Мінус $5 млрд або 4% ВВП: будівельні ризики для економіки

В 2019 році будівельна галузь додала до ВВП 106 млрд гривень, з яких більше половини становили зарплати. Без державної допомоги у вигляді короткострокових позик, як це вже анонсували у Німеччині, Сполучених Штатах, Франції та ряді інших держав, сфера може увійти в системну кризу, яка розтягнеться на декілька років та обійдеться економіці в сотні мільярдів гривень.

Обсяг української будівельної галузі за підсумками 2019 року склав 106 млрд гривень, або 2,7% ВВП. Річний приріст сектора становив рекордні 23%. Ще 247 млрд гривень та 6.2% ВВП додали операції з нерухомим майном. Враховуючи статистичні способи збору та обробки інформації, а також реалії будівельного ринку, сума двох індикаторів на рівні 9% ВВП показує реальний вплив будівництва на економіку.

Будівельна галузь генерує сотні тисяч робочих місць по всій Україні. В процесі будівництва залучені різноманітні фахівці: від інженерів та архітекторів, до спеціалістів відділу продажів і робітників безпосередньо на об'єктах. Кожна будівельна компанія має пул із щонайменше декількох десятків постачальників матеріалів, техніки та різноманітних послуг. Після продажу та введення в експлуатацію квартири або офісного приміщення розпочинається ремонт, і заробляють виробники меблів, дизайнери та ремонтні бригади.

Базові 2,7% ВВП від будівництва спочатку трансформуються в додаткові 6.2% ВВП операцій з нерухомим майном. Щонайменше стільки ж виробничих операцій, прямо пов’язаних з будівельним сектором, закладено в інших статтях ВВП.

Так діє мультиплікатор будівництва, який може коливатися від 2 до 10 разів. В українських реаліях його розмір складає приблизно 6, а кожна гривня, вкладена у сектор, виробляє додаткових 6 гривень для економіки.

Для порівняння, серед інших виробничих сфер сільське господарство складає 9%, переробна промисловість — 10.8%, а IT-галузь становить 4.5% ВВП. Ось чому за реальним впливом на економіку, якщо враховувати увесь ланцюжок постачання, переважна частина якого знаходиться всередині країни, будівництво є чи не найбільшим сектором серед усіх.

Потенційне скорочення будівельного сектору з 2,7% до 2,0%(у показниках 2019 року) призведе до загального додаткового падіння ВВП на більш, ніж 4% тільки у 2020 році. Зараз Кабмін оперує досить оптимістичним прогнозом, відповідно до якого скорочення ВВП у 2020 році складе 3,9%. Деякі експерти налаштовані менш оптимістично, і передбачають падіння на 4,2%. Проте реальні цифри виявляться набагато гіршими, якщо криза зачепить будівельний сектор.

Наприклад, в Польщі вже говорять про втрату $50 млрд, або близько 9% національного ВВП, лише через тимчасове зупинення будівництва. При цьому держава активно фінансує дорожні та інші інфраструктурні проекти, а основне скорочення прогнозується на приватний сектор.

В Україні проблеми можуть виявитись набагато глибшими, адже вітчизняний сегмент первинної нерухомості працює за двостороннім інвестиційним принципом. З одного боку, більшість компаній будують об'єкти на гроші інвесторів, а тому залежать від безперебійного надходження капіталу. З іншого, люди використовують квадратні метри як інструмент заощаджень. Навіть при частковій зупинці сектора реальні втрати можуть становити набагато більше відповідної частки ВВП одного року. За оцінками, якщо зупиняться лише найслабші компанії, українці можуть втратити до $3 мільярдів доларів накопичень.

Звичайно, далеко на всі девелопери зараз відчувають проблеми. На ринку є певна кількість гравців, у яких навіть за нульових продажів вистачить коштів щоб повністю добудувати всі об'єкти, або принаймні ще півроку не зменшувати динаміку. Але це не означає, що і вони вийдуть із кризи легко і без втрат.

Раніше конкурентною перевагою для забудовника з ім'ям та репутацією на ринку було розпочати продажі на етапі котловану або першого поверху. В цьому випадку інвестори можуть придбати квартири за найменшою вартістю і обрати для себе найкращі планування. Вони не переймаються щодо надійності девелопера, адже компанія вже успішно побудувала і здала десятки будинків. Перший удар по даному тренду стався влітку 2019 року, коли наче надійна компанія з гучним ім'ям спочатку сповільнила, а потім зовсім зупинила будівельні роботи майже на всіх своїх об'єктах.

Але якщо до карантину для більшості ключовими параметрами все-таки залишались порфтоліо компанії та ціна за квадратний метр, зараз переважна більшість людей зважають на готовність будинку і динаміку виконання будівельних робіт. Це добре корелюється з нашим іншим трендом — збільшенням попиту на великі квартири. Таке житло переважно купують не для перепродажу або під оренду, а для себе. І це виступає додатковим фактором, чому люди готові заплатити більше за впевненість.

На жаль, далеко не всі гравці на ринку мають таке ж фінансове плече і стабільну ситуацію. Чимало фірм просто не зможуть покривати свої поточні зобов’язання без тимчасового доступу до грошей від інвесторів внаслідок скорочення попиту. Кейс парадоксальний тим, що в короткостроковій перспективі від турбулентності найменше страждають надійні компанії, яким не так сильно потрібні кошти. Для прикладу, у квітні великі гравці спостерігають доволі помірне зменшення попиту, яке набагато менше від середнього по ринку.

Однак потенційний крах маленьких забудовників може стати чорним лебедем для всієї галузі. За такого розвитку подій ми прогнозуємо втрату довіри до всього первинного сегмента щонайменше на рік. Люди перестануть вкладати гроші в нерухомість навіть за умов 50−60% готовності будинку. З іншого боку, далеко не всім вистачить коштів на готові квартири, які вартуватимуть значно дорожче. Тому більша частина попиту повністю заморозиться.

Найперша проблема, яку треба вирішувати — це короткостроковий брак обігових коштів. Для цього забудовникам необхідна підтримка від держави у вигляді доступних кредитів на 1−2 роки. Це допоможе невеликим девелоперам не зупинитися у найскладніший період. У свою чергу, від стабільності на ринку виграють всі: забудовники, інвестори та держава.

Аналогічні заходи для бізнесу вже запустили Сполучені Штати, Канада та майже всі країни Європи. Кредитні програми дійсно працюють, особливо, в секторах з тимчасовим браком обігових коштів.

Також Україна має власні готові кейси для виходу із кризи.Потужним інструментом є державні програми «доступного житла», за якими на 2020 рік було заплановано фінансування на рівні всього на всього 100 млн гривень, але й їх потім прибрали. Після кризи 2008 року завдяки аналогічним програмам близько 360 будівельних компаній по всій Україні отримали замовлення і роботу. Це мало потужний ефект як для зменшення квартирної черги, яка по цей день тільки зростає, так і зумовило вливання коштів в будівельний сектор. Але тут треба зазначити, що ті програми, які направленні на купівлю житла на вторинному ринку, мають обмежено-позитивний вплив через відсутність ефекту мультиплікатора будівництва. Набагато вигіднішим варіантом для підтримки ВВП є інвестування саме у первинний сектор.

Сьогодні будівельна галузь є одним із найбільших реальних виробників ВВП в Україні. У випадку навіть часткової зупинки сектора мова йде не лише про мільярди доларів недоотриманого ВВП у 2020 році, а й про потенційну втрату заощаджень десятків тисяч українців і падіння довіри до всього сектора, і зростання безробіття. Натомість доступні кредити і державні програми допоможуть невеликим компаніям отримати обігові кошти, а всьому сектору пройти через найтяжчий етап кризи з найменшими втратами.