, потенциальные конечные потребители на рынке недвижимости чувствовали себя комфортно в арендованном жилье и покупать недвижимость не планировали. В последние годы, в этом сегменте рынка появилась перспектива: созданные привлекательные финансовые условия открыли возможности для этой категории спроса к покупке недвижимости для постоянного проживания. Однако потенциал местного рынка не способен обеспечивать необходимую динамику для развития отрасли. Международный европейский рынок, традиционно заинтересованный в инвестициях в Кипр, правда преимущественно только в части покупок с целью сдавать недвижимость в аренду, в последние годы также не демонстрирует нужной динамики. Таки образом, две большие категории покупателей недвижимости на Кипре,(местное население и инвесторы в жилье для аренды и отдыха из ЕС), — недостаточная сила и основа для обеспечения стабильного развития рынка.

В тот решающий момент для отрасли своевременным оказалось решение привлечения инвесторов извне Еврозоны, что дало мощный стимул и сильно сыграло в поддержку рынка сейчас. Они инвестировали в Кипр чтобы получить преимущества статуса постоянного жителя, чтобы фактически эмигрировать, получить гражданство Кипра, или рассматривали недвижимость как возможность вложения средств, рассчитанное на ее будущий рост, и, конечно, инвестирование с целью сдачи недвижимости в аренду.

Рынок недвижимости Кипра за последние несколько лет вышел на международную арену иммиграционных программ, конкурируя со странами, которые были в этой индустрии на протяжении десятилетий.

На этом высококонкурентном рынке переплетены политика, экономика и международные интересы многих. Появление на сцене Кипра как серьезного игрока, вылилось в обсуждение плюсов и минусов кипрских правительственных программ стимулирования рынка недвижимости. На самом деле это было ничем иным, как элементом политического давления, по сути недобросовестной конкуренцией прикрытой лозунгами борьбы с отмыванием денег и коррупцией, и, естественно, рынок недвижимости снова замер в ожидании. Открытым оставался вопрос: «что дальше»?

Здесь участники рынка помнят, что нельзя рассчитывать только на внешние стимулы, поэтому не стоят на месте, используя и развивая особенности своего региона. Например, регион Фамагуста, серьезно пострадавший от турецкой оккупации и временно лишившийся 70% территории, сейчас имеет долю продаж недвижимости от 6% до 10% от общего числа продаж. В Фамагусте самая развитая туристическая инфраструктура, здесь принимается порядка 50% всех туристов, посещающих остров. В абсолютном значении среднее число продаж в регионе находится в пределах от 500 до 800 сделок в год. Очевидно несоответствие процента туристов и процента сделок, казалось бы, должна существовать положительная корреляция между двумя этими показателями. В чем же секрет?

Ответ прост и сложен одновременно. Все дело в психологии людей. Менталитет местных землевладельцев, преимущественно частных лиц, заключается в том, чтобы сохранить землю и передать следующему поколению.

Поскольку местные жители консервативны, строительные компании испытывают сложности при выборе вариантов покупки земельных участков для развития проектов, так как их предложение ограничено в связи с особенностью местного менталитета. Причиной продажи земли являются либо финансовые трудности владельцев, или же связано с желанием землевладельца открыть свое дело и ему нужны средства на эти цели. Поэтому нередко можно увидеть поле бахчи, мирно соседствующее с виллой стоимостью 5 млн евро на первой линии у моря.

Все это - естественный рыночный фильтр, поскольку он создает высокую конкуренцию на рынке земли пригодной для строительства. В результате чего застройщики в этом регионе осторожно относятся к ведению бизнеса и ищут не объемы, а потенциал для стабильного долгосрочного роста.

Одно из основных требований, которое влияет на процесс поиска участка, делая его сложным, - проекты должны иметь вид на море или быть в пешей доступности к нему. Строя дома низкой этажности из апартаментов, таун-хаусов и вилл, здесь создают сообщества, объединенные множеством закрытых комьюнити. Девелоперы выбирают такой подход, понимая, что он заинтересует инвесторов, которые нацелены приобрести небольшие проекты в инвестиционных целях (доход от аренды и рост капитализации), и конечных покупателей, которые хотят купить дом для отпуска или дом для жизни после выхода на пенсию. Комплексы из самобытных дизайнерских проектов, предназначены для тех, кто ищет под инвестиции немассовые проекты с исключительным местоположением.

Какие перспективы отрасли видят здесь? Участники рынка понимают, что важно балансировать спрос и предложения в регионе, что мало строить только жилье, также необходима инфраструктура. Девелоперы развивают параллельные направления бизнеса, расширяя услуги в индустрии гостеприимства, через открытие профильных подразделений таких как - сектор аренды, сфера обслуживания недвижимости, а также гастрономическое обеспечение.

Следующим шагом будет развитие в сфере образования, так как наличие университета будет влиять на динамику региона, и потребность в размещении студентов станет новой тенденцией рынка недвижимости.

Сейчас главный вопрос: как разворачивающийся кризис отразится на рынке? Здесь выражают сдержанный оптимизм, связанный с тем, что благодаря своему антиурбанистическому стилю, кипрская недвижимость скорей всего выиграет от текущей ситуации. Сейчас повсюду звучит: «соблюдай социальную дистанцию». Все прилагают недюжинные усилия, чтобы следовать этим рекомендациям, на Кипре же, ввиду стиля жизни, равномерной плотности застройки и проживания населения, надо приложить напротив большие усилия чтобы ее не соблюсти.