Помилки при зверненні з позовом про визнання права власності на самобуд

У своїй адвокатській практиці часто зустрічається категорія справ щодо визнання права власності на самочинне будівництво, яка потребує досконального знання законодавства, судової практики та наявність досвіду при вирішенні такого роду спорів. 

Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» є основним законодавчим актом у сфері будівництва і його вимоги повинні виконувати усі суб’єкти, що здійснюють забудову земельної ділянки. В реальному житті трапляються випадки, коли будівництво об’єкта здійснюється без належних дозвільних документів або ще й на додачу на земельній ділянці, яка не належить забудовнику ні на праві власності, ні на праві користування. І таке будівництво все ж таки здійснюється незважаючи на порушення будівельних норм. 

По завершенню зазначеного будівництва постає питання щодо узаконення об’єкта самочинного будівництва, тобто введення в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта та державна реєстрація права власності на нього. Але без необхідного на те документального підтвердження правомірності такої забудови здійснити реєстрацію неможливо і суб’єкт такої забудови звертається до суду з позовом, намагаючись визнати право власності на об’єкт самочинного будівництва. 

Аналізуючи практику вищих інстанцій виявляється, що більшість позивачів, при зверненні до суду, роблять однакову помилку та отримують відмови у задоволенні своїх вимог.

Що ж це за помилка?!

Як вказує законодавство та підтверджують суди, поданню позову про визнання права власності на самочинне будівництво, перед усім, має передувати звернення до компетентного державного органу, у повноваження якого входить питання будівництва, і рішення якого, чи його відсутність, дають підстави вважати про наявність судового спору. 

Виявляється, позивачі не завжди знають або свідомо ігнорують необхідність звернення до вищевказаних органів, які відповідають за регулювання відносин у будівній сфері, з метою отримання рішення про відмову щодо введення в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта чи відмову у реєстрації права власності. Саме з моменту отриманні відмови у особи виникає реальне право на звернення до суду із позовом. 

Розглянемо судову практику з цих питань та з'ясуємо на що ж звертають увагу суди під час надання своїх висновків. 

Так, у Постанові Верховного Суду Касаційного цивільного суду (надалі - ВС КЦС) від 23.09.2019 року по справі № 309/3887/17 касаційна інстанція дійшла наступного висновку: 

«…Частиною першою статті 376 ЦК України передбачено, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. 

У пункті 12 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30 березня 2012 року № 6 «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» роз`яснено, що у справах, пов`язаних із самочинним будівництвом нерухомого майна, суди мають враховувати, що за загальним правилом особа, яка здійснила або здійснює таке будівництво, не набуває права власності на нього. 

Згідно із частиною другою статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. 

Частинами п`ятою, восьмою статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлено, що датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта є дата реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації або видачі сертифіката. 

Експлуатація закінчених будівництвом об`єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачено законодавством) в експлуатацію, забороняється.

Звернення до суду з позовом про визнання права власності на самочинне будівництво має здійснюватися за наявності даних про те, що це питання було предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про наявність спору про право. 

Позивач не звертався до Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю для набуття права власності та введення об`єкту до експлуатації у встановленому законом порядку, а одразу звернувся до суду з позовом про визнання права власності. 

Інформація про наявність у позивача дозвільних документів на право виконання будівельних робіт з будівництва об`єкту та вводу його до експлуатації у встановленому законодавством порядку відсутня. 

Суд апеляційної інстанції, врахувавши наведені обставини, скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення, дійшов обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позовних вимог…». 

Як йдеться у справі № 308/5988/17 ( Постанова від 18.02.2019 року ВС КЦС), суд звертає увагу на наступне: 

« Відповідно до частин першої, другої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. 

Положення частини другої статті 331 ЦК України слід розуміти у системному зв'язку з положеннями статті 182 ЦК України щодо державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, яка не передбачає жодних винятків. Як правило, усі об'єкти нерухомого майна в силу своєї специфіки після завершення будівництва підлягають прийняттю в експлуатацію та державній реєстрації. 

Право на будівництво нерухомого майна (забудову) мають власники земельних ділянок (стаття 90 Земельного кодексу України), землекористувачі (стаття 95 Земельного кодексу України), особи, які набули права користування чужою земельною ділянкою (суперфіцій) за договором із власником земельної ділянки або з інших передбачених законом підстав. 

Власником або землекористувачем земельної ділянки право на її забудову (будівництво) реалізується за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням та видом відповідно до містобудівних умов і обмежень, встановлених законодавством. Крім того, відповідно до частини другої статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію об'єкта нерухомого майна, державна реєстрація прав на такий об'єкт проводиться після прийняття його до експлуатації в установленому законодавством порядку. 

За змістом частин четвертої, п'ятої статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації. Проектування та будівництво об'єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів; 6) реєстрація права власності на об'єкт містобудування. 

Отже, до початку реалізації права на забудову конкретної земельної ділянки особа зобов'язана у встановленому порядку набути право власності або користування на цю земельну ділянку. 

Згідно із частиною першою статті 376 ЦК України самочинне будівництво визначається через сукупність ознак, що виступають умовами або підставами, за наявності яких об'єкт нерухомості вважається самочинним, а саме, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети; 2) об'єкт нерухомості збудовано без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, 3) об'єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил. 

Отже, наявність хоча б однієї із трьох зазначених у частині першій статті 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об'єкт нерухомості є самочинним.

Водночас згідно із частиною третьою статті 376 ЦК України право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки в установленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. 

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 ЦК України). 

З аналізу частин третьої, четвертої статті 376 ЦК України випливає, що частина третя цієї статті застосовується не лише до випадків порушення вимог законодавства щодо цільового призначення земель, а й до випадків, коли такого порушення немає, але особа здійснює будівництво на земельній ділянці, яка їй не належить. 

Аналіз норм частини третьої статті 376 ЦК України дає підстави для висновку про те, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки забудовнику власником та користувачем, якщо такий є та не являється забудовником. 

Ця умова є необхідною для визнання права власності на самочинно збудований об'єкт нерухомості за такою особою на підставі рішення суду. 

При цьому слід ураховувати положення частини першої статті 376 ЦК України, а саме: наявність в особи, що здійснила будівництво, належного дозволу та належно затвердженого проекту, а також відсутність істотних порушень будівельних норм і правил у збудованому об'єкті нерухомості. 

Вказаний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду України від 2 грудня 2015 року у справі № 6-1328цс15 і підстав для відступлення від цього висновку немає. 

Здійснене позивачем будівництво є самочинним, так як відсутні докази того, що будівництво здійснювалось ОСОБА_4 на земельній ділянці, що була їй відведена в установленому порядку для цієї мети, а також те, що об'єкт нерухомості збудовано за наявності належного дозволу чи належно затвердженого проекту. 

За таких обставин суди першої та апеляційної інстанцій дійшли правильного висновку відносно того, що спірний будинок у передбаченому законом порядку до експлуатації не приймався, даних щодо звернення позивача до компетентних органів стосовно узаконення самочинно збудованої прибудови, а також про відмову цих органів у вирішенні спірного питання матеріали справи не містять, а тому відсутні правові підстави для задоволення позову ОСОБА_4. 

Посилання касаційної скарги на те, що суди не взяли до уваги, що відповідно до статті 24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» у разі відсутності плану зонування або детального плану території, затвердженого відповідно до вимог цього Закону, передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб забороняється, крім випадків, встановлених цією нормою, є безпідставні з огляду на таке. 

Зазначена норма не змінює встановлений законом, зокрема, статтею 118 Земельного Кодексу України та статтею 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», порядок вирішення питань регулювання земельних відносин, зокрема, виділення земельних ділянок у власність. 

Тобто, висновок позивача про те, що у спірних правовідносинах існують обставини, передбачені статтею 24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», які унеможливлюють передачу земельної ділянки позивачу, не звільняє його від обов'язку розглянути клопотання позивача на сесії ради з прийняттям одного з двох передбачених Земельним кодексом України рішень. 

Доводи касаційної скарги про те, що звернення до компетентних органів не є обов'язковою передумовою для визнання за особою права власності на самочинно побудовані будівлі є безпідставні з огляду на таке. 

Звернення до суду з позовом про визнання права власності на самочинне будівництво має здійснюватися за наявності даних про те, що це питання було предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про наявність спору про право. 

Позивач не звертався до Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю для набуття права власності та введення об'єкту до експлуатації у встановленому законом порядку, а одразу звернувся з позовом про визнання права власності.

Інформація про наявність у позивача дозвільних документів на право виконання будівельних робіт з будівництва об'єкту та вводу його до експлуатації у встановленому законодавством порядку відсутня». 

Також цікавим, на думку автора, є висновок ВС КЦС, зроблений у Постанові від 04.06.2018 року по справі № 640/13030/16-ц: 

« Суд встановив, що ОСОБА_4 на праві власності належить земельна ділянка, площею 0,0837 га, за адресою: АДРЕСА_1, на якій позивач самочинно збудував нежитлову будівлю літ. «А-3», загальною площею 577,3 кв. м. 

Згідно з технічним висновком ФОП ОСОБА_5 зовнішні та внутрішні стіни нежитлової будівлі на АДРЕСА_1 знаходяться в задовільному стані (категорія II), несучі і огороджувальні будівельні конструкції відповідають СНІП та ДБН, можлива подальша надійна експлуатація цієї будівлі як нежитлової без проведення додаткових заходів. 

Відповідно до частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право власності підлягає державній реєстрації. 

Частиною першою статті 376 ЦК України передбачено, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. 

У пункті 12 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30 березня 2012 року № 6 «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» роз'яснено, що у справах, пов'язаних із самочинним будівництвом нерухомого майна, суди мають враховувати, що за загальним правилом особа, яка здійснила або здійснює таке будівництво, не набуває права власності на нього. 

Згідно з частиною другою статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. 

Частинами п'ятою, восьмою статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлено, що датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта є дата реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації або видачі сертифіката. Експлуатація закінчених будівництвом об'єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачено законодавством) в експлуатацію, забороняється. 

Звернення до суду з позовом про визнання права власності на самочинне будівництво має здійснюватися за наявності даних про те, що це питання було предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про наявність спору про право. 

Позивач не звертався до Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю для набуття права власності та введення об'єкту до експлуатації у встановленому законом порядку, а одразу звернувся з позовом про визнання права власності. 

Інформація про наявність у позивача дозвільних документів на право виконання будівельних робіт з будівництва об'єкту та вводу його до експлуатації у встановленому законодавством порядку відсутня. 

За таких обставин суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відмову в позові ОСОБА_4. 

Наведене узгоджується з правовим висновком Верховного Суду України, викладеним в постановах від 27 травня 2015 року № 6-159цс15 та від 02 грудня 2015 року № 6-1328цс15. 

У решті рішення суду першої інстанції не оскаржувалось та в апеляційному порядок не переглядалось. 

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення. 

Ураховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне касаційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду апеляційної інстанції - без змін». 

Таким чином, оскільки судова практика у цьому напрямку є досить сталою, при узаконенні самочинного будівництва (у судовому порядку) особа повинна врахувати вимоги законодавства та пройти наступну процедуру:

а) звернутись спочатку до компетентного державного органу, у повноваження якого входять питання будівництва;

б) отримати його рішення про відмову, яке (або відсутність якого) дає підстави вважати, що виник спір;

в) на підставі даної відмови скласти позовну заяву та звернутись до суду за захистом порушеного права.

Як зрозуміло, доказом того, що дане питання було предметом розгляду відповідного компетентного органу, і буде вищевказане рішення. 

Проте, перед проходженням процедури судового оскарження щодо визнання права власності на самочинне будівництво, наполегливо рекомендується довірити справу професіоналам, які допоможуть уникнути помилок, підготувати документи як того вимагає законодавство та зберегти дорогоцінний час. 

Надруковано 26.08.20202 року у професійному юридичному виданні “Юридична газета”.