Чому люди бояться створювати ОСББ?
Посткомуністичні ЖЕКи вже нібито реорганізовані й об’єднані під дахом центрів комунального сервісу, принаймні, в містах-мільйонниках. Проте, чи задоволені українці обслуговуванням своїх будинків, що його адмініструють муніципальні органи комунального сервісу? Чи покращилася якість житлово-комунальних послуг після кількаразового підвищення цін? Впевнений, що відсоток тих, хто задоволений таким станом речей, є мізерним. Навіть «офіційне» минулорічне дослідження Урядового контактного центру виявило негативне ставлення до якості ЖК-послуг у 45,4 % респондентів.
Водночас, співвласники багатоквартирних будинків не поспішають об’єднуватися в юридичну особу, аби вибирати ті компанії, які надаватимуть послуги з обслуговування будинків конкурентно, якісно і за вигідними цінами. Адже, якщо поглянути на цифри, то темпи створення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків разом із роздержавленням і демонополізацією ЖКГ, істотно відстають від бажаних. Так, на початок 2017 року налічувалося 26 080 ОСББ – це приблизно третина із 74 900 багатоповерхових житлових будинків в країні. Отже, якщо така кількість об’єднань була створена за приблизно 25 років, то чи не означає це, що доведеться чекати ще 100 років, коли будинки безпосередньо управлятимуться об’єднаними структурами їхніх співвласників?
Пробуксовку щодо кондомініумів враховано в законі?
Річ у тім, що в житлово-комунальному секторі і в сфері відповідних послуг українцям дісталася дуже застаріла й економічно-неефективна в цих реаліях спадщина. Більше двох третин житла в Україні побудовано до 70-х років минулого століття. Понад третину житлових будинків терміново потребують капітального ремонту. ЖКГ — це на сьогодні чи не єдина галузь економіки, якої майже не торкнулися ринкові перетворення. Вона працює за найгіршими зразками радянських часів і є жорстко монополізованою. Така ситуація створилася через цілковиту відсутність конкуренції та непрозорість фінансових операцій у цій галузі. Звісна річ, прийняття нового закону про житлово-комунальні послуги і відкриття сучасних публічних офісів замість колишніх ЖЕКів – річ необхідна й позитивна. Втім, поки що реформу житлово-комунального господарства можна звести лише до вищеназваних одиничних кроків.
З іншого боку, чи можуть громадяни щось змінити в такому ганебному стані речей, окрім того, щоб пасивно обурюватися? Західна (та вже й почасти і вітчизняна) практика створення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків показала, що можуть. Перші кондомініуми в Україні почали створюватися ще з початку 90-х. Нині держава нібито й стимулює цей процес: провадяться широкі інформаційні кампанії, надається на старті юридична і бухгалтерська підтримка новоствореним структурам; врешті-решт, чимало громадських організацій працюють на популяризацію і створення ефективних моделей ОСББ.
Тоді чому українці не квапляться створювати об’єднання співвласників? Як на мене, найвагомішими причинами, з одного боку, є консерватизм, соціальна пасивність і бідність населення; з іншого -- це страх, який переважно є безпідставним і грунтується на незнанні й низькій поінформованості щодо істотних переваг ОСББ. До речі, новий Закон «Про житлово-комунальні послуги» якраз і віддзеркалив такий стан речей, компромісно надавши «необ’єднаним» співвласникам право самостійно обирати управителя, котрий і визначатиме постачальників ЖК-послуг. І такі квазі-ОСББ нібито мають стати перехідним етапом до створення повноцінних об’єднань.
Що спільного між ОСББ і Фрейдом?
Отже, розглянемо базові страхи, які стоять на шляху створення громадянами кондомініумів. Насамперед, чимало людей боїться, що нібито після створення ОСББ ціна на житлово-комунальні послуги суттєво зросте. Але таке можливо лише тоді, коли керівник, якого обирають люди, укладає корупційні угоди з постачальником. Відтак, за змовою з ним, «відкат» у вигляді завищеної різниці кладе собі в кишеню. Таке трапляється дуже рідко, оскільки голову контролює правління ОСББ, котре своєю чергою, підпорядковується загальним зборам. Врешті-решт, будь який член об’єднання може поцікавитися ціною на відповідну ЖК-послугу у сусіднього об’єднання, а відтак – підняти це питання перед співмешканцями.
Чи не найбільшою перевагою кондомініуму є те, що товариство самостійно і колегіально визначає розмір витрат на утримання будинку і прибудинкової території, порядок здійснення ремонтних робіт, черговість придбання матеріалів та обладнання, необхідного для утримання будинку. Більше за те, мешканці будинку правомочні отримувати спільний прибуток від надання в оренду підсобних приміщень будинку, розміщення зовнішньої реклами на стінах будинку, від паркування авто на прилеглій території чи сортування і здачі побутових відходів тощо. При цьому, директор і правління ОСББ зобов’язані звітувати перед кожним співвласником практично за кожну зароблену й витрачену копійку. Це відбувається тоді, якщо очільники обрані мешканцями відкрито й демократично на загальних зборах. Але, на жаль, часто трапляються випадки, коли керівництво призначається місцевою владою або забудовником в «ручному режимі». І тоді справді члени цих об’єднань стикаються з безліччю проблем.
Як відомо, ОСББ, набагато легше отримати «теплий» кредит за муніципальною або державною програмою (наприклад, 70/30) – на утеплення стін будинку, встановлення пластикових вікон, оснащення під’їзду економними лампами, на інші комплексні заходи із енергозбереження (до слова, з 2014 року видано 296 тисяч таких кредитів на загальну суму в 6 мільярдів гривень). Внаслідок цього, жителі можуть зекономити на коштовному опаленні й освітленні від 10 до 40 відсотків вартості послуги. Водночас, існує пов’язане з цим побоювання: нібито ОСББ оформить такий кредит, а потім не зможе його вчасно віддати, відтак – збанкрутує. Мовляв, люди тоді змушені будуть розплачуватися своїм майном. Однак, подібні ексцеси майже не трапляються на практиці. Теоретично така ситуація може статися у разі, якщо керівник ОСББ є недоброчесним і маніпулює коштами, які мешканці сплачують за «комуналку» (до речі, щомісячна оплата за «теплий» кредит прописується окремою графою в платіжці). Потрібно пам’ятати, що учасники об’єднання мають всі повноваження здійснювати фінансовий контроль над діяльністю керівника, в тому числі – і через загальні збори.
У багатьох людей існує ілюзія, нібито члени ОСББ повинні платити з власної кишені, скажімо, за ремонт будинку – тоді, як мешканці багатоквартирного будинку без кондомініуму можуть розраховувати в цьому сенсі на ЖЕК, Центр комунального сервісу чи державу. Але ж часи комунізму минули. Якщо ти – співвласник будинку, то за поліпшення спільного майна будь-що повинен платити від себе певну частку. Експлуатаційна контора, чи інша обслуговуюча компанія не зобов’язані задарма здійснювати ремонт будинку, він провадиться за кошти мешканців, котрі є де-юре співвласниками.
Власне, чому тисячі будинків в Україні перебувають у такому занедбаному стані, що аж у під’їзд страшно заходити, не кажучи вже про підвал? Саме тому, що держава зняла з себе зобов’язання опікуватися тим, що не перебуває в її власності (тема реконструкції застарілого житлового фонду – окрема й доволі складна). Натомість, очевидною перевагою ОСББ є те, що воно може долучитися до однієї з державних програми, за якою співвласники оплачують за ремонт під’їзду або будинку істотно меншу суму, решту компенсує держава (наприклад, за спільною програмою з ЄБРР).
Існує ще один міф щодо ОСББ: мовляв, малозабезпечені громадян, які отримують від держави певні пільги чи субсидії, вступаючи в об’єднання, можуть бути позбавлені державної допомоги. Насправді, це -- не так. За законом, якщо людина має право на отримання субсидії, то воно зовсім не залежить від форми управління багатоквартирним будинком. Якраз навпаки: чим більше пільговиків та субсидіантів перебуває в ОСББ, тим на більшу компенсацію того ж таки «теплого» кредиту об’єднання може розраховувати.
Звісна річ, ОСББ критично неприйнятна для «злісних» неплатників за ЖК-послуги. Адже, сама спільнота співвласників мотивована спонукати несумлінного споживача до швидкого погашення боргів за комірне – аж до реального відключення від послуги. Тут не може бути абстрактної заборгованості, як у звичайних багатоквартирних будинках, коли ЖЕК хіба що може вивісити папірець з поквартирними боржниками на дверях під’їзду. Натомість, беззаперечною перевагою ОСББ є можливість ефективного контролю, оскарження і компенсації від постачальника, якщо якась ЖК-послуга виконана неякісно.
Іще один нюанс. Як відомо, в травні ц. р. багатьох киян шокувала медійна інформація щодо існування 16 «примарних» ОСББ у столиці. Усі ці об’єднання реєстрував «чорний нотаріус» в один і той же час і в одному місці – в Ірпені. Відтак, мешканці 20 столичних багатоповерхівок випадково довідалися про те, що в їхніх будинках хазяйнують шахраї, котрі без дозволу власників створили липові ОСББ, – з метою отримання прибутку у вигляді комунальних платежів. Цей приголомшливий факт зайве доводить: об’єднання співвласників має колосальний економічний, комерційний і суспільний потенціал.
І не тільки. На мій погляд, ОСББ – це чи не найкраща (за умови дотримання всіх демократичних норм) модель об’єднання споживачів, котрі мають вагомі можливості для контролю над належною якістю житлово-комунальних послуг. Лишається сподіватися, що держава в особі центральної та місцевих влад активізує інституційний, освітній, консультаційний та соціально-рекламний потенціал, аби така вкрай важлива для реформи ЖКГ складова як трансформація багатоквартирних будинків в ОСББ не розтягнулася років на сто.
