Що чекає ринок оцінки нерухомості з метою її оподаткування

Відповідно до прийнятого та підписаного Президентом Закону №2047-д "Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо ліквідації корупційної схеми у сфері реєстрації інформації зі звітів про оцінку об'єктів нерухомості та прозорості реалізації майна" з 01 липня 2020 року повинна запрацювати «автоматична система (блок) визначення вартості нерухомості» з метою її оподаткування в процесі операцій з нерухомістю.
Як практикуючий оцінювач з багаторічним практичним досвідом, як автор деяких статей з питань оцінки, вважаю за необхідне зупинитись на питанні «автоматичного визначення вартості нерухомості» який буде виконувати «електронний блок», наслідків практичного застосування «електронного блока автоматичного визначення вартості» та намітити шляхи вирішення проблемних питань в цій сфері.

Необхідно зазначити, що практична оціночна діяльність в Україні регулюється не тільки Законом України «Про оцінку майна та професійну оціночну діяльність» але і Національними Стандартами за оцінки, яких прийнято на сьогодні чотири.

Національний Стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна» як раз є таким документом, який регулює весь процес оцінки відповідно нерухомого майна. Необхідно зазначити, що ні в Законі України, зазначеного вище, ні в вказаному Національному Стандарті з оцінки нерухомості немає ніякої дефініції відповідно до «автоматичного блоку визначення вартості». Тобто, ми можемо аргументовано зазначити, що правова природа цього «автоматичного блоку визначення вартості» на сьогодні нікому з професіоналів ринку оцінки не зрозуміла.

Зафіксуємо цей факт, але я пропоную зосередитись на фактичній стороні питання визначення вартості нерухомості з метою її оподаткування при операціях з нею.

Прийнятим на при кінці року Законом, фактично, пропонується наступний алгоритм дій Користувача ( власника нерухомості) перед виконанням нотаріальних дій щодо відчуження, тим чи іншим чином, його нерухомості.

Шаг №1. Власник ( або його уповноважена особа) самостійно за застосуванням сайту ФДМУ вносять дані щодо нерухомості.

Шаг №2 Відповідно до внесених даних автоматичний блок, самостійно, не відомого на яких алгоритмах та принципах розраховую «податкову» вартість нерухомості та дає змогу Власнику роздрукувати відповідний Витяг.

Шаг №3 На цьому етапі у Власника шляхи дій власника «розділяється на три»:

- Він може погодитись з «податковою» вартістю його нерухомості, що визначив «електронний блок» віднести цю інформацію до нотаріуса, який розрахує суму податку, який необхідно сплатити на момент угоди з нерухомістю. Вартість, що визначена таким чином буде зафіксована в Єдиному Державному Реєстрі Звітів з оцінки за цією нерухомістю по вказаному адресу.

- Якщо Власник не згоден з числом, що визначив для нього «автоматичний блок розрахунку вартості» він може звернутись до суб’єкта оціночної діяльності (СОД), який визначить (оцінить) його нерухомість. Якщо визначена оцінювачем вартість буде в інтервалі +\- 25% від вартості, що визначена автоматично «електронним блоком» - оцінювач має право внести свій Звіт до Єдиного Державного Реєстру Звітів і за такою нерухомістю буде значитись вже вартість, яка визначена Оцінювачем, а не електронним блоком. Іі відповідно з цієї вартості повинні бути сплачені податки.

- Наприклад, якщо Оцінювач (СОД) визначив вартість, що «не вписується» в інтервал +\-25%, то такий Звіт повинний бути наданий регіональному відділення ФДМУ для винесення «рішення» щодо такого Звіту, тобто вносити чи ні такий Звіт в Єдиний Державний Реєстр. Якщо є таке «позитивне рішення» то цей Звіт вноситься Оцінювачем в Єдиний Державний Реєстр Звітів, і вже відповідно до цієї суми і будуть справлятись відповідні податки.

Як легко побачити з цього досить не хитрого алгоритму, питання справедливості податків, а в даному випадку суттєвих для місцевих бюджетів податків з операцій з нерухомістю винесено за дужки. Також за «дужки» і винесене питання корупції в сфері оцінки.

Чому саме к такому висновку можна дійти, аналізуючи механізм застосування цього Закону? Тому, що вочевидь зрозуміло, що ніхто ні в якій країні не бажає «переплачувати» податки. Іншими словами, якщо є можливість досить легально «скоротити витрати» на податки, - люди це вочевидь зроблять бо це реальна економіка.

Особливо привертає увагу ситуація, коли Оцінювач визначив вартість яка досить далека від інтервалу «+\-25%». Тим більше, що така ситуація досить реальна для «коштовних» об’єктів нерухомості, де є зрозумілий сенс « скоротити податки».

Якщо бути реалістом, то зрозуміло в наших реаліях, що досить швидко при регіональних відділеннях ФДМУ з’являться свої «придворні» оцінювачі (СОД) які для зацікавлених Клієнтів будуть «робити Звіти» вартість в яких буде знаходитись «ну дуже далеко від інтервалу «+\-25%», ( ти більш що Закон не встановив «нижню» планку для такого відхилення) А далі – регіональне відділення надає позитивне «рішення» і, як казав, один політик – «процес пішов».

Цікаве ще те, що діюча нормативна база з оцінки, наприклад, Національний Стандарт №2 «Оцінки нерухомого майна», або Національний Стандарт №1 «Загальні питання оцінки» надають широкі можливості для рецензента щодо його результатів рецензування Звіту, але не передбачають жодної його відповідальності, що не можна сказати відповідно Оцінювача. Тобто є умови для дуже банального шантажу Власника майна, якщо він звернувся до регіонального відділення ФДМУ зі Звітом не від «придворного» оцінювача.

Таким чином, з 01 липня 2020 року, коли запрацює «електронний блок розрахунку вартості нерухомості» досить швидко зорганізується процес «економії на податках» для тих Власників, які цього побажають, за рахунок змички «СОД- регіональне відділення» І нічого особистого, як кажуть – бізнес є бізнес, які визначені умови – так і працює.

Саме цікаве те, що майже в 90% випадків вартість, що визначена буде таким «електронним блоком» буде не основою для сплати податків, а «керівництвом для дії» Власника.

Просто він бере калькулятор та обраховує, порівнює, витрати на податок з автоматично визначеної суми та з вартістю послуг «допущених до процесу» оцінювачів (СОД) та з сумою податків які необхідно буде таки сплатити з визначеною таким и «оцінювачами» вартості нерухомості. І можемо не сумніватись в тому, що сторони завжди дійдуть згоди в цьому питанні.

Таким чином, фактично, не важливо як обчислюється вартість таким «автоматичним блоком», хоч би і з застосування генетичних алгоритмів. В любому випадку ця сума – це просто «верхня» планка, з якої можливо сплатити податки, а далі ринок робить своє.

Ще більш цікавим стає інше, не пряме питання, яке можна позначити терміном «знецінення вартості» в базі Звітів. Як це буде відбуватись практично? А досить автоматично. Наприклад нерухомість за визначеною «придворним» оцінювачем з відповідним «рішенням» внесена в Єдиний Державний реєстр Звітів, за описаною вище схемою. Далі, інший Власник запрошує автоматичний блок для визначення вартості його нерухомості яка знаходиться, наприклад, поряд за раніш внесеною «оціненою» вартістю нерухомості. Автоматично ця прописна в базі «оцінена» вартість логічно ввійде в розрахунок вартості, але вже іншої нерухомості. Результат такого автоматичного розрахунку буде нижче, як що б в базі не було такої «спеціально оціненої нерухомості», і ніякого злого умислу в цьому немає. Автоматично то воно і є автоматично.

Далі, такий Власник, отримавши Витяг з Єдиного Державного Реєстру Звітів досить зрозуміло йде третім шляхом, оскільки яка б не була автоматично визначена вартість, завжди є спокуса і можливість знизити свої видатки на податки. А далі все повторюється в циклі. І таким чином, через деякий час, вартості, що визначені в базі Єдиного Державного Реєстру будуть фактично прагнути до нуля.

Зрозуміло не можливо не погодитись з тим, що діюча схема внесення Звітів через так звані «електронні майданчики», яка працювала до цього, не витримує ніякої критики. Дійсно, просто за реєстрацію Звіту 60-70$ за один Звіт – це було занадто навіть для наших реалій.

Саме забавне було те, що власники цих «майданчиків» заробляли ще й на маніпуляції. Просто для «своїх» оцінювачів вони не застосовували «фільтр вартості» таким чином «свій» оцінювач мав змогу внести таку «спеціальну» вартість, яка повністю задовольняла Власника нерухомості, за відповідну «плату» зрозуміло.

Тому любий користувач відкритих баз щодо визначеної вартості, міг з подивом знайти об’єкти що знаходяться практично з однієї адреси, але вартість, що внесена в Єдиний Державний Реєстр відрізнялась в рази.

Питання з оцінки з метою оподаткування стає ще біль цікавішим, якщо до цього ринку звернуться в ситуації з оцінки нерухомості з метою її щорічного оподаткування. Зрозуміло, що діюча модель, коли щорічний податок з нерухомості обчислюється по формулі, що враховує загальну площу та рівень мінімально заробітної плати є досить недолугим і потребує змін.

Якщо коротко, то висновок на сьогодні такий. Справедливість в оподаткуванні, що є основою для простої та добровільної сплати справедливих податків, прийнятим Законом вочевидь не досягається. Ліквідація корупції в сфері обчислення вартості для сплати податків плавно «переїхало» на рівень регіональних відділень ФДМУ.

Постає просте питання «Так можна з цим щось зробити?» Тобто, можна мати таку схему обчислення справедливої вартості нерухомості для того, що уникнути хоч би на 90% ситуацій з корупцією в цій сфері?»

Відповідь, так. Можна. Для цього необхідно повернутись к питанню, яке з’явилось на початку цієї статті. Яка правова природа цього «автоматичного блока визначення вартості»?. І це питання є над важливим. Фактично, немає іншого шляху для розробки та відповідного затвердження нового Національного Стандарту №5 «Оцінка нерухомості з метою оподаткування» ( робоча назва). В цьому новому Стандарті необхідно розробити алгоритми визначення любої нерухомості та всіх видів вартості, конкретно врегулювати питання щодо інформації яка застосовується Оцінювачем в Звіті, розподілити відповідальність за надану інформацію щодо нерухомості, досить чітко прописати алгоритм рецензування Звітів з оцінки, тощо.

Найбільш важливим чинником такого нового Стандарту повинно бути те, що оцінки однієї і тієї ж нерухомості на одну і ту ж дату, але виконана різними оцінювачами не повинна відхилятись не більше ніж, на «+\-25%», наприклад.

І який би не був «придворний» оцінювач він, - волею не волею, - повинен би був виконувати свій звіт відповідно до вимог нового Стандарту. Крім того, досить логічно, що алгоритми такого Стандарту можуть бути «переведені» на мову програмного забезпечення, що дасть можливість оцінювачам досить швидко робити оцінку і вносити результати в Єдиний Державний Реєстр з дійсно автоматичною перевіркою коректності визначеної вартості, що знімає питання шантажу з боку «рецензентів».

Зрозуміло, що проект такого нового Стандарту необхідно «захистити» в професійному середовищі оцінювачів, після обговорення необхідно буде внести корегування відповідно до наданих оцінювачами зауважень. І вже після цього, затверджувати такий Стандарт таким же чином, як і попередні – постановою КМУ.

Необхідно зауважити, що щось подібне працює на ринку оцінки колісних транспортних засобів, де є не тільки «Методика оцінки колісних транспортних засобів» але і відповідні програмні продукти. І немає великих зауважень щодо ринку оцінки колісних транспортних засобів. Щось аналогічне необхідно реалізувати і для визначення вартості нерухомості з метою її оподаткування.