В настоящее время в ВР и обществе разворачивается жаркая дискуссия о том, что ежегодный налог на недвижимость, надо будет платить по-новому. Предполагается, что базой налогообложения будет не понятие «общей площади объекта» а его «стоимость». Как профессионал в оценке (с 1998 года) считаю необходимым высказать ряд важных, на мой взгляд замечаний по этому важному вопросу.

Во-первых, В любой трудозависимой экономике налоги есть единственный источник создания общественного блага. Правительство не имеет никаких «своих денег»

Во-вторых: налог на недвижимость – это один из самых устойчивых источников налоговых поступлений в бюджеты территориальных громад

В-третьих, налогообложения на основании драйвера «10% от минимальной заработной платы, умноженной на общую площадь, которая превышает 100 м.кв.» - с экономической точки зрения вообще не имеет никакого отношения к недвижимости. С таким же успехом можно установить «подушный налог», например, «10% от минимальной заработной платы, умноженной на каждый сантиметр превышения роста мужчины более 1,75 м или женщины 1,65 м» звучит дико, не правда ли? Но для сегодняшней ситуации с налогообложением недвижимости почему-то воспринимается нормально

В-четвертых, облагаться должна именно стоимость недвижимости. И это правильно. Но какая? В национальных стандартах оценки (как и в международных) есть целей перечень видов стоимости. И необходимо всегда помнить, что стоимость – это не цена. По умолчанию предполагается, что оцениваться должна именно рыночная стоимость, как наиболее понятная обществу. И относительно которой есть термины и ее методы определения. Но. И здесь начинается «в – пятых»

Відключити

В-пятых, и вот здесь то и кроется корень проблемы. Исторически так сложилось, что все Национальные Стандарты по оценке (их сейчас насчитывается ровно четыре) было созданы и «заточены» только для цели приватизации, и/или для принятия управленческих решений собственниками юридических лиц. В данном же случае речь идет фактически о массовой оценке недвижимости. Относительно процедуры и методологии массовой оценки недвижимости нет ни единого действующего Национального Стандарта.

Здравый смысл подсказывает, что до начала процедуры массовой оценки недвижимости с целью ее налогообложения необходимо создать и утвердить новый Национальный Стандарт ( например) №5 «Оценка недвижимости для целей налогообложения»

Центральной задачей которую должен будет решить этот новый нормативный документ является то, что оценка одного и того же объекта недвижимости по одним и тем же входным данным, но разными оценщиками должна давать приемлемую погрешность в определении стоимости объекта ( например в интервале +/-15%)

В-шестых, с экономической точки зрения есть смысл облагать налогом только сумму превышения оцененной стоимости недвижимости в текущем периоде к предыдущему. Это называется налог на «прирост овеществленного капитала» И это справедливо

В-седьмых, на сегодня предполагается, что массовую оценку будут делать двумя способами: либо через «избранных (утверждённых ФГИУ) придворных оценщиков » либо на основании работы так называемого «электронного модуля определения оценочной стоимости недвижимости» Относительно первого решения: список т.н. «придворных оценщиков» которым КМУ поручит проводить массовую оценку, без утвержденной новой нормативной базы в скором времени превратится в список фигурантов уголовного дела по не целевому расходованию бюджетных средств.

Відключити

Предполагаю, что не многие захотят быть «счастливчиками» и быть включенными в такой «список». Относительно второго пути: т.н. «электронный модуль определения оценочной стоимости недвижимости» который, как предполагался будет работать по принципу «черного ящика на основе искусственного интеллекта» не возможен в принципе.

Во первых, по причине того, что налоги относятся к сфере публичных финансов, то есть они должны взиматься на основе понятных, четких и зафиксированных методов и процедур (например, так как это происходит с НКУ). То есть такой «черный ящик» не имеет никакой правовой природы.

И второе – такой «черный ящик» который, как предполагается, будет работать без участия человека не возможен по фундаментальным (математическим) причинам. Достаточно вспомнить теорему К. Геделя «О не полноте».

Вывод: Облагать необходимо именно стоимость недвижимости, а не ее «общую площадь». Экономически справедливо облагать только сумму прироста стоимости такой недвижимости в текущем периоде к предыдущему. Для того, чтобы заработала такая система необходимо создавать и утверждать новую нормативную базу – например, новый Национальный Стандарт «Оценка недвижимости для налогообложения» Платить за работу по определению стоимости в любом случае будет общество – либо через налоги и через бюджет, если такую оценку будет выполнять либо уполномоченный государством орган, либо непосредственно оценщиками, если такого уполномоченного органа не будет.

Відключити

В данном случае надо понимать, что для общества, фактически, будет дешевле. Отдельно для коллег-оценщиков. Для нас с вами такой новый Национальный Стандарт так же необходимо, как и обществу в целом, поскольку в нем должны быть прописаны все процедуры выполнения оценки, требования к входным данным, и самое главное – процедуру рецензирования отчетов. Четкую ясную и понятную процедуру рецензирования. Это избавит нас от того, что при смене политического вектора, «крайними» не будут оценщики.

Более того, вполне логично «переложить» этот новый НС№5 на язык программного обеспечения, который не только будет позволять регистрировать Отчеты в Реестре, но и быстро и качественно выполнять саму оценку.

И еще одно замечание. Кроме дискуссии об изменении принципов налогообложения идет дискуссия о том, как «контролировать качество» работы оценщиков. Очень многие, по понятным причинам, пытаются внедрить идею о том, что таким контролем должны заниматься, как во всем мире уважаемые саморегулируемый оценочный организации. Типа RICS.

То есть инструментом регулирования, по мнению этих уважаемых коллег, должен выступать институт «Репутация». Но, в этой идеи отсутствует самое главное – «Репутация оценочного института в Украине», как такового.

Доказательство тому, что с Репутацией оценочного института в Украине « не все в порядке» служит забавная история, случившаяся несколько лет тому назад. Один из «уважаемый» бизнесмен прямо и откровенно сообщил обществу, что все свои предприятия на приватизации он получил за «5% от их стоимости» а все остальное он заплатил другим «уважаемым» людям.

При наличии действующего института Репутации, должно было возмутится оценочное сообщество, то есть те оценщики которые выполняли оценку таких объектов. Они же сделали оценку правильно по Стандартом и честно? Вот они и должны были защитить свое честное имя, предоставив для всеобщего доступа своим коллегам свои отчеты для рецензирования. И по итогам такого профессионального рецензирования подать в суд на этого уважаемого бизнесмена. Но этого не случилось.

Почему? По той же причине, что названа выше. Репутация в настоящее время в оценочном институте в Украине не является регулятором. Тогда остается только нормативное регулирование. Чему собственно и посвящена эта статья