Банки позбавлять нерухомості: чому це загрожує іпотеці

Національний банк розпочав поетапне вирахування з основного капіталу банків майна, яке не використовується ними під час здійснення банківської діяльності. До таких активів регулятор відніс заставну нерухомість, – і це може серйозно вплинути на перспективи відродження іпотечного кредитування.

Нещодавно Нацбанк України розробив постанову, у відповідності до якої, починаючи з 2021 року, банки будуть зобов’язані зменшувати основний капітал на суму балансової вартості непрофільних активів, які відійшли банку в якості заставного майна. До таких активів регулятор відніс нерухомість. Ці положення не будуть засовуватись лише до майна, яке перейшло у власність банка менше року тому. Виключення з капіталу поетапне: починаючи від коефіцієнту 0.25 в 2021 році, і до повного виключення з 2024 року. 

Простими словами, якщо раніше банк видавав кредит під заставу нерухомості, а позичальник не віддавав гроші, фінансова установа забирала в нього це майно. Далі банк чекав на слушний час, щоб реалізувати нерухомість. При цьому до моменту продажу вартість такого майна входила до основного капіталу. 

Основний капітал – це один із ключових показників фінансової установи. Фактично, він означає суму власних активів банку, які той може спрямувати на погашення зобов’язань перед клієнтами. Від розміру основного капіталу залежить чимало інших індикаторів, в тому числі здатність банку пройти стрес-тест.

При цьому, варто розуміти, що в українських реаліях банки і так не дуже зацікавлені працювати із нерухомістю. Наприклад, в Австрії, Німеччині та ряді інших країн фінансові установи володіють і управляють цілими офісними центрами та, навіть, багатоквартирними будинками. Окремі департаменти фінансових установ працюють у якості професійних рантьє та ріелторів, і здають площі в оренду. 

Натомість в Україні банки, зазвичай, не дуже ефективно розпоряджаються отриманою нерухомістю. Іноді через проблемність об’єктів. Так, у власність фінансової установи може перейди недобудова, або просто невигідний актив. Проте часто справа полягає в відсутності досвіду в працівників банку, як правильно утримувати та керувати великими об’єктами нерухомості.

Ось чому новою постановою Нацбанк хоче мотивувати банки позбавитися від непрофільних активів. На сьогоднішній момент, мова йде про потенційне виведення з регулятивного капіталу десятків мільярдів гривень. Для порівняння, станом на третій квартал 2019 року, загальна потреба в докапіталізації банків складала близько 70 мільярдів. Але набагато серйознішими є можливі довгострокові наслідки, в тому числі вплив такого рішення на іпотечний ринок.

Зараз влада робить активні кроки для запуску іпотечного кредитування. На початку 2021 року обіцяють ставку близько 10-11% річних. 

Але іпотека – це все ж таки специфічний вид кредиту. Основна особливість якого полягає в тому, що позика дається під заставу майна, яке придбається. І саме тут з’являються проблеми. З одного боку, банки дійсно не мають володіти непрофільними для себе активами. З іншого, якщо змусити фінансові установи позбавлятися від будь-якого нерухомого майна у строк менше одного року, вони будуть вимушені продавати деякі об’єкти дуже дешево. Бо інакше їхнім власникам треба буде самим вкладати балансову вартість кожної квартири у регулятивний капітал. Де-факто, власники банків будуть самотужки викупати всі квартири у проблемних позичальників. За таких умов, фінансові установи точно не стануть квапитися з іпотеками. Також вони будуть закладати ризик майбутніх витрат у вартість іпотеки – відсоткову ставку за кредитами. Нарешті, навіть якщо мотивація видавати іпотеки залишиться, нова норма стане причиною для більшої нестабільності. Адже в умовах будь-якої кризи, пропозиція житла за зниженими цінами від банків буде ще більше розгойдувати ситуацію, та негативно вливати на весь ринок нерухомості.

У підсумку, скоріше за все, фінансові установи будуть просто чекати та затягувати час. І дивитися, як реально стануть працювати нові постанови і норми.

Це зовсім не універсальне правило, що нерухомість завжди є збитковим та непрофільним активом для банку. На Заході деякі фінансові установи здають в оренду квартири та офіси, і отримують за рахунок цього додаткові гроші. Звісно, нерухомість не є найбільш ліквідним активом. Проте такий актив доволі надійний, що дозволяє банкам навпаки стабілізувати власні портфелі за рахунок включення до них житлових і комерційних об’єктів.

Отже, з точки зору Національного банку, набагато кращим рішенням було б віддати питання доцільності наявності об’єктів нерухомості на балансі банку – до сфери відання кожної з фінансових установ. 

По-перше, в короткостроковій перспективі, такий підхід не буде шкодити ринку нерухомості через потенційний масовий продаж об’єктів банками. Також самі фінансові установи не втратять кошти внаслідок необхідності швидко продати нерухомість по будь-яким цінам, аби лише їх власникам не довелося викладати повну суму із своїх кишень. 

Третя причина – це дати запуститися ринку іпотеки. Що майже неможливо, якщо будь-яка застава не зможе перебувати на балансі банка більше одного року. 

По-четверте, на Заході банки зі своїми капіталами дійсно вирішують проблему будівництва та здачі в оренду відносно доступного житла. Аналогічно фінансові установи можуть почати це робити в Україні. Але лише тоді, коли їм буде можна тримати нерухомість в регулятивному капіталі. 

Нарешті, якщо банки не будуть змушені продавати нерухомість якнайшвидше, а ринок іпотеки все ж запрацює, вони точно виграють від прогнозованого зростання цін на квартири та іншу нерухомість.

Рішення Нацбанку позбавити українські фінансові установи від непрофільних активів у вигляді нерухомості є прогнозованим, якщо дивитися на всю останню діяльність регулятора. Проте воно також може серйозно вплинути на ринок нерухомості, та ускладнити запуск іпотеки. З цієї позиції, найкращий підхід для регулятора – це виставляти вимоги щодо якості активів, із яких складається капітал фінансових установ. Але не впливати на вибір конкретних інструментів створення цього капіталу.