Отримання земельної ділянки сільськогосподарського призначення у власність

Звернення з клопотанням до органу місцевого самоврядування (розпорядника земельною ділянкою)

Громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності для ведення особистого селянського господарства, у межах норм безоплатної приватизації, подають клопотання до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність.

У клопотанні (довільної форми, написане від руки чи надруковано) зазначаються та додаються:

- цільове призначення земельної ділянки та її орієнтовні розміри;

- графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування земельної ділянки;

- погодження землекористувача (у разі вилучення земельної ділянки, що перебуває у користуванні інших осіб) (ч.6 ст.118 ЗКУ).

Забороняється вимагати додаткові матеріали та документи, не передбачені статтею 118 ЗК України.

Розгляд клопотання та прийняття рішення

Відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених статтею 122 ЗК України, розглядає клопотання у місячний строк (ч.7 ст.118 ЗКУ).

Клопотання про надання дозволу на розробку проекту землеустрою та додатки до нього передаються на розгляд постійних комісій ради та за рішенням комісій включаються до порядку денного чергової або позачергової сесії ради.

На сесії ради депутати шляхом голосування приймають рішення про надання дозволу або відмову в наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

У випадку надання органом місцевого самоврядування відмови про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою щодо відведення земельної ділянки, дана відмова повинна бути вмотивована та прийнята виключно на пленарних засіданнях відповідної ради у вигляді рішення сесії ради (ч. 30, ч. 34 ст. 26 , ч.10 ст. 59 ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Підставою відмови у наданні такого дозволу може бути:

-       невідповідність місця розташування об'єкта вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, генеральних планів населених пунктів та іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку. (ч.7 ст. 118 ЗКУ).

Рішення сесії про відмову в надані дозволу з інших підстав не є правомірною та може бути оскаржено в судовому порядку.

 Враховуючи імперативність норми ч.6 ст. 118 ЗКУ, недодержання вимог щодо змісту клопотання, ненадання належним чином оформлених графічних матеріалів або погодження землекористувача, якщо бажана земельна ділянка не є вільною, може бути самостійною підставою для відмови у наданні дозволу на розроблення проекту землеустрою (Постанова ВСУ від 17.12.2018 року у справі №509/4156/15-а).

Дана інформація стосується того випадку коли орган виконавчої влади надсилає відповідь на клопотання в неналежній формі.

Розробка проекту землеустрою та його погодження органом місцевого самоврядування

Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки розробляється за замовленням громадян суб'єктами господарювання, що є виконавцями робіт із землеустрою згідно із законом, у строки, що обумовлюються угодою сторін.

Умови і строки розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок визначаються договором, укладеним замовником з виконавцем цих робіт відповідно до типового договору. Типовий договір на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки затверджується Кабінетом Міністрів України (ч.3 ст.123 ЗКУ).

Проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок усіх категорій та форм власності підлягає обов’язковому погодженню з територіальним органом центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (ч.1 ст.186-1 ЗКУ).

Розробник/замовник подає на погодження до органу місцевого самоврядування зазначеного в попередньому пункті, за місцем розташування земельної ділянки оригінал проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (ч.4 ст.186-1 ЗКУ).

Орган місцевого самоврядування протягом десяти робочих днів з дня одержання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки зобов’язаний безоплатно надати або надіслати рекомендованим листом з повідомленням розробнику/замовнику свої висновки про його погодження або про відмову в такому погодженні з обов’язковим посиланням на закони та прийняті відповідно до них нормативно-правові акти, що регулюють відносини у відповідній сфері (ч.5 ст. 186-1 ЗКУ).

У разі якщо проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки підлягає обов'язковій державній експертизі землевпорядної документації, погоджений проект подається замовником або розробником до центрального органу виконавчої влади, що здійснює реалізацію державної політики у сфері земельних відносин, або його територіального органу для здійснення такої експертизи.

Органам місцевого самоврядування, при погодженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки забороняється вимагати:

- додаткові матеріали та документи, не включені до проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки відповідно до статті 50 Закону України "Про землеустрій";

- надання погодження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки будь-якими іншими органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування, підприємствами, установами та організаціями;

- проведення будь-яких обстежень, експертиз та робіт;

Підставою для відмови у погодженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки може бути лише невідповідність його положень вимогам законів та прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, документації із землеустрою або містобудівній документації.

У висновку про відмову погодження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки органом місцевого самоврядування має бути надано вичерпний перелік недоліків проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та розумний строк для усунення таких недоліків (який за письмовим проханням розробника проекту може бути продовжений).

Органом місцевого самоврядування може бути відмовлено у погодженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки лише у разі, якщо не усунено недоліки, на яких було наголошено у попередньому висновку. Не можна відмовити у погодженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки з інших причин чи вказати інші недоліки.

Повторна відмова не позбавляє права розробника проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки усунути недоліки проекту та подати його на погодження (ч.8 ст.186-1 ЗКУ).

Відповідний орган місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених статтею 122 ЗКУ, у двотижневий строк з дня отримання погодженого проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (а в разі необхідності здійснення обов'язкової державної експертизи землевпорядної документації згідно із законом - після отримання позитивного висновку такої експертизи) приймає рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання її у власність (ч.9 ст.118 ЗКУ).

Бездіяльність органу місцевого самоврядування

У разі якщо, орган місцевого самоврядування ігнорує належним чином оформлене клопотання та не надає в місячний строк згоди на розробку проекту землеустрою або вмотивованої відмови в його наданні – є два шляхи захисту свого порушеного права:

Автоматичне погодження (стосується саме ПРОЕКТІВ землеустрою)

У випадку не надання дозволу після спливу одного місяця з дня реєстрації клопотання у місячний термін (з дати спливу місячного строку на прийняття рішення) можна скористатися правом щодо замовлення розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки без надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, про що письмово необхідно повідомити відповідний орган місцевого самоврядування.

До письмового повідомлення додається договір на виконання робіт із землеустрою щодо відведення земельної ділянки (ч.7 ст.122 ЗКУ).

Пропоную покроково розглянути дії особи при мовчазній згоді.

1. 1. У місячний строк після спливу місячного строку прийняття рішення органом виконавчої влади або омс (у нашому випадку — неприйняття жодного рішення радою) особа (замовник):

— укладає договір із землевпорядником (один примірник якого буде додано до повідомлення до місцевої ради);

— направляє повідомлення до місцевої ради, до якого додається договір із розробником документації із землеустрою (копія вказаного повідомлення з додатком (договором) будуть вшиті в проект землеустрою).

Чекати ж будь-якої відповіді особі на вказане вище повідомлення не потрібно.

Замість рішення ради про надання такого дозволу, вшивається в проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки лист-повідомлення громадянина (замовника землевпорядної документації) про розробку проекту землеустрою без надання дозволу ради відповідно до вимог абз. 3 ч. 7 ст. 118 ЗК України.

2.  Далі розробляється сам проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

Відповідно до ст. 28 Закону України «Про землеустрій» розробники документації із землеустрою зобов’язані, зокрема, виконувати роботи із складання документації із землеустрою у строк, передбачений договором. Максимальний строк складання документації із землеустрою не повинен перевищувати шести місяців з моменту укладення договору.

3. Після розроблення проекту землеустрою такий проект погоджується, зокрема з Головним управлінням Держгеокадастру в відповідній області (на сьогодні ці функції здійснює саме Держгеокадастр та його територіальні органи) у відповідності до приписів статті 186-1 ЗК України;

Головне управління Держгеокадастру зобов’язане протягом десяти робочих днів з дня одержання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки безоплатно надати або надіслати рекомендованим листом з повідомленням розробнику свої висновки про його погодження або про відмову в такому погодженні з обов’язковим посиланням на закони та прийняті відповідно до них нормативно-правові акти, що регулюють відносини у відповідній сфері. (ч.5 ст. 186-1 ЗК України).

 Підставою для відмови у погодженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки може бути лише невідповідність його положень вимогам законів та прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, документації із землеустрою або містобудівній документації (ч.6 ст. 186-1 ЗК України).

Не можна відмовити у погодженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки з інших причин чи вказати інші недоліки.(абз.2 ч.8 ст.186-1 ЗК України).

4. Після погодження проекту землеустрою проводиться державна реєстрація сформованої земельної ділянки у Державному земельному кадастрі, як комунальна власність.

Державна реєстрація земельної ділянки здійснюється під час її формування за результатами складення документації із землеустрою після її погодження у встановленому порядку та до прийняття рішення про її затвердження органом державної влади або органом місцевого самоврядування (у разі, коли згідно із законом така документація підлягає затвердженню таким органом).

Для державної реєстрації земельної ділянки Державному кадастровому реєстраторові, який здійснює таку реєстрацію, подаються (п.110 Порядку №1051):

1) заява (у паперовій або електронній формі) про державну реєстрацію земельної ділянки за формою згідно з додатком 22;

2) оригінал погодженої відповідно до законодавства документації із землеустрою, яка є підставою для формування земельної ділянки 

3) електронний документ.

На підтвердження проведених дій з державної реєстрації земельної ділянки кадастровий реєстратор надає Витяг з кадастру (ДЗК).

Реєстрація земельної ділянки проводиться протягом 14 календарних днів з дня реєстрації відповідної заяви (п.111 Порядку №1051).

5. Особою подається відповідне клопотання з погодженим проектом землеустрою та Витягом з Державного земельного кадастру   про земельну ділянку до органу місцевого самоврядування для затвердження проекту землеустрою.

У двотижневий строк з дня отримання погодженого проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність приймає рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання її у власність.

6. Після прийняття органом державної влади чи органом місцевого самоврядування рішення про затвердження документації із землеустрою, яка є підставою для державної реєстрації земельної ділянки, Державний кадастровий реєстратор протягом двох робочих днів з моменту отримання рішення вносить відомості про власників, користувачів земельної ділянки.

До Поземельної книги в паперовій формі додається засвідчена копія рішення, яке є підставою для внесення відомостей до неї (п.113 Порядку №1051).

Пропоную нижче сталу судову практику, яка регулює питання мовчазної згоди та оскарження рішення органу виконавчої влади щодо відмови у наданні або не наданні дозволу на розробку проекту землеустрою.

Постанова ВСУ від 31.10.2018 у справі №814/741/16 «…Системний аналіз наведених вище норм  Земельного кодексу України  дає підстави для висновку, що у разі ненадання відповідним органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або вмотивованої відмови у його наданні у встановлений строк, це не перешкоджає процесу відведення земельної ділянки, оскільки здійснення замовлення на виготовлення проектної документації можливе без отримання дозволу на її виготовлення.

… Судами встановлено, що клопотання позивача від 02.11.2015р. не було розглянуто відповідачем у строк, передбачений статтею 118 Земельного кодексу України. Водночас, у  спірних правовідносинах права позивача захищені на законодавчому рівні.  Тобто, у зв'язку з бездіяльністю відповідача позивач набув права на самостійне замовлення розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 2 га, для ведення особистого селянського господарства, за рахунок земель сільськогосподарського призначення державної власності, (…) за правилами, передбаченими абзацом 3 частини 7 статті 118 Земельного кодексу України…».

Постанова ВСУ від 10.07.2018 у справі №806/3095/17 «…Колегія суддів з цього приводу зауважує, що «принцип мовчазної згоди», визначений статтею 123 Земельного кодексу України, передбачає виключно право громадянина замовити розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки без надання такого дозволу та жодним чином не позбавляє його права на отримання від уповноваженого органу дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або вмотивованої відмови у його наданні, а також права на судовий захист у випадку неможливості реалізації права на отримання відповідного дозволу або відмови...» (аналогічна правова позиція викладена в постанові ВС від 10.07.2018 у справі № 806/3095/17).

Постанова ВСУ від 17.12.2018 у справі №509/4156/15-а «…Аналіз положень абзацу 3 частини сьомої статті 118 ЗК України дає підстави для висновку, що зацікавлена особа має право замовити проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки без згоди уповноваженого органу протягом одного місяця від дня закінчення місячного строку з часу реєстрації клопотання у відповідному уповноваженому органі. Місячний строк, упродовж якого особа може реалізувати це право, є присічним. Відтак, нездійснення права замовити проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки у цей строк призводить до припинення цього права…»

В Постанові ВСУ від 29.10.2020 у справі №820/2005/18 міститься наступна правова позиція «… Посилання представника Позивачів на те, що останні розпочали процедуру реалізації їх права на отримання безоплатно у власність земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства в межах норм безоплатної приватизації не підтверджується жодними належними та допустимими доказами, а також спростовується тим, що Позивачі не отримали від Головного управління дозволів, не замовляли самостійно проектів землеустрою, а тому не приступили до реалізації вказаного права…»

Однак недоліком у обрані такого способу вирішення питання буде:

• труднощі із погодженням суб’єкта господарювання, на виконання таких робіт без прийняття рішення про надання дозволу на розробку такого проекту;

• також в подальшому можуть виникнути труднощі з реєстрацією ділянки, оскільки державна реєстрація земельних ділянок здійснюється за заявою особи, якій за рішенням органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування надано дозвіл на розроблення документації із землеустрою (ч.3 ст. 24 ЗУ «Про Державний земельний кадастр»).

Відмова в здійсненні державної реєстрації може бути оскаржена у судовому порядку.

Оскарження протиправної  бездіяльності до суду

Дану бездіяльність органу місцевого самоврядування можна оскаржити, звернувшись до суду з позовом про визнання бездіяльності ради протиправною та зобов’язання вчинити певні дії, а саме розглянути клопотання та прийняти рішення про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

Постанова ВСУ від 11.04.2018 у справі №806/2208/17 «…Таким чином, рішення про надання дозволу або про відмову у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки і оформляється розпорядчим індивідуальним правовим актом - наказом Головного управління Держгеокадастру в області. Відповідно, такі рішення не можуть оформлятися листами у відповідь на клопотання заявника. Відсутність належним чином оформленого наказу Головного управління Держгеокадастру в області про надання дозволу або про відмову у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки після спливу встановленого законом місячного строку розгляду клопотання особи, не зважаючи на надсилання заявнику листів про розгляд клопотання, свідчить про те, що орган не прийняв жодного рішення з числа тих, які він повинен ухвалити за законом. Отже, має місце протиправна бездіяльність…»

«…Оскільки протиправна бездіяльність відповідача полягає у неприйнятті ним жодного з тих рішень, які передбачені у частині 6 статті 118 ЗК України, у визначений законом строк, належним способом захисту прав позивача є зобов'язання Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області прийняти відповідне рішення, тобто рішення про надання або рішення про відмову у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність…»

«…Отже, ненадання відповідним органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або вмотивованої відмови у його наданні у встановлений строк не перешкоджає розробці проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, оскільки особа має право замовити розробку такого проекту самостійно. Таким чином, дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки не є рішенням, без якого не може бути реалізоване право на отримання земельної ділянки у власність…» (аналогічний правовий висновок Верховний Суд висловлював у постанові від 31.01.2018 у справі № 814/741/16, постанові від 14.03.2018 у справі № 804/3703/16.)

Постанова ВСУ від 02.07.2020 у справі № 25/2228/18 «…повноваження державних органів не є дискреційними, коли є лише один правомірний та законно обґрунтований варіант поведінки суб`єкта владних повноважень. Тобто, у разі настання визначених законодавством умов відповідач зобов`язаний вчинити конкретні дії і, якщо він їх не вчиняє, його можна зобов`язати до цього в судовому порядку.

Тобто, дискреційне повноваження може полягати у виборі діяти, чи не діяти, а якщо діяти, то у виборі варіанту рішення чи дії серед варіантів, що прямо або опосередковано закріплені у законі. Важливою ознакою такого вибору є те, що він здійснюється без необхідності узгодження варіанту вибору будь-ким.

Умови, за яких орган відмовляє у затвердженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, визначені законом. Якщо такі умови відсутні, орган повинен прийняти відповідне рішення про затвердження проекту землеустрою. Ці повноваження та порядок їх реалізації передбачають лише один вид правомірної поведінки відповідного органу - затвердити проект землеустрою або відмовити в його затвердженні, якщо для цього є законні підстави. За законом у цього органу немає вибору між декількома можливими правомірними рішеннями. Тому зазначені повноваження не є дискреційними…» (аналогічна правова позиція міститься Постанові ВСУ від 24.12.2019 у справі № 823/59/17).