Перші результати 2021: трикімнатні квартири подорожчали на 7%. Що буде далі?

Ситуація з коронавірусом є прикладом нетипової кризи. Більшість останніх рецесії мали в основному економічні чинники: перегріті ринки входили в нову фазу, інвестори змінювали очікування та припиняли вкладати кошти, внаслідок чого падала вартість всіх активів. Однак ковід зробив серйозні корективи, коли цілі галузі потрапили під обмеження, продиктовані конкретними зовнішніми причинами. Просіли туризм, авіаперевезення, ресторанний бізнес. З іншого боку значно зросли інтернет-магазини, різноманітні доставки їжі та продуктів. Сектор нерухомості, який зазвичай під час економічних криз показує негативну динаміку, цього разу приєднався до пулу стійких сегментів. 

В річному вираженні на первинному ринку найбільше подорожчали трикімнатні квартири — на 11,7%. Ціни на однокімнатні квартири зросли на 10,8%, на двокімнатні — на 7,9%. 

На вторинному ринку найбільше набрали в ціні двокімнатні квартири — плюс 13,1%. Однокімнатні квартири подорожчали на 12,3%, трикімнатні — на 11,8%. 

Однак навіть більше вражає відносне зростання до попереднього кварталу: трикімнатні оселі на первинному ринку подорожчали одразу на 6,9%, однокімнатні на 5,1%, а двокімнатні на 3,7%. Вторинні трикімнатні оселі навпаки показали найгіршу динаміку серед варіантів і додали лише +5,9%, тоді як однокімнатні квартири набрали 6,2%, а двокімнатні подорожчали на 6,3%. 

Фактично, якщо в річному вираженні перевага по швидкості здорожчання була за вторинними ринком, то в першому кварталі великі оселі від забудовників уже перегнали пропозиції від власників. 

Загалом така динаміка може свідчити про декілька великих трендів нерухомості в Україні. 

Навіть попри деякі гучні кейси провалів та банкрутств девелоперів за останні два роки, сьогодні попит настільки переважає над пропозицією, що декілька негативних ситуацій не змогли вплинути на ціни. Всередині ринку ситуація ще більш цікава: потужні забудовники за рік підняли ціну по портфелю в середньому на +20−25%, тоді як менші компанії підвищили ціни лише на +5−10%. Невеликі забудовники відклали підняття цін через зниження темпів робіт, а також щоб простимулювати продажі за рахунок нижчих цін. 

Ще одна причина стриманої пропозиції полягає в тому, що хоча 2020 рік виявився зрештою вдалим для будівельного сектора, все ж більшість компаній відклали старт нових проектів. Через це в структурі пропозиції зменшилась частка житла «на котловані», а все більше об'єктів продаються на високому ступені готовності. Це дозволило забудовникам органічно підняти ціни. 

В 2021—2022 роках ситуація буде зберігатися, адже забудовники лише зараз починають потроху презентувати нові проекти та відкривати продажі.

Безальтернативність житла в якості інвестиційного активу також яскраво проявилась в 2020 році, коли банки зменшили ставки за гривневими депозитами до 6−7%, а у валюті пропонували лише +0.01−0.5%. На цьому фоні можливість вкласти $40 тисяч на «котловані», а через 2 роки перепродати квартиру за $55 тисяч виглядає дуже переконливим аргументом, який перемістив інвестиційний попит від банків до пулу топ-забудовників. 

До цього треба додати ще одну цікаву особливість — непередбачуваність ситуації з коронавірусом та обмеженнями роботи для багатьох підприємців. Якщо людина збирала кошти на відкриття нового кафе чи магазину одягу, зрештою багато підприємців вирішили відкласти розширення бізнесів. 

Раніше такий підприємець відкладав кошти просто на банківському рахунку, маючи горизонт вкладень щонайбільше півроку. Зараз він розуміє, що не буде розширюватися принаймні до прояснення ситуації з вірусом. Підприємець хоче зберегти гроші на півтора-два роки, тому цей сегмент покупців на первинному ринку почав активно придивлятися до наявних варіантів. На відміну від вторинного ринку, тут вкладення точно зростуть хоча б за рахунок збільшення ступеня готовності будинку. 

Третій тренд — це відкладений попит на покращення житлових умов, який накопичився за майже рік. Від початку локдауну деякі люди, які хотіли придбати нові оселі, зайняли вичікувальну позицію. Вони не знали, якою буде ситуація з роботою, чи зможуть вони надалі отримувати прогнозований дохід, а тому вирішили трохи почекати, не купуючи нову квартиру, а проживаючи в старій. 

Минув майже рік, і вони зрозуміли, як власне нова реальність вплинула на рівень заробітків, і тепер знову вийшли на ринок в якості покупців. Саме вони розігрівають попит на дво- і трикімнатні квартири на вторинному ринку, а також на трикімнатні оселі на первинному. До слова, великі нові квартири зараз показують найбільшу динаміку, додавши майже +7% лише за I квартал 2021 року. 

До кінця 2020 року первинний ринок може по всіх сегментах перегнати вторинну пропозицію. Зараз ціни у надійних великих забудовників і так значно відірвались від середнього показника, і далі саме вони тягнуть ситуацію нагору. Попри збільшення вартості метра, частка таких забудовників в структурі продажів зростає — через більшу надійність, яку все-таки хочуть отримати покупці під час локдауну, а також високий рівень власне житлових комплексів. 

В IV кварталі 2021 року різниця цін до IV кварталу 2020 року може скласти +25% в середньому для ринку, і до +35% для найбільш популярних варіантів. 

Коронавірусна криза стала нетиповою для ринку нерухомості. Часто саме ціни на нерухоме майно є одним з показників інтенсивності рецесії, однак увесь 2020 рік житлова нерухомість дорожчала, тоді як в першому кварталі 2021 року темпи зростання цін досягли майже 7% за три місяці - для великих квартир на первинному ринку. Надалі ситуація буде розвиватися, адже фактори безальтернативного інструмента інвестицій та відкладеного попиту для покращення житлових умов зіткнулись із перенесенням старту багатьох нових комплексів у 2020 році. Це органічно призводить до переважання попиту над пропозицією та постійного зростання цін на житло, яке може досягти +25% в середньому по ринку до кінця 2021 року.