+30% ціни: в Раді пропонують купувати первинну нерухомість через ескроу-рахунки

Проблема недобудов: які шанси, що саме ваша квартира не стане довгобудом

Сьогодні в Україні близько 150 багатоквартирних будинків знаходяться в статусі недобудов, при цьому роботи у великій частині об’єктів стартували понад 10 років тому. 

Для порівняння, за повний 2019 рік було введено в експлуатацію 775 нових будинків. Одночасно на стадії будівництва перебувають близько 2000 об’єктів, а за період з 2015-го по 2019 рік по всій Україні ввели в експлуатацію 3971 багатоквартирний будинок загальною площею майже 55 млн кв. м.

Отже, у середньому, відсоток недобудов складає 1,5–2%. Якщо дивитися кількість проданих квартир, то цифра буде ще меншою – зазвичай, проблеми в об’єктах розпочинаються на ранніх етапах, і девелопер встигає реалізувати не більше 20–30% квартир. Тому шанс придбати помешкання в будинку, який зрештою стане недобудовою, становить менше ніж 1%.

Захист інвесторів: нові правила розрахунків 

Нещодавно у Верховній Раді зареєстрували проект Закону «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Він передбачає низку нововведень, зокрема обов’язкові вимоги до девелопера щодо розкриття інформації, вводить спеціальні майнові права на об’єкти на стадії спорудження тощо. 

Однак законодавці на додачу хочуть також змінити процедуру розрахунків між забудовником та покупцем.

Придбання квартири на первинному ринку стане тристороннім: у кожній угоді братиме участь девелопер, покупець (інвестор) та банк. Інвестор сплачуватиме кошти не напряму забудовнику, а кластиме їх на спеціальний рахунок ескроу в банку. Девелопер отримає гроші лише тоді, коли будинок буде введено в експлуатацію.

Спорудження одного будинку від котловану до введення в експлуатацію займає, в середньому, два роки. Ще рік перед цим забудовник витрачає на перевірку ділянки, розробку проекту, узгодження документації та інші формальності.

За новою ініціативою забудовник має повністю зводити обʼєкт за власні гроші або може скористатися кредитом банку. Звісно, це має бути та сама фінансова установа, яка обслуговує рахунки ескроу-інвесторів. 

Фактично банк дає забудовнику ті кошти, які перед цим до фінансової установи принесли покупці. Однак оскільки це кредит, банк-посередник братиме за це ринковий відсоток. На сьогодні реальна гривнева ставка складає щонайменше 15–17% річних, причому на таку вартість може розраховувати тільки дуже надійний позичальник рівня представництв міжнародних корпорацій або девелоперів ТОП-5.

Світова практика: поетапний розрахунок

Придбання житла на етапі котловану чи навіть проекту – розповсюджена практика в різних країнах. Наприклад, в Австрії квартири в нових будинках найчастіше розпродають до початку робіт. Забудовник має реалізувати щонайменше 50% житла на етапі проекту, щоб банк погодився кредитувати об’єкт.

Самі ж розрахунки між інвестором та забудовником проводять поетапно. Наприклад, 15% сплачують після початку робіт, ще 35% переходять девелоперу після того, як будуть завершені стіни та стеля. Наступні платежі нараховують після проведення комунікацій, інсталяції фасаду, завершення всіх робіт та фіналізації благоустрою. Останні 2–3% можуть бути виплачені протягом декількох років після зведення будинку у випадку його безпроблемної експлуатації. Аналогічний принцип фінансування працює у Франції, Німеччині та низці інших країн ЄС.

Технічно під час проведення операцій використовують рахунки ескроу. Для кожної окремої транзакції клієнт спочатку вносить суму на окремий рахунок: у нотаріуса, брокера або в банку. Потім девелопер отримує кошти, як тільки підтвердить завершення відповідного етапу.

На відміну від українських планів віддавати кошти забудовнику лише після повного завершення будинку, підхід європейських країн дає змогу зменшити період використання кредитних ресурсів до двох–шести місяців і значно здешевлює вартість будівництва.

Також це ефективно захищає інвесторів: навіть якщо забудовник збанкрутує, новий девелопер прийде в проект, розраховуючи отримати вартість наступних етапів та прибуток, який виплачується в останню чергу.

Вітчизняні реалії – стане дорого та корупційно

Найпершою проблемою для українських забудовників, у випадку прийняття нових правил розрахунків, стане складність залучення банків до співпраці. Зараз фінансові установи не вмотивовані працювати із позиками – цьому сприяє регуляторна політика, а також можливості проведення альтернативних дохідних операцій, у тому числі придбання ОВДП.

Якщо залучити фінансову установу все-таки вдасться, при загальному терміні будівництва два роки та з урахуванням складних відсотків переплата за кредитом для забудовника складе понад 25% собівартості будівництва. Ці кошти треба буде додати до фінальної ціни об’єкта.

Оскільки девелопер отримає гроші лише після закінчення будинка, ринок відмовиться від знижок на етапі котловану. Незалежно від часу внесення інвестицій, забудовник ставитиме ціну за метр як для вже зведеної нерухомості.

Понад половина девелоперів не зможуть домовитися з банками. Вони будуть змушені піти з ринку або перейти в сегмент невеликих будинків, які компанії будуватимуть із дешевих матеріалів за власний кошт, щоб потім швидко реалізувати об’єкти.

Важливим фактором є валютні коливання. Оскільки розрахунки офіційно проводяться в гривні, сума на ескроу-рахунку також буде заморожена на декілька років у національній валюті. Лише в 2020 році гривня подешевшала на 15%, і подібні ризики девелопери закладатимуть у вартість квадратного метра.

За даними Мінрегіону, середня собівартість будівництва квадратного метра житла в столиці 2020 року склала 15 500 грн. Для «комфортного» сегмента в перерахунку на житлову площу цифра дещо вища – понад 20 000 грн/кв. м. Якщо до цієї суми додати вартість користування кредитом, хеджування валютного ризику та інші витрати, то найнижча планка ціни ринкової квартири становитиме 30 000–35 000 грн/кв. м.

Не останнім фактором є діяльність ДАБІ. Уявімо ситуацію, що забудовник завершив будинок. Далі банк має переказати кошти з ескроу-рахунків інвесторів для погашення кредиту девелопера, а решту віддати забудовнику як прибуток. Основна умова для проведення операцій – це наявність сертифікату ДАБІ про введення будинку в експлуатацію.

Однак у 2020 році більшість забудовників по півроку та більше не могли отримати сертифікати без жодних пояснень. Девелопери йшли в суди та вигравали процеси, однак витрачали на це чимало часу.

За новими правилами, саме в цей момент перед отриманням сертифікату забудовник матиме максимальне кредитне навантаження. Для будинку площею 25 000 кв. м, сума зобов’язань перед банком складатиме від $20 млн. При ставці 15% річних кожен місяць простою коштуватиме девелоперу від $250 000, які він сплачуватиме банку до моменту погашення позики. Це відкриває величезне поле для корупції з боку контролюючих органів.

Сумнівні вигоди: банківський ризик

Серед переваг інновації – захист інвесторів у випадку банкрутства забудовника. Однак основний парадокс полягає в тому, що у вітчизняних реаліях первинний ринок виступає головною альтернативою банківському сектору. Для більшості об’єктів частка інвестиційного попиту складає від 20% до 40%. Натоміть на ринку є кейси, коли на ранніх стадіях до 80% продажів припадають на інвестиції.

Тепер у будь-який процес купівлі втягнеться банк: покупцям запропонують на два роки залишати гроші в фінансовій установі. Якщо за цей час банк збанкрутує, то покупець втратить власні кошти, а девелопер зможе перепродати квартиру іншому інвестору. Адже він ще не отримав гроші, а його зобов’язання діють лише доти, доки необхідна сума зберігається на рахунку-ескроу.

Враховуючи середню ціну квартири в 1–3 млн гривень, такі суми не будуть повністю застраховані в Фонді гарантування вкладів.

Додатковою перепоною стануть екскроу-рахунки для тих покупців житла на первинному ринку, які отримують заробітну плату в конвертах. Прискіплива увага до коштів, а також «заморозка» грошей на рахунку значно ускладнять процес розрахунків для таких інвесторів.

Використання ескроу-рахунків при операціях на первинному ринку – це практика багатьох розвинутих країн, яку також хочуть реалізувати в Україні. Однак у Німеччині, Австрії або Франції будівництво ділиться на етапи, і девелопер отримує гроші після завершення кожної окремої стадії. В Україні ж хочуть обмежитися єдиною умовою для отримання коштів – введенням будинку в експлуатацію. Такий підхід не лише відрізняється від міжнародної практики та призведе до значного подорожчання житла й зменшення обсягів ринку, але й створить додаткові ризики для забудовників та покупців.