Первинний ринок нерухомості, шлях до стабілізації

Незважаючи на сталий попит на новобудови у минулому 2019 році, первинний ринок показував стабільний курс зростання обсягів будівництва. Ходили чутки, що збільшення пропозицій на ринку призведе до зниження цін, але цього не відбулося.

Із офіційних джерел відомо, що у березні 2020 року порівняно з аналогічним періодом минулого 2019 року, обсяги будівництва зменшилися на 12,8%. Про це повідомили в Державній службі статистики України. З початку цього року обсяг виконаних робіт склав 26,1 млрд грн. У цілому за перший квартал 2020 року цей показник скоротився на 5,5% в порівнянні з аналогічним періодом 2019 року.

Причин, які призвели до такого зниження обсягів будівництва декілька.

Основна – це наслідки оголошеного урядом карантину, який призвів до:

- Різке зменшення укладених угод з купівлі-продажу

- Тимчасові перебої з робітниками будівельної галузі

- Логістичні перепони із доставкою будівельних матеріалів та інженерних систем та механізмів, особливо їх імпортної складової.

На кінець квітня у Києві та Київській області було виявлено більш ніж 50 будівельних об’єктів житлового будівництва, які призупинили свою роботу. На додачу, продавці будівельних матеріалів зазначили, що обсяги продажу будівельних матеріалів скоротилися на 30%.

У результаті того, що попит на новобудови знизився, більшість забудовників скоротили темпи будівництва. Таке вимушене уповільнення стало наслідком скорочення надходження коштів від проданих квадратних метрів. У даній ситуації – це правильний та економічно обґрунтований крок відповідальних забудовників. Краще уповільнити темпи та знизити обсяги будівництва, при цьому економічно доцільно використати наявні фінансові ресурси, ніж за короткий термін витратити ресурси та повністю зупинити будівництво.

Вже сьогодні можна сміливо прогнозувати, що терміни здачі в експлуатацію більше ніж 70% новобудов будуть подовжені від 6 до 12 місяців. І це є оптимістичний сценарій. Інших 30% новобудов знаходяться у зоні підвищеного ризику та можуть бути затримані у здачі в експлуатацію до 2-3 років.

Усі без виключення забудовники стають залежні від покупців, адже банківські кредити все ще економічно непідйомні. Тільки стабільні фінансові потоки від продажу житла не сприятимуть зупинці будівництва та не переведуть їх у статус «заморожених довгобудів». А ризик виникнення таких нових об’єктів дуже високий.

На жаль, перше та друге місце по перетворенню із будівництв у «заморожені довгобуди» розділяють між собою зупинені об’єкти Укрбуду та невеликі новобудови, які балансували на межі нульової рентабельності (іншими словами – найдешевше житло із готовністю не більше ніж 45-55%).

За минулі 5 місяців інвестори Укрбуду неодноразово висловлювали своє занепокоєння та влаштовували мітинги під стінами КМДА щодо становища із добудовою їхніх об’єктів. І це можна зрозуміти, адже на даний час Київміськбуд взявся за добудову лише 5-ти із 23-х об’єктів Укрбуду. Очевидно, що Київміськбуд не має бажання, а можливо і можливостей, своїми коштами та ресурсами виправляти помилки третіх сторін. З однієї сторони такі стримані дії КМБ залишає ресурси та перспективи на добудову своїх власних об’єктів, з іншої створює прецедент із невиконанням взятих на себе зобов’язань, як наслідок – це буде удар по усьому первинному ринку столичного регіону.

Нещодавно НБУ знизив облікову ставку з 10% до 8%. Це є позитивним сигналом до того, що кредити за іпотекою мають шанс знизитися. Навіть Президент України не оминув цю подію та висловив сподівання, що скоро українці зможуть отримати кредити під 10% річних. І хоча окрім облікової ставки НБУ існують іще декілька важливих факторів, що стримують зниження іпотечних ставок, будь-яке зниження буде лише на користь первинного ринку нерухомості.

За увесь час дії карантину, українська гривня залишається майже стабільною. Стійкість гривні – це останній бастіон до тяжких наслідків усієї будівельної галузі України. Важливим фактором, який неодмінно вплине на ринок – є економічні наслідки карантину. Не можна виключати, що НБУ та Уряд за для поліпшення макроекономічної ситуації у країні влітку будуть змушені послабити гривню. Послаблення гривні призведе до зниження купівельної спроможності та зростанню будівельних матеріалів, що напряму вдарить по первинному ринку нерухомості. Це є песимістичний сценарій, його ймовірність залежить від термінів карантину та кроків Уряду по виходу із нього.

Будівельна галузь мала, має та буде мати у майбутньому ресурси, які дають їй змогу плавно та відтерміновуючи реагувати на будь-які економічні потрясіння у країні. У ситуації із світовою пандемією у першу чергу навіть не сила обставин, а термін дії обмежень разом із стійкістю національної валюти вплинуть на первинний ринок нерухомості.