Житло і корупція: чи достатньо просто декларувати нерухомість

Житло часто стає предметом корупційних скандалів – десятки чи навіть сотні квартир у власності людей з мізерними доходами, маніпуляції з землею, хабарі на різних рівнях. Зрештою, спалені домівки активістів та антикорупційних діячів. На тлі розмов про необхідність повернення декларування доходів, видатків та майна важливо пам’ятати, що декларації – це лише спосіб побачити наслідки потенційної корупційної діяльності. Разом із деклараціями потрібно краще наповнювати та адмініструвати державні реєстри, а також боротись із механізмом, який робить житло центром корупції. 

Житло має дві властивості – це одночасно і дах над головою, і актив, який може приносити дохід від оренди чи зростати у вартості. Відповідальні за українську житлову політику не розуміють цього, а тому підміняють її політикою щодо будівництва: “треба просто дозволити девелоперам більше будувати і тоді ринок вирішить – усі знайдуть собі житло по кишені”. 

Серед тих, хто розуміє, що таке “житло як актив” – Банк Англії. Вони пишуть, що політика “просто будувати більше” не працює, бо важлива не просто наявність житла, а його доступність. Будувати важливо, але треба ще переконатись, що це збудоване житло опиниться в тих, кому воно потрібне для життя, а не просто в тих, хто може заплатити за нього більше. В англійців великий досвід фінансіалізації житла: житло в Лондоні та інших містах все менш доступне, все рідше є помешканнями для людей і все частіше – безпечними активами для корупціонерів з усього світу, які через різноманітні трасти та інші юридичні механізми оптимізовують оподаткування і легалізують гроші. 

До чого тут українська корупція і податок на нерухомість? 

Українські олігархи теж люблять апартаменти в Лондоні, але й українська нерухомість сьогодні – ідеальний безпечний актив для корупційних грошей. Дуже ліберальне податкове законодавство означає, що не треба навіть вигадувати схеми з трастами – максимум доведеться “переписати” частину на родичів чи знайомих. Причина – непрацюючий податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (далі просто “податок на нерухомість”). 

Розмови про запровадження оподаткування нерухомості велись десятиліттями і ніби нарешті завершились з прийняттям змін до Податкового кодексу (стаття 266), які вступили в дію з 2015-го року. Податок на нерухомість може виконувати кілька різних функцій. Це і спроба повернути суспільству частину земельної ренти (доходу не від праці, а від змін, на які власник не мав впливу), і спосіб обмежити спекулятивний попит – щоб перестали скуповувати квартири “про запас”, і спроба спрямувати гроші в продуктивні сектори економіки, а не в нерухомість. В Україні ж він складений таким чином, що не виконує жодної з вищезгаданих функцій. 

Податок на нерухомість є легким в адмініструванні, прогресивний по суті і дозволяє будувати інфраструктуру, бо відображає зміни в цій інфраструктурі. Наприклад, помешкання у віддаленому районі без хорошого транспортного сполучення коштує мільйон гривень, а після будівництва туди містом лінії трамваю і нової школи поряд коштує вже півтора мільйона. Власник цього помешкання не зробив більше, ніж решта містян, щоб там з’явились лінія трамваю та школа, але його багатство зросло в півтори рази. Податок на нерухомість має повертати громаді частку цього багатства, тому зазвичай податок є якимось відсотком вартості помешкання в рік. Якщо в людини у власності є ще одне помешкання, то для нього може існувати вища ставка або, наприклад, якщо вартість цього помешкання перевищує якусь суму, то на це перевищення застосовується вища ставка. 

В Україні ж податок не є прогресивним, нараховується на площу, а не вартість помешкання, і має податкову пільгу (для квартир 60 кв м, і 120 для будинків), що означає, що більшість домогосподарств його не сплачують, а ті, які сплачують – платять мізер. 

Трохи математики 

Уявімо, що в людини є у власності дві маленькі (по 30 кв м) квартири в центрі Києва вартістю в кілька мільйонів гривень. Якою буде сума податку, який сплатить ця людина? Нуль гривень. Площа цих квартир повністю покривається податковою пільгою. Уявімо іншу людину, в якої у власності є пентхаус площею 100 кв м і вартістю в десятки мільйонів гривень. Якою буде сума податку, який сплатить ця людина? Віднімемо пільгу й отримаємо 40 кв м (база оподаткування), для якої застосовується ставка у розмірі не більше 1,5% мінімальної заробітної плати за 1 метр бази оподаткування. За 2020 рік ця сума становитиме близько 3 тисяч гривень (40*71 грн). Відсутність відрахувань на капітальні ремонти, плати за землю та можливість отримати субсидію на оплату житлово-комунальних послуг ще сильніше здешевлюють вартість володіння таким житлом і перетворюють його в безпечний актив для корупційних грошей. 

Саме тому оподаткування нерухомості в Україні має бути змінене. Це дозволить обмежити спекулятивний попит і запобігти перетворенню житла на засіб збереження заощаджень. Оподатковувати треба вартість, а не площу, податкову пільгу виключити, а на кожне наступне помешкання у власності ставка податку має бути вищою. Окрім здорожчання вартості володіння нерухомістю для корупціонерів, це дозволить наповнити місцеві бюджети, підвищить доступність житла для тих, хто купує вперше та потенційно знизить вартість оренди житла. 

Як податок на нерухомість пов’язаний із сектором оренди? 

Витрати на сплату податку – найпростіший стимул використовувати житло саме як житло – наприклад, здавати його в оренду, а не лише тримати як спекулятивний актив. Саме податок на нерухомість може бути тією витратою, яка змусить власників погодитись зрештою здавати житло, щоб покрити свої витрати на податки. Сьогодні лише в Києві щодня тисячі квартир залишаються порожніми в очікуванні відновлення подобової оренди. Реформований податок також може змусити погодитись продавати “зайве” житло у фонд соціального житла. У довгостроковій перспективі податок на нерухомість знижує привабливість житла як активу та інвестиції, а тому знижує попит від тих, кому воно потрібне не для життя в ньому. Тим самим підвищується доступність для інших. 

Якщо не реформувати оподаткування нерухомості, то ми не просто і далі будемо шукати її в деклараціях, а гірше – продовжимо безкоштовно віддавати міську землю для легалізації та “паркування” грошей через будівництво там житлових комплексів, у які навіть не зможемо пройти через паркани. Більше того, ми не тільки доплачуватимемо потенційним корупціонерам, орендуючи в них житло, а й підвищуватимемо їхні статки, фінансуючи з власних податків розвиток міста й будівництво інфраструктури поряд з їхніми житловими комплексами. Житлова політика має гарантувати право на житло, а не право перетворювати корупційні гроші в цеглу й бетон.