Плюси та мінуси нововведень в сфері реєстрації речових прав

26 листопада 2015 року, було опубліковано Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та деяких інших законодавчих актів України щодо децентралізації повноважень з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

13 грудня 2015 року, вищевказаний Закон набрав чинності.

Цим Законом розширено коло суб’єктів, що мають повноваження у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Окрім того, тепер зареєструвати право власності, наприклад в новобудові, може, зокрема, нотаріус.

До організаційної системи органів, які здійснюють повноваження у сфері державної реєстрації прав, ввійшло Міністерство юстиції України, його територіальні органи та суб’єкти державної реєстрації прав, що представлені виконавчими органами сільських, селищних, міських та районних рад, а також нотаріуси.

Відповідно до приписів закону, акредитованим суб’єктом тепер може бути юридична особа публічного права, наприклад, комунальні та державні підприємства, такі як БТІ, котрі вже зараз оформлюють потрібну акредитацію.

Також, передбачена діяльність так званих «фронт офісів», повноваження яких будуть зводитись виключно до прийому та видачі готових документів, вимоги до таких суб’єктів під час акредитації будуть, відповідно, меншими.

Окрім того, Законом передбачено, що акредитовані суб’єкти можуть здійснювати повноваження в повному обсязі або лише в частині забезпечення прийняття та видачі документів у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на підставі договору з суб’єктом державної реєстрації прав та/або нотаріусом. Таким чином, Ви можете самостійно обирати, як власне оформити державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно: звернувшись, наприклад, до одних із акредитованих суб’єктів, що здійснюють державну реєстрацію прав, сплативши держмито, або ж до нотаріуса, та сплативши, окрім держмита, вартість послуг останнього. Однак, звернувшись до нотаріуса, реєстрація буде проведена швидше.

Як бачимо Законом було значно розширено суб’єктний склад осіб, які наділені повноваженням проводити державну реєстрацію прав.

До набуття чинності Закону, так звану «первинну реєстрацію», тобто реєстрацію новостворених об’єктів нерухомого майна, могли здійснювати лише територіальні органи Міністерства юстиції України. Водночас нотаріус, як суб’єкт державної реєстрації, мав можливість проводити реєстраційні дії виключно щодо об’єктів, із яким вчинялись нотаріальні дії.

Однак, наразі все змінилось. Так, нотаріус, як державний реєстратор, отримує повноваження здійснення усіх реєстраційних дій, в тому числі, проводити «первинну реєстрацію», реєстрацію на підставі судового рішення, тощо.

Вказане має призвести до деяких позитивних змін, зокрема, зникнення черг, пришвидшення проведення державної реєстрації та зникнення корупційної складової. Оскільки, ні для кого не секрет, що наразі існує велика кількість фірм, які за певну платню, за рахунок корупційних зв’язків, мають можливість «пришвидшити» прийняття рішення стосовно державної реєстрації, а також «допомогти» зібрати необхідний пакет документів.

Водночас, існує й інша сторона медалі, ймовірно, будуть мати місце зловживання зі сторони не чистих на руку нотаріусів, серед яких і раніше траплялись такі, що нехтували законом із метою заробітку.

Хочеться також відмітити деякі позитивні зрушення в частині оскаржень дій, або бездіяльності у сфері державної реєстрації прав.

До прийняття зазначеного Закону, існував єдиний дієвий спосіб оскарження у сфері державної реєстрації прав, а саме, у судовому порядку. Але, як відомо кожному, хто стикався із нашою судовою системою, судова тяганина — це досить довгий процес, в кращому випадку кілька місяців. Окрім того, для подання адміністративного позову часто необхідно мати відповідні знання, тому постає необхідність звертатися до фахівців у галузі права, що тягне за собою додаткові витрати. Не забуваємо і про судовий збір, який від нещодавно відчутно збільшився.

Одночасно хочеться зауважити, що суд не може перекласти на себе функції суб’єкта владних повноважень. Це означає, що у судовому порядку не вбачається можливим зобов’язати державного реєстратора здійснити відповідну реєстраційну дію, а вбачається можливим лише зобов’язати повторно розглянути заяву про державну реєстрацію прав та прийняття відповідного рішення. Тобто, якщо Ваша заява містить в собі помилку, вона буде відхилена без уточнень, що саме треба змінити в документі. Повторна ж подача документів на проведення державної реєстрації прав означає, відповідно, повторну сплату адміністративного збору та не дає ніяких гарантій щодо прийняття очікуваного рішення. Подібна процедура могла відбуватися безкінечно довго, тому й з’явилися корупційні схеми, котрі сприяли пришвидшенню проведенню державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.

Наразі, із прийняттям Закону, поряд із судовим оскарженням, з’явилась альтернатива – можливість звертатись до Міністерства юстиції України та його територіальних органів із відповідними скаргами. Наскільки дієвим буде такий спосіб оскарження можна лише здогадуватись.

Ще одним нововведенням Закону є відміна свідоцтва про право власності та витягів із реєстру. Наразі, після проведення відповідних реєстраційних дій, державний реєстратор видає витяг, який не містить на собі будь-яких підписів та печаток, а натомість, містить унікальний номер, за яким його можна самостійно перевірити через мережу інтернет у загальнодоступному Державному реєстрі прав.

Загалом, прийнятий Закон містить низку нововведень, які спрямовані на спрощення проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно. Наскільки дієвим він буде у наших реаліях та чи не призведе це до появи нових рейдерських схем, покаже лише час.

Слід зазначити, що Міністерство юстиції вже зараз повідомляє про результати нововведень в сфері реєстрацій та про майбутні ініціативи.

Отже, Мінюст заявляє, що завдячуючи появі альтернативи судового оскарження — Комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації, було попереджена велика кількість рейдерських захоплень. Осіб-реєстраторів, які вчинили незаконні дії спрямовані на заволодіння чужим майном, було відключено від реєстру.

Водночас, з вересня місяця поточного року очікується низка нововведень. Зокрема, планується часткове звуження принципу екстериторіальності, так, під час реєстрації нерухомості нотаріуси, як й інші реєстратори, будуть мати можливість проводити реєстраційні дії лише в межах області, де розміщене таке нерухоме майно, що значно звузить коло їх діяльності.

Також, згідно із законопроекту, у якості превентивної міри буде ускладнено процес відкриття нового запису у реєстрі нерухомості. Це буде спрямовано на зменшення вірогідності вчинення незаконних дій недобросовісним реєстраторам, та унеможливлює повторну реєстрацію одного й того ж об’єкта нерухомості іншим власником.

Планується також повернення паперового свідоцтва про право власності котре наразі не видається реєстратором. Після видачі зазначеного свідоцтва у реєстрі буде зазначено відповідний запис, а послідуюча реєстраційна дія щодо такого майна буде не можлива без попереднього надання раніше отриманого паперового свідоцтва. Знову ж таки, отримання паперового свідоцтва є не обов’язковим та здійснюється за бажанням.

Ще одним нововведенням, що планує реалізувати Мінюст у вересні місяці, є SMS інформування про здійснення реєстраційних дій. Так, власник майна при здійсненні будь-яких реєстраційних дій буде повідомлений SMS із відповідною інформацією. Запровадження даного сервісу спрямована на оперативне реагування власника щодо можливих незаконних дій стосовно його майна.

За таких обставин, Мінюст рапортує про успіхи реформ у сфері реєстрації, зокрема, в протидії рейдерських захоплень. Водночас, зазначається, що нововведення запровадженні Мінюстом попередньо (екстериторіальність, розширення системи органів та суб’єктів у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно) не сприяли статистичному збільшенню незаконному заволодінню чужим майном. Наскільки це відповідає дійсності – не відомо. Із одним можна однозначно погодитись, що необхідно посилити відповідальність осіб-суб’єктів реєстрації, котрі були помічені в рейдерських схемах.