Законопроект № 6458. Що чекати від комплексної реконструкції кварталів?

До другого читання готується Законопроект № 6458 «Про здійснення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду», який передбачає удосконалення механізму здійснення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду. 

Які механізми реконструкції застарілого житлового фонду пропонують автори законопроекту? Та чи всі застарілі будівлі підлягатимуть знесенню? 

Згідно оприлюдненого тексту проекту Закону, рішення про віднесення багатоквартирних будинків до застарілого житлового фонду, приймається органами місцевого самоврядування та оприлюднюється через засоби масової інформації і в письмовій формі доводиться до відома кожного власника/наймача об’єкта нерухомого майна, розміщеного в межах кварталу (мікрорайону) застарілого житлового фонду. 

При цьому, до застарілого житлового фонду будуть віднесені об’єкти нерухомого майна, що за своїм технічним станом не відповідають сучасним вимогам до будівель і споруд, визначеним нормативними документами та нормативно-правовими актами, і втрата якими первісних техніко-експлуатаційних показників (міцності, стійкості, надійності тощо) становить понад 60 відсотків. 

Досить проблемним моментом в проекті закону визначено порядок віднесення багатоквартирних будинків до застарілого житлового фонду, оскільки повноваження на розробку такого порядку надано  виконавчим органам сільських, селищних, міських рад. Зважаючи на те, що на рівні закону не забезпечено визначення основних засад, умов та критеріїв віднесення об’єктів нерухомого майна до застарілого житлового фонду, дана «прогалина» може стати механізмом для зловживань з боку органів місцевого самоврядування. 

Отже, як саме буде здійснюватися комплексна реконструкція кварталу (мікрорайону)?

Наразі законопроект визначає, що заходами із комплексної реконструкції кварталу (мікрорайону) є:

- реконструкція, у тому числі модернізація, багатоквартирного будинку в межах кварталу (мікрорайону);

- знесення багатоквартирних будинків у межах кварталу (мікрорайону) з подальшим новим будівництвом об’єктів;

- реконструкція об’єктів інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури, розташованих у межах кварталу (мікрорайону). 

Спосіб здійснення заходів із комплексної реконструкції кварталу (мікрорайону) обирається на підставі програм комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) та матеріалів затверджених проектів комплексної реконструкції, які розробляються з урахуванням  результатів технічного обстеження будівель і споруд, їх енергетичного аудиту та техніко-економічних розрахунків. 

При цьому, спосіб здійснення заходів із комплексної реконструкції кварталу (мікрорайону) обирається на підставі програм комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) та матеріалів затверджених проектів комплексної реконструкції, які розробляються з урахуванням  результатів технічного обстеження будівель і споруд, їх енергетичного аудиту та техніко-економічних розрахунків. 

Багатьох власників нерухомого майна цікавить основне питання щодо знесення багатоквартирних житлових будинків та питання щодо відселення осіб, які в них проживають, на період здійснення заходів із комплексної реконструкції будівлі. 

В першу чергу варто підкреслити, що законопроект не передбачає знесення всіх будівель та споруд, які підпадають під здійснення заходів із комплексної реконструкції будівлі. Законопроект передбачає, що знесення багатоквартирних будинків із подальшим будівництвом нових допускається виключно в тому разі, коли застосування інших способів реконструкції, не є можливим. 

Однак, виникає питання в яких саме випадках реконструкція будинку є неможливою, а сам будинок підлягає знесенню. Наразі існучий законопроект не містить переліку технічних характеристик, за наявності яких будинок не підлягатиме реконструкції.

Якщо керуватися п. 3.21 ДБН А.2.2-3:2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво», то реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій. Ймовірно, якщо саме такий підхід буде застосовуватися в даному випадку, то за результатами технічного обстеження будівель необхідно встановлювати чи існує можливість повного або часткового збереження конструкцій будівлі, а якщо таке збереження не видається можливим – будівля буде підлягати знесенню. 

В будь-якому разі питання та процедура визначення технічного стану будівлі, який унеможливлює виконання робіт з реконструкції, потребують комплексного доопрацювання з метою недопущення знесення ряду будівель, які на практиці можуть бути реконструйовані, але в зв’язку з комерційним інтересом забудовників будуть визнані такими, що підлягають знесенню.   

Наступне і достатньо важливе питання, яке не до кінця опрацьоване в законопроекті – це питання відселення власників приміщень на період виконання робіт  реконструкції будівель або ж знесення будівель та будівництво на їх місці нових. 

Зокрема, знесенню багатоквартирних будинків передує надання власникам приміщень за їх вибором інших рівноцінних приміщень, що розташовані:

-  у стартовому багатоквартирному будинку, який побудований в першочерговому порядку з метою забезпечення рівноцінними об’єктами нерухомого майна власників об’єктів нерухомого майна;

-  в маневреному житловому фонді, який призначений для тимчасового проживання на час здійснення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів). 

Також власникам приміщень можуть запропонувати компенсацію вартості таких приміщень, якщо власник відмовляється від переселення до стартового будинку чи маневреного житлового фонду. 

Такий підхід законодавця до вирішення питання щодо відселення на практиці може призвести до порушення прав осіб, які підлягають відселенню. Наразі законопроект не регулює питання того, які вимоги ставляться до маневреного житлового фонду, оскільки в тексті законопроекту йде мова лише про те, що особі надається рівноцінне приміщення маневреного житлового фонду, але не зазначається де саме таке приміщення розташоване та які вимоги до нього. 

Це означає, що на практиці може виникнути ситуація, коли особі пропонують приміщення маневреного житлового фонду, яке має набагато гіршу локацію, або ж інші (гірші) технічні характеристики. І фактично перед особою, яка підлягає відселенню, стає вибір – погоджуватися на гірші умови, або ж отримати грошову компенсацію і втратити існуюче житло. 

Найбільша проблема в тому, що законопроект не містить жодних механізмів впливу на забудовника в частині дотримання строків будівництва. Практичний досвід реалізації будівельних проектів в Україні свідчить про те, що обіцяні забудоваником сроки введення об'єктів в експлуатацію можуть відхилятися від реальних строків на декілька років. Тобто, маневрений житловий фонд може стати постійним житлом для осіб, які були відселені. 

Окремо варто зазначити, що законопроект містить низку положень, які наділяють органи місцевого самоврядування широкими повноваженнями в частині погодження умов та порядку проведення конкурсу із залучення інвесторів-забудовників, визначення кварталів, які підлягають реконструкції, погодження завдання на проектування комплексної реконструкції кварталу (мікрорайону), підготовлене інвесторами-забудовниками тощо. Такі положення потребують окремого доопрацювання з метою уникнення будь-яких спекуляцій як зі сторони забудовників, такі і органів місцевого самоврядування. 

Висновок: з одного боку, Законопроект № 6458 покликаний вирішити проблему з аварійними застарілими житловими будинками, ідея такої реконструкції насправді є виправданою. Однак, текст законопроекту підлягає обов’язковому доопрацюванню з метою виключення всіх корупційних ризиків та чіткої регламентації механізмів здійснення комплексної реконструкції кварталів.