Апарт-готель, прибутковий будинок чи колівінг: нові формати житла в Україні

Прибутковий будинок, апарт-готель, студентський гуртожиток, колівінг або коворкінг. Сьогодні девелопери мають багато можливостей як урізноманітнити свій бізнес та запропонувати ринку нові цікаві опції.

В Україні забудовники не часто експериментують з форматами та підходами. Найчастіше, девелопери працюють за інвесторськими схемами. Девелопер починає зводити об’єкт за власні кошти. Потім відкриває продажі та реалізовує квартири. Чим пізніше забудовник продає квартиру, тим більше коштує квадратний метр – адже зростає ступінь готовності об’єкта.

Саме за рахунок коштів від продажу квартир під час будівництва, девелопер фінансує роботи на об’єкті. За ідеальної економіки проекту, весь будинок треба профінансувати з двох джерел – власні кошти та гроші від інвесторів. Банківські кредити найчастіше слугують вітчизняною формою "страховки" - адже будувати під 15-20% річних не доцільно за наявної на ринку норми прибутку.

Окрім України, за схожим принципом працюють девелопери у Канаді. Також майже вся курортна нерухомість є інвесторською – гроші вкладають до початку будівництва або на старті спорудження об’єктів.

Тим не менше, у світі це далеко не єдиний спосіб заробітку для девелоперів.

Наприклад, у Відні, Барселоні та ряді інших великих європейських міст, саме забудовники представляють великий пласт пропозиції в сегменті довгострокової та короткострокової оренди.

Там зводять так звані дохідні будинки. Девелопер знаходить ділянку, оформлює документи та бере позику в банку. Умови можуть відрізнятись, аж до початку повернення основної суми тільки після заселення в будинок частини мешканців. Після того, як об’єкт збудовано, девелопер робить там ремонт, купує меблі та починає шукати орендарів.

Чому така схема можлива? Основним джерелом коштів на проект є банківське фінансування. Строк повернення позики може перевищувати десять років. З точки зору банку, це дуже надійні кредити. Адже видаються великим компаніям, та ще й під заставу об’єктів нерухомості. Профінансувати які коштує менше, аніж потім складає їх ринкова вартість після старту експлуатації.

Своєю чергою, забудовник отримує можливість диверсифікувати бізнес. Навіть якщо продаж житла знизиться через кризу чи будь-які інші можливі проблеми, він все одно буде отримувати кошти від оренди.

Також дохідний будинок може не знаходитись у власності девелопера, а бути розпроданим інвесторам. Наприклад, на етапі спорудження або вже після введення в експлуатацію, квартири чи навіть цілі поверхи продаються приватним особам чи компаніям. Вони вже мають ремонт та часто навіть меблі. Керуюча компанія повністю бере на себе управління активом – прибирання, ремонти та, найголовніше, пошук орендарів. Комісія може становити від 25 до 40% суми орендних платежів. Для частини людей на Заході, такі інвестиції виступає альтернативною приватним пенсійним фондам.

Великим сегментом є житло для студентів. Наприклад, в Берліні гуртожитками володіють приватні компанії. Які прагнуть дати студентам зручність та комфорт, натомість отримувати прибуток за рахунок ефекти масштабу.

Похідними від цього формату є різноманітні колівінги, коли навіть після закінчення навчання люди продовжують винаймати квартири з окремими спальнями та ванними кімнатами, але спільною вітальнею та зоною кухні-їдальні. Так зменшується оплата в перерахунку на особу. Тим не менше, зараз формат все одно залишається нішевим.

В Україні забудовники не часто пропонують які-небудь інноваційні проекти з точки зору формату житла. Якщо говорити про самостійне управління, то постає питання інвестицій. Ніхто не буде робити орендний об’єкт, якщо фінансування взято в банку під 20%. А власних грошей навіть гіпотетично може вистачити тільки у декількох найбільших компаній.

Ми зараз працюємо над планами пілотного проекту дохідного будинку. Хочемо розпочати з об’єкта зі справжніми смарт-квартирами по 20 метрів та кухнею-нішею для наших працівників, а частину квартир вивести в новий формат. Це будуть оселі с ремонтом та меблями, які далі ми будемо самі здавати в оренду, шукаючи клієнтів. Розпочнемо із власних осель, а потім, можливо, запропонуємо вже квартири для інвесторів – на умовах нашого управління.

Це поки тестова ідея, щоб налагодити процес та спробувати свої сили в новому секторі ринку нерухомості. З одного боку, це допоможе розв'язати питання житла для наших ключових кадрів. З іншого, ми зможемо повністю налагодити процес пошуку орендарів, обслуговування помешкань і так далі. Також треба в реальних умовах перевірити припущення щодо економіки такого об’єкту.

Ще серед планів – ми хочемо відкрити апарт-готель в одному з нових комплексів бізнес-класу. Цільова аудиторія – це іноземні туристи та підприємців, які приїжджають в столицю та хочуть комфорту квартири, сервісу готелю, а також доступу до офісної інфраструктури класу "А", спортивного залу та закритого двору-парку з ландшафтним дизайном.

Все це частина тесту концепції житла як сервісу. Розвиток нерухомості в Києві показує, як швидко люди адаптувались під більш високі стандарти. За останні роки, частка економу вже знизилась до менше ніж 10%. Натомість сучасний "комфорт" пропонує набагато більше, аніж 10-15 років назад забудовники робили в ЖК бізнес-класу.

З іншого боку, зараз на ринок починає виходити покоління Z, якому в усьому світі цікаві не великі площі, а швидкий інтернет, щоб завжди бути на зв’язку з друзями та аудиторією онлайн, і гарний від з вікна – для ранкових фотографій в соціальні мережі.

На Заході вже стикнулась з ситуацією, коли молодь масово перестала інвестувати в житло. Звичайно, це поки не кейс України – але навіть в нас є креативний клас, який хоче винаймати квартири, щоб не замислюватись над питаннями ремонтів, купівлі меблів або навіть оплати комуналки. Людям треба простір для активності та один рахунок на місяць, куди включено все, та який можна оплатити через телефон за допомогою Apply Pay чи Android Pay.

Ринок не стоїть на місці, а вподобання споживачів постійно змінюються, адаптуючись під розвиток технологій, режими роботи, формати дозвілля та відпочинку. Українські девелопери поки що відносно нечасто долучаються до такого роду будівництва житла. Проте за великим рахунком, виграють ті забудовники, які не просто ефективно ведуть основний бізнес, але й постійно працюють над пошуком нових підходів та способів для диверсифікації.