Чи змінить ситуацію закон про ринок землі?

В ніч з 30 на 31 березня 2020 року Верховна Рада прийняла законопроект № 2178-10 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення». Чого очікувати від відкриття торгового ринку землі?

Ще в першій редакції Земельного кодексу України був закладений мораторій на продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Більше того, окремі його положення суперечили положенням, прописаним в статтях Цивільного кодексу. Минуло майже три десятиліття. Та протягом цього часу Верховна Рада регулярно продовжувала це обмеження. І ось, нарешті, мораторій з продажу земельних ділянок знято.

Темники минулого

Потреба у створенні цивілізованого торгового ринку землі в Україні назріла давно. Не секрет, що насправді земля продавалася й раніше. Для цього використовувалися різні схеми для обходу мораторію чи зміни цільового призначення земельної ділянки. Або застосовувалися механізми, які формально не  відчужували земельну ділянку, але фактично надавали умовному покупцю всі повноваження по спорядженню, користуванню й володінню нею.

По суті мораторій обмежував переважно власників земельних ділянок, не дозволяючи вільно користуватися своєю власністю та створюючи ситуацію, коли особи, зацікавлені в придбанні земельних ділянок, могли нав’язувати потенційним продавцям свою волю, неринкову ціну.  

Тож я, як і більшість фахівців із земельного права, підтримую необхідність створення торгового ринку землі в Україні та розробку зрозумілих і прозорих механізмів її реалізації.

Як продаватимуть землю

Продаж земельних ділянок стартує з 1 липня 2021 року. Протягом трьох років можливість продавати матимуть виключно фізичні особи. Юридичні ж особи не зможуть ні продавати, ні купувати її. Очевидно, це захистить від акумулювання значних запасів земель в руках кількох промислових груп чи транснаціональних корпорацій, які заходитимуть в Україну. Тому що сам факт створення торгового ринку землі – це величезна перспектива для інвестицій. Більше того, земля в Україні надзвичайно родюча. Загалом тут зосереджена п`ята частина всіх чорноземів світу.

Та, перш за все, до старту продажу земель держава має розв`язати ще низку питань. Зокрема, вирішити проблему зі станом та актуальністю земельного кадастру: визначення та документальне фіксування меж земельних ділянок, визначення категорійності земель, їх цільового призначення, реєстрація в кадастрі паїв, облік яких і досі ведуть сільські та селищні ради тощо. 

По-друге, проект закону передбачає встановлення на певний час обмеження щодо максимальної кількості землі, яку може придбати одна особа. Слід зазначити, що іноземні громадяни не можуть купувати чи відтяжувати землі державного користування. Всі ці обмеження є позитивними. Але залишається питання: наскільки ефективними будуть міри захисту від масового викупу земельних ділянок у селян?

Ще одне важливе питання: ціна продажу земельної ділянки. Законопроект передбачав встановлення мінімального розміру вартості земельної ділянки протягом першого року з моменту відкриття торгівлі. Але для дотримання цієї норми й унеможливлення лазівок, має бути вагоме нормативне регулювання питання.

Окрім того, потрібно, щоб одночасно з врегулюванням основних земельних відносин законодавець також торкнувся питання вдосконалення земельного законодавства загалом. Оскільки й досі існують вагомі проблеми. Зокрема питання отримання та зміни цільового призначення земельних ділянок, контролю з боку державних органів щодо використання земель відповідно до їх цільового призначення, дотримання сівозміни та збереження родючості сільськогосподарських земель, наповнення земельного кадастру, облік паїв, емфітевзис (довгострокового користування земельною ділянкою з правом збору урожаю).

Про перспективи

Найімовірніше, що протягом перших 2-3 років після запуску механізму продажу землі, ринок буде досить стихійним. Це й не дивно, оскільки тривалий час земля в Україні була важким об’єктом для вільного обігу. Залишається сподіватися на ефективну та швидку роботу законодавця над усуненням всіх прогалин та недопрацювань в нормативному регулюванні. Хочеться вірити, що до 1 липня 2021 року і Кабмін, й профільні міністерства зможуть розробити й обговорити з усіма зацікавленими сторонами проекти нормативних актів, які мають регулювати цю сферу, оновити порядок продажу, порядки ведення й внесення змін до кадастрів, порядки обліку кількості земельних ділянок, що зосереджені в руках однієї особи.

Сподіваюся, що з часом землю в Україні продаватимуть відповідно до всіх норм та процедур, за ринковими цінами й без проблем для продавців та потенційних покупців.