Нерухомість і війна: що відбувається з українським ринком житла

Очікувано, 24 лютого принесло значні зміни, від яких ринок не може оговтатися і по сьогодні. При цьому 2022 рік був перспективний. За умов мирного життя ринок нерухомості розвивався та розширювався без передумов для «гальмування». За даними Мінфіну, за 2021 рік ціна «квадрата» у новобудовах виросла на 20%, а на вторинному ринку – на 25%. Мої колеги в один голос заявляли, що ця тенденція збережеться. Але потім в Україну прийшла війна. В своїй статті я поясню, як вона вплинула на ринок нерухомості, наскільки знизився попит, де найчастіше люди купляють квартири та чого очікувати від 2023 року.

Детальніше про вплив війни

Отже, перші місяці після початку широкомасштабного вторгнення – це період шоку та повної зупинки ринку. Мої колеги відзначили хоч якусь активізацію лише на початку літа. Хорошим сигналом це не називали, адже угоди майже завжди стосувалися вторинного ринку і мали не надто приємне пояснення: людям потрібні були гроші, тому вони продавали житло.

Також української нерухомості позбувалися ті, хто виїжджав з країни та не планував повертатися. Квартири продавалися зі знижкою у 20-30%. У деяких випадках покупцям вдавалося купувати житло за вартістю, на 50% нижчою від ринкової, до прикладу поблизу М.Дорогожичі можна було придбати варіанти з якісним ремонтом за ціною $26-$28 тис.

Ситуація трохи виправилася під кінець літа. Фронт стабілізувався, і страх багатьох покупців притупився. До того ж сформувався відкладений, «накопичений» попит: люди, які притримували кошти при собі починаючи з лютого, почали все ж таки вкладати їх у житло. Підсумок 2022 року: обсяг продажу житлової нерухомості впав на 46 %.

В період з 24 лютого 2022 року до січня 2023 року було продано лише 47 тисяч квартир та будинків.

Область має значення

Повернемося до сьогодення. Про якусь загальну картину, актуальну для всіх регіонів країни, говорити не доводиться. Очікувано, показники відрізняються залежно від геолокації.

Наприклад, у прикордонному Харкові вартість житла знизилася на 3000 грн за квадратний метр (за даними того ж Мінфіну).

При цьому столиця продемонструвала зростання на 28% (+13600 грн).

Одеська нерухомість здорожчала на 35% (+13700 грн).

Найбільше зростання продемонстрував захід України.

Наприклад, в Ужгороді квартири подорожчали на 51% (+22700 грн).

Трохи відстав Львів (+42%, +18700 грн) та Чернівці (+40%, +13000 грн). Гадаю, про причини говорити не варто, адже вони очевидні.

Що потрібно покупцям сьогодні

Бойові дії змінили правила гри на ринку нерухомості. Раніше люди активно вкладали кошти у будівництво на «етапі котловану», сьогодні таких інвестицій побоюються. Раніше купівля квартири часто було «сімейним рішенням», сьогодні багато жінок знаходяться за кордоном, а безліч чоловіків очікують своєї черги на вступ до лав ЗСУ. Таких факторів існує маса.

Отже, сьогодні найбільший попит має відремонтоване житло у комплексах, які вже введені в експлуатацію. Причиною є не лише побоювання щодо того, що будинок, який зараз знаходиться на стадії будівництва, у результаті так і не добудують.

В Україні є величезна кількість внутрішньо переміщених осіб. За різними даними, від 15% до 20% таких людей не планують повертатися до свого рідного регіону. Хтось побоюється близькості до кордонів чи зони бойових дій, а комусь просто уже нікуди повертатися.

Таких людей не влаштовує варіант з вкладенням коштів у квартиру, яку здадуть через пів року чи рік. Їм потрібне житло тут і зараз. Якщо говорити про деталі, то, очевидно, покупці надають перевагу квартирам, які знаходяться якомога далі від об’єктів енергетики та знаходяться на невисоких поверхах.

Всі бояться ракетних ударів. Ці атаки, в цілому, накладають серйозний відбиток на ринок нерухомості. Після кожної з них починається чергова «мікролихоманка» зі стрибками цін: люди вирішують притримати кошти, а продавці намагаються підвищити попит знижками.

Ситуація з новобудовами

Як вже зазначила, найчастіше покупці сьогодні шукають готове житло. Ринок новобудов значно просів з огляду на це. За підсумками 2022 року, попит впав на 90-95%. За мирного життя компанії намагалися виправити зниження попиту більш лояльною ціновою політикою. Проте у нинішніх умовах такі трюки не працюють.

По-перше, проблема не у грошах, а у відсутності готовності у покупців купувати таке житло.

По-друге, знижувати вартість – це працювати собі у збиток.

Річ у тім, що значно зросла собівартість будівництва: здорожчали будматеріали, обладнання, логістика. Та й через відсутність будівельників доводиться платити більше за їхні послуги. Якщо брати лише новобудови, вартість такого житла у порівнянні з січнем 2022 року виросла на 40%.

У Львові вартість житла в новобудовах взагалі виросла на 63%! Сьогодні середня ціна за квадратний метр – 40800 грн.

Чого чекати від 2023 року

Гадаю, всі розуміють, що у такій ситуації прогнозування – це справа невдячна. Ніхто не знає, як буде поводитися агресор та скільки ще триватиме війна. Проте зазначу, що якщо з наближенням літа буде видно, що війна знаходиться на завершальній фазі, то активізацію ринка можна очікувати уже восени.

Важливо, як будуть поводити себе саме покупці: чи будуть вони спокійно купувати нове житло, чи й надалі боятимуться інвестувати. Дивлячись на динаміку попиту та пропозицій зараз, можливо ринок оговтається через рік-півтора, і саме через цей час ринок повернеться до довоєнного стану. Хоча думки у моїх колег різні, але всі фахівці сходяться на одній думці: все залежить від перебігу війни.

Що буде з цінами?

Вважаю, що рано чи пізно забудовники муситимуть знижувати ціни. Деякі відділи продажу «активних» девелоперських проєктів в Києві вже це роблять. Якщо не відчувати ситуацію на ринку сьогодні, їх буде спіткати доля попередників. Бо вже сьогодні понад 60% забудовників знаходяться на межі банкрутства або збанкрутували. До того ж навіть якщо українці знову почнуть активно купувати житло, довоєнного попиту навряд вдасться досягти. Багато людей виїхали за кордон та не планують повертатися. Серед них велика кількість молодих людей, які й складають левову частку покупців нерухомості. До того ж падіння ВВП, яке є колосальним, також позначиться на вартості житла. Проте я не буду такою песимісткою.

Підсумовуючи зазначу, що навесні, таки можна очікувати зростання цін ще на 10%. Причину вже згадували вище: це відкладений попит. Окрім того, є сезонний фактор. Весна, то саме прибутковий час для ринку нерухомості.