Акредитація Оцінювачів.net

Розглянемо ситуацію з так званою «акредитацією оцінювачів при банківських та фінансових установах» з точки зору реальних інтересів споживачів фінансових послуг, простіше кажучи, позичальників.

Чому питання оцінки дуже важливе саме для позичальників (далі піде мова виключно про суб’єктів підприємницької діяльності, про споживчі кредити мова йти не буде)?

Тому, що однією з важливих передумов надання банківського кредиту ( але і не тільки) є достатність вартості забезпечення, яке надає позичальник, а банк ,відповідно приймає як заставу.

Іноді, від вартості забезпечення залежить клас кредитного ризику, що відображається у тому числі і на кінцевій вартості наданого кредиту. Таким чином вартість забезпечення, безумовно опосередковано, впливає: 

- на можливість в загалі надати кредит;

- на кінцеву суму наданого кредиту;

- на процентну ставку за наданий кредит, відповідно до кредитного ризику позичальника.

Наразі Правління НБУ оприлюднило Постанову «Про затвердження Положення про визначення банками України розміру кредитного ризику за активними банківськими операціями» Постанова НБУ № 351 від 30.06.16, яка зі змінами та доповненнями, діє і сьогодні.

На перший погляд, ця Постанова стосується відносин НБУ та комерційних банків. Але, це тільки так здається, як це часто буває , в цьому документі є невеличкий розділ який безпосередньо стосується оцінки заставного майна.

В розділі X. Цієї Постанови «Критерії та принципи прийнятності забезпечення за кредитними операціями з метою зменшення кредитного ризику» п.107.2 - зазначено «Банк з метою розрахунку розміру кредитного ризику використовує ринкову (справедливу) вартість забезпечення у вигляді:

- цінного папера - визначену з урахуванням вимог розділів XV та XVI цього Положення;

- нерухомого майна, об'єктів у формі цілісного майнового комплексу, земельних ділянок, транспортних засобів, устаткування, майнових прав (крім майнових прав на грошові кошти), товарів в обороті або в переробці, біологічних активів - визначену суб'єктом оціночної діяльності або оцінювачем майна - працівником банку, який має кваліфікаційне свідоцтво оцінювача, які не є пов'язаними з банком особами (афілійованими, спорідненими, асоційованими), відповідно до законодавства України (без урахування податку на додану вартість).

Банк має право використовувати ринкову (справедливу) вартість визначених видів забезпечення з метою розрахунку розміру кредитного ризику, якщо суб'єкт оціночної діяльності, який її визначив, відповідає одночасно таким критеріям:

1. банк отримав інформацію про суб'єкта оціночної діяльності та оцінювачів, що виконують оцінку в його складі, розміщену на веб-сайті Фонду державного майна України (адреса сайта - http://www.spfu.gov.ua/), про:

2. включення суб'єкта оціночної діяльності до Державного реєстру оцінювачів та суб'єктів оціночної діяльності;

3. наявність у суб'єкта оціночної діяльності чинного сертифіката за напрямами оцінки майна, щодо яких дозволена практична діяльність з оцінки визначених видів забезпечення;

4. досвід практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності на ринку України з оцінки майна не менше ніж п'ять років, з яких не менше ніж три роки за напрямами оцінки майна визначених видів забезпечення;

5. досвід практичної діяльності оцінювачів, які виконують оцінку в складі суб'єкта оціночної діяльності, не менше ніж два роки, з яких не менше ніж один рік за напрямами оцінки майна визначених видів забезпечення;

6. відсутність упродовж трьох останніх років, що передують даті, на яку здійснюється оцінка кредитного ризику, інформації про суб'єкта оціночної діяльності та оцінювачів, які виконують оцінку в його складі, щодо порушень нормативно-правових актів з оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні; фактів порушень обмежень щодо проведення оцінки майна, установлених законодавством України; рецензій на звіт про оцінку майна, що класифікується за такою ознакою: звіт про оцінку майна не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та (або) непрофесійним і не може бути використаний;

7. банк за запитом отримав інформацію від Національного банку про те, що в Національному банку упродовж останніх трьох років, що передують даті її надання, немає інформації про рецензію на звіт про оцінку майна, що класифікується за такою ознакою: звіт про оцінку майна не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та (або) непрофесійним і не може бути використаний.

{Абзац чотирнадцятий підпункту 2 пункту 107 розділу X із змінами, внесеними згідно з Постановою Національного банку № 24 від 05.03.2020}

Така інформація актуалізується банком не рідше одного разу на шість місяців.

Вважаю за важливе, досить детально проаналізувати терміни, що стосуються оцінювачів, які працюють в банках

А)«Споріднена особа банку»- юридична особа, яка має спільних з банком власників істотної участі. (ВР України, Закон "Про банки і банківську діяльність" від 07.12.2000 N 2121-III).

Б) «Афілійована особа банку»- це будь-яка юридична особа, в якій банк має істотну участь або яка має істотну участь у банку : ст. 2 ЗУ «Про банки і банківську діяльність».

В) «Пов’язані з банком особи» - Згідно зі статтею 52 Закону України «Про банки та банківську діяльність» належать до: 1. контролери банку; 2. особи, які мають істотну участь у банку, та особи, через яких ці особи здійснюють опосередковане володіння істотною участю в банку; 3. керівники банку, керівник служби внутрішнього аудиту, керівники та члени комітетів банку; 4. споріднені та афілійовані особи банку, у тому числі учасники банківської групи; 5. особи, які мають істотну участь у споріднених та афілійованих особах банку; 6. керівники юридичних осіб та керівники банків, які є спорідненими та афілійованими особами банку; керівник служби внутрішнього аудиту; керівники та члени комітетів цих осіб; 7. асоційовані особи фізичних осіб, зазначених у пунктах 1–6; 8. юридичні особи, у яких фізичні особи, зазначені в цій частині, є керівниками або власниками істотної участі; 9. будь-яка особа, через яку проводиться операція в інтересах осіб, зазначених у цій частині, та на яку здійснюють вплив під час проведення такої операції особи, зазначені в цій частині, через трудові, цивільні та інші відносини.

Якщо уважно проаналізувати наведені вище терміни, то стає зрозуміло, що оцінювач, який отримав особистий сертифікат оцінювача і просто отримує зарплатню в банку не є ні «афілійованою особою», ні «пов’язаною особою» ні «спорідненою особою за банком». І таким чином, він може виконувати оцінку того майна (майнових прав), що надається позичальником в заставу банку.

Більше того, суворі вимоги до суб’єктів оціночної діяльності ніяким чином не торкаються до оцінювачів, що просто працюють в банку. На практиці досить все зрозуміло – оцінювачі що працюють в банку, як наймані працівники, повинні відстоювати інтереси свого банку. Що вони вочевидь і роблять, що є досить логічним. Зацікавленість банку досить проста та зрозуміла – надати кредит позичальнику з «перестраховкою».

Одним із простих механізмів «перестраховки» вочевидь є «оцінка вартості» застави.

НБУ чітко вказую на те, що така вартість – це ринкова вартість. Термін «ринкова вартість» наведений в Національному Стандарті «Загальні питання оцінки майна», але на практиці, фактично, в банках оцінюють «вартість ліквідації» заставного майна, спираючись на таку норму викладену в Постанові НБУ 03.05.2018 за №49, яка внесла зміні до п.107.2 Постанови НБУ №351- «При оцінці використовується принцип справедливої оцінки. Передбачає здійснення банком оцінки застави за вартістю, яка не перевищує ринкової (справедливої) вартості та забезпечує можливість її продажу сторонньому покупцеві.

Тобто, є ринок, на якому застава може бути реалізована в разі звернення на неї стягнення або застава може бути спрямована безпосередньо на погашення зобов'язань боржника.

Використовуючи це формулювання банківські оцінювачі, фактично, оцінюють вартість ліквідації майна, що пропонується позичальником в заставу.

Таким чином вартість, що визначена банківськими оцінювачами досить часто «дисконтується» двічі:

1- перший крок «дисконтування» - на етапі оцінки заставного майна банківськими оцінювачами

2 - другий крок – врахування отриманої вартості на першому кроку відповідно до коефіцієнтів врахування вартості заставного майна що вказані в відповідних Додатках и таблицях Постанови НБУ №361.

Розглянемо модельну ситуацію. Наприклад ринкова вартість майна позичальника складає 1 млн.долл, в процесі оцінки цього майна банківськими оцінювачами його вартість вже складає 0,5 млн. долл. Далі, наприклад це є нерухоме виробниче майно,тоді - відповідно до цієї Постанови –знижуючий вартість коефіцієнт складає 0,6.

Таким чином, для розрахунку максимальної суми кредиту, опосередковано класу позичальника і відповідно процентної ставки, по кредиту сума забезпечення, що буде врахована, складає: 0,5 млн.долл х 0,6 = 0,3 млн. долл.

Таким чином, маючи заставне майно ринковою вартістю в 1 млн. долл, максимальна сума кредиту, на який може розраховувати позичальник = 300 тис. долл. З іншого боку, у випадку використання справді ринкової вартості в якості основи для розрахунку максимальної суми кредиту, можна було б отримати (1 млн. долл х 0,6 =600) 600 тис. долл. Тобто, максимальная сума кредиту зростає в два рази.

Слід зазначити, що в такому ж випадку, також повинен підвищитись клас позичальника, якому наприклад необхідно 400 тис. долл.кредиту. В першому випадку, вартості заставного майна не буде вистачати на кредит ( і банк буде відповідно вимагати додаткового забезпечення), а в другому випадку, – сума кредиту менш, ніж прийнята вартість застави, що опосередковано, але підвищую клас позичальника і вартість платежів за кредит повинна бути меншою.

Наразі повертаємось безпосередньо до так званої акредитації. З юридичної, нормативної точки зору, акредитація при банках оцінювачів – це міф та класична маніпуляція не обізнаністю позичальників.

Відповідно до вказаної вище Постанови НБУ банк має право прийняти Звіт суб’єкта оціночної діяльності, який чітко відповідає вказаним вище критеріям. Якщо коротко – це критерії строку робити на ринку суб’єкта оціночної діяльності, наявності в сертифікату суб’єкта оціночної діяльності відповідних до виду майна прав на оцінку, та відсутності офіційних порушень нормативно-правової бази з оцінки. Джерелом такої інформації повинен бути тільки ФДМУ, як єдиний орган в Україні що «відповідає» за оцінку.

Якщо позичальник надав в банк Звіт з оцінки ринкової вартості заставного майна, який виконав суб’єкт оціночної діяльності що повністю відповідає вимогам НБУ які наведені в Постанові №361 – банк не може не прийняти це звіт з формулюванням «він виконаний не акредитованим оцінювачем».

Безумовно, банк не зобов’язаний приймати такий звіт або надавати позичальнику кредит. Але й позичальник, в вочевидь, не забов’язаний погоджуватись з оцінкою банківського оцінювача. Це класична ситуація для комерційних переговорів між банком та потенційним позичальником.

Аргумент - «оцінка заставного майна виконана не акредитованим в нашому банку суб’єктом оціночної діяльності» - просто відкидається Позичальником, як суто маніпулятивна.

І на останок. Для позичальника дуже важливо не тільки враховувати розмір майбутніх процентних платежів по кредиту, але і саму суму кредиту. Так може статись ,що «не до кредитування» ще гірше, ніж взагалі відсутність кредиту. Чому? Тому, що фактично любий бізнес має таку важливу економічну характеристику, як точка беззбитковості.

Якщо наданий бізнесу кредит не дає змогу вести бізнес економічно ефективно, тобто подолати цю точку – сенсу в отриманні такого кредиту немає. Якщо, сума кредиту не дає змоги подолати цю точку – ваш бізнес просто перетворюється в машину для заробітку коштів банку. Ви просто «працюйте на дядю». І не останнє місце в таких розрахунках відіграє ринкова вартість майна, яке ви плануєте надати в заставу.

Більш цікава ситуація з переоцінкою заставного майна. Всі нормативні положення в такому випадку діють так, як і при погодження кредиту, але є деякі нюанси…але то вже іншим разом.