Земельні торги, якими вони є, та якими мають бути

Президентом України та Урядом задекларовано скасування мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення, а відповідно і запровадження вільного ринку землі до 2020 року.  Безумовно позитивна ініціатива і відновлення порушених прав власників землі на володіння своїм майном, яка передбачає серйозний підхід до нормативного регулювання процедур відчуження таких земель. 

Наскільки мені відомо, зараз активно працює робоча  група,  на яку покладено обов’язки щодо підготовки пропозицій по внесенню змін до Земельного кодексу України, і голосування за відповідні зміни до Земельного кодексу України  це питання не місяців, а днів.   Станом на сьогодні активному обговоренню підлягають питання щодо скасування мораторію на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, а також питання пов’язані з процедурою відчуження земельних ділянок державної та комунальної власності. 

Ринок землі - надважливе питання, бо саме він має відрегулювати  та встановити реальну вартість сільськогосподарської землі та права користування нею, налагодити відкриті і сучасні процеси передачі земель у користування та їх відчуження. 

Останні два  роки команда ДП «СЕТАМ» бере участь в Пілотному проєкті  з реалізації права  оренди земель сільськогосподарського призначення шляхом електронних аукціонів із застосуванням технології Blockchain.  Першого жовтня Пілотний проект  добігає кінця  і результат безумовно вражає.  За два роки нами проведено більше 4871 аукціонів і до кінця пілотного проекту буде проведено ще близько тисячі, успішно закінчились більше 2000 аукціонів, середнє підвищення ціни становить 180% від стартової ціни. Для порівняння офлайнові торги давали в середньому 12-13% підвищення.  Наразі у Системі зареєстровано близько чотирьох тисяч  користувачів, з яких близько трьох тисяч принаймні один раз набували статусу учасника аукціону.

Безумовно успішний Пілотний проект і круті результати. Разом із тим, у процесі реалізації Пілотного проекту виявлено значну кількість перешкод на шляху до розбудови вільного ринку землі. Вказані проблеми пов’язані з наявністю значної кількості застарілих норм Земельного кодексу України, які ускладнюють процедуру проведення електронних торгів та оформлення їх результатів.

Таким чином, варто звернути увагу на наступне. 

1. Земельний кодекс України, зокрема Глава 21 (Продаж земельних ділянок на конкурентних засадах) закріплює, що земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті. 

Частина 1 статті 135 Земельного кодексу України передбачає, що земельні торги проводяться у формі аукціону. В той же час, зі змісту статей 134-139 Земельного кодексу України вбачається, що такі торги проходять у формі аукціону “з голосу”.

Вищезазначені статистичні дані підтверджують успішність реалізації Пілотного проекту та демонструють значно більшу ефективність проведення аукціону у формі електронних торгів, у порівнянні з торгами “з голосу”.

З огляду на зазначене, вважаю, що однією із ключових змін Земельного кодексу України, має бути закріплення норми, яка передбачала б проведення усіх, без виключення, аукціонів у формі “електронних торгів”.

2. Глава 21 Земельного кодексу України та, відповідно, Порядок реалізації пілотного проекту (який регламентує виключно питання реалізації прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності) передбачають наявність значної кількості учасників правовідносин, які виникають в процесі підготовки торгів.

Зокрема, до таких учасників відносяться: 

- організатор - фізична або юридична особа - власник земельної ділянки, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування, що здійснює реалізацію права державної чи комунальної власності на земельні ділянки, які уклали з виконавцем земельних торгів договір про проведення земельних торгів (п. 1 ч. 3 ст. 135 Земельного кодексу України);

- виконавець -  суб'єкт господарювання, який уклав з організатором земельних торгів договір про їх проведення (п. 2 ч. 3 ст. 135 Земельного кодексу України).

Відповідно до частини 1 статті 137 Земельного кодексу України організатор земельних торгів не пізніше десяти робочих днів після підписання договору про проведення торгів передає, а виконавець земельних торгів приймає документи та матеріали на лот, зазначені у частині четвертій статті 136 цього Кодексу. 

Відповідно до частини 2 статті 137 Земельного кодексу України документація щодо кожного лота оформлюється виконавцем земельних торгів в окрему справу і після закінчення торгів передається покупцеві. 

Згідно з частиною 5 статті 136 Земельного кодексу України фінансування підготовки лотів до проведення земельних торгів здійснюється організатором земельних торгів або їх виконавцем відповідно до договору між ними.

Витрати, здійснені організатором земельних торгів або їх виконавцем на підготовку лотів до проведення земельних торгів, відшкодовуються переможцем земельних торгів за кожним лотом.

Станом на сьогодні, підготовку лотів до проведення земельних торгів, зокрема виготовлення, погодження та затвердження  всієї необхідної землевпорядної документації та документів, щодо визначення вартості майна, здійснює виконавець. В подальшому витрати понесені виконавцем відшкодовуються переможцем торгів.

За результатами моніторингу електронних земельних торгів з продажу прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення встановлено, що витрати на підготовку лота, понесені виконавцями електронних земельних торгів варіюються від 9 000,00 до 150 000, гривень, такі витрати  є значно завищеними від реальної вартості робіт. 

На мою думку, закупівля послуг з виконання робіт із землеустрою, оцінки земель у процесі підготовки лотів до продажу земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) на земельних торгах повинна здійснюватись саме Організатором земельних торгів, у порядку  визначеному законодавством про здійснення державних закупівель. Це безумовно знизить вартість виготовлення землевпорядної документації в рази. 

При цьому, однією з основних функцій виконавця, згідно з положеннями Земельного кодексу України, є саме формування лота, реєстрація учасників, проведення торгів.

Таким чином, закупівля послуг з виконання робіт із землеустрою, оцінки земель у процесі підготовки лотів до продажу земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) Організатором та проведення земельних аукціонів у формі електронних торгів дозволить:

- здійснювати закупівлю вищезазначених послуг на основі прозорих правил;

- зменшити витрати на закупівлю вищезазначених послуг; 

- зменшити фінансове навантаження на покупців, що призведе до збільшення кількості потенційних покупців та збільшення приросту ціни;

- зменшити кількість учасників земельних правовідносин на етапі підготовки лота до торгів, шляхом вчинення всіх необхідних дій Організатором;

- автоматизації процесів, пов’язаних з формуванням лота, допуском учасників та проведення електронних торгів;

-  виключення людського фактора під час проведення земельних аукціонів у формі електронних торгів.

3. Важливим аспектом проведення аукціону у формі електронних торгів є формування лота.

Формування лота відбувається в системі шляхом заповнення відповідних полів форми. Таким чином, внесення даних про лот у Систему не потребує додаткових чи спеціальних навичок. Формування лота самим Організатором значно пришвидшить процес підготовки та проведення торгів, оскільки не передбачатиме необхідності передачі даних будь-яким третім особам.

4. Одним із етапів підготовки до електронних торгів є процес реєстрації та допуску користувачів до участі в електронних торгах. 

На даний момент для участі в земельних торгах учаснику необхідно зареєструватись, завантажити документи за вимогою Виконавця, сплатити гарантійний внесок. Рішення про допуск чи недопуск учасника приймає Виконавець - така модель роботи є не прозорою та містить високі корупційні ризики. 

Успішний досвід роботи ДП “СЕТАМ” у сфері реалізації майна на електронних торгах підтверджує, що для реєстрації користувача учасником електронних торгів достатньо заповнити відповідні поля за формою, яку підтримує Веб-сайт та сплатити гарантійний внесок. Важливо, що після сплати гарантійного внеску система автоматично допускає учасників, що повністю виключає корупційні ризики, та забезпечує усім, без виключення, особам рівні можливості доступу до електронних аукціонів. 

Окрім цього, досвід роботи на ринку реалізації арештованого майна підтверджує, що реєстрація на Веб-сайті та сплата гарантійного внеску є достатніми підставами для участі та перемоги в електронних торгах, та сформовані за результатами таких торгів документи, є достатніми для подальшого отримання майна та оформлення права власності.

Таким чином необхідно передбачити наступні умови допуску учасників електронних торгів до участі в електронних земельних торгах: 

- з метою участі  у електронному аукціоні користувач заповнює відповідну форму на Веб-сайті, де відбуватимуться електронні торги;

- після заповнення відповідної форми користувач сплачує гарантійний внесок;

- допуск користувача до участі відбувається системою в автоматичному режимі, за умови виконання користувачем попередніх пунктів.

Щодо сплати гарантійного внеску, звертаємо увагу на наступне.

Відповідно до частини 1 статті 135 Земельного кодексу України розмір гарантійного внеску за лотом становить 5 відсотків стартової ціни продажу земельної ділянки або стартового розміру річної плати за користування земельною ділянкою (у разі продажу прав на земельну ділянку (оренди, суперфіцію, емфітевзису). 

Вважаємо, що з метою стимулювання учасників електронних торгів виконувати взяті на себе зобов’язання гарантійний внесок необхідно закріпити у розмірі 10 відсотків від стартової ціни продажу земельної ділянки або у розмірі стартової річної орендної плати за користування земельною ділянкою (у разі продажу прав на земельну ділянку (оренди, суперфіцію, емфітевзису). 

5. Кінцевим етапом проведення електронних торгів є оформлення їх результатів. 

Підтвердженням проведення електронних торгів є протокол проведення таких торгів, який формується системою в автоматичному режимі після завершення аукціону, та який є підставою для укладення договору оренди або договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 4 та  підпункту 7 пункту 2 частини 1 статті 4 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” право власності, а також право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки  підлягає державній реєстрації. 

При цьому, забезпечення можливості підписання протоколу проведення електронних торгів, договору купівлі-продажу або оренди земельної ділянки шляхом накладення кваліфікованого електронного підпису та подальше посвідчення (договору купівлі-продажу) та реєстрація права власності або права користування на підставі електронних документів, оформлених у відповідності до норм чинного законодавства, значно пришвидшить процес оформлення результатів торгів, та процедуру їх проведення в загальному.

Таким чином, в новій редакції Земельного кодексу України  в частині регулювання проведення земельних торгів хотілося б бачити безальтернативно електронні земельні торги, закупівлію на Прозорро робіт з землеустрою, відсутність такого суб'єкта, як Виконавець, реєстрацію учасників без необхідності завантаження будь-яких документів, застережний гарантійний внесок, автоматичний допуск учасників до участі в торгах, підписання протоколу і договору, а також реєстрація Договору  в онлайн режимі з використанням ЕЦП.  І звичайно захист даних системи за допомогою Blockchain.