Классы новостроек: в чем разница и как они влияют на качество и цену жилья

В сегменте жилой недвижимости в Украине, и в частности в Киеве, много лет назад сформировалась классификация объектов, у которой есть определенные характеристики: жилье, как правило, разделяют на эконом, комфорт, бизнес и элит-классы. Но несмотря на то, что эта классификация сформирована давно, на данный момент она носит достаточно условный характер. В законодательстве также отсутствует четкое разграничение и трактование классов новостроек.

Как застройщики определяют классификацию объектов?

Например, один из критериев, имеющий весомый характер в классификации жилья — высота потолка. Для жилой недвижимости, относящейся к бизнес-классу, этот показатель должен быть равен не менее 3 м. Но если мы проанализируем порядка 290 объектов, находящихся в продаже в Киеве, и выделим из них те, которые позиционируют себя в сегменте бизнес-класса, то больше половины примеров не будут соответствовать данному показателю. Это применимо и к другим характеристикам.

Допустим, все та же высота потолка может не соответствовать нормам, а уровень отделочных работ холла — соответствовать. Фактически мы видим ситуацию, когда застройщик является единственным «органом», который присваивает «звезды» своему объекту. Иногда оправданно и заслуженно, а иногда нет.

С локациями такая же ситуация. Есть определенные локации, в которых жилье бизнес-класса и выше строиться не может, но, тем не менее, есть множество примеров, когда в таких местах строят объекты и позиционируют их как бизнес-класс.

Поэтому сегодня данная классификация носит скорее маркетинговый характер, и застройщики не упускают возможности использовать ее в рамках своих рекламных кампаний и программ продвижения.

Нужно ли рынку принимать единую классификацию?

Напрашивается очевидный и безусловный ответ — да. Если бы такая классификация была принята на уровне, например, профильных ассоциаций или была бы закреплена нормативным документом, это позволило бы уменьшить спекуляцию маркетологов застройщика. И тогда из разряда категории «маркетинговый инструментарий» классификация жилой недвижимости перешла бы в категорию «нормативных показателей».

При этом стоит всегда помнить, что не столько от количества и перечня характеристик объекта зависит интерес потребителя к жилой недвижимости. Есть показатель качества. И независимо от того, к какому классу относится жилой объект, качество должно быть выдержано. Поэтому не стоит ассоциировать жилье эконом-класса с некачественным.

Существует и властвует один самый важный критерий, который предопределяет выбор покупателя. И имя этому критерию — цена.

Грамотная цена приносит прибыль и влияет на аудиторию, которую вы привлекаете.

Посмотрев на ретроспективу развития рынка первичной недвижимости столицы за последние 5-10 лет, можно увидеть, что грамотная цена становится все более точным инструментом, на который обращают наибольшее внимание.

Рассмотрим гипотетический пример ценообразования для проекта эконом-класса.

Рыночный анализ показал, что допустимо использование ценового диапазона в пределах 13-17 тыс. грн за 1 м². Из-за необходимости привлечения гарантированных встречных потоков принимается решение использования стратегии низких цен. Продажи объекта ведутся в пределах 13-14 тыс. грн, и объем привлечения средств превосходит все ожидания. Но успешность такой стратегии я бы поставила под сомнение.

Во-первых: финансовые показатели были бы значительно интересней, если продавать в диапазоне 15 тыс. грн, пусть и с меньшими объемами продаж в единицах. Объем продаж в деньгах не пострадает.

Во-вторых: портрет покупателя был бы иным. Возможность осуществления кросс-продаж была бы выше.

Кроме того, ценовая политика оказывает влияние на восприятие недвижимости. На подсознательном уровне низкая цена может ассоциироваться с низким качеством. И это может негативно отразиться на вашем имидже. Вплоть до отказа в приобретении объекта.

На реальном примере объекта комфорт-класса Парковий квартал «Місто Квітів», который реализовывается в несколько очередей, мы демонстрируем возможность перехода от одной ценовой стратегии к другой. Начинали со стратегии средних цен в первой и второй очереди, а цена третьей очереди была сформирована по стратегии высоких цен с использованием сезонных акций. Ценообразование — это коктейль, вкус которого зависит от умения бармена, то есть застройщика/девелопера.

И всегда стоит помнить о факторе затрат, о факторе конкуренции и о факторе ценности, которую вы дарите своим продуктом клиентам. Все эти вещи оказывают непосредственное влияние на ту цену, которую вы предлагаете.