В последнее время пресса все чащепишет о снижении инвестиционной привлекательности Украины, об уменьшенииколичества инвестиций, в том числе и в инфраструктурные проекты. Об этомговорят и политики, и эксперты, и международные рейтинги, в которых наша странаопускается все ниже. Такиетенденции связывают с несовершенством законодательства, налоговой системы, атакже боязнью инвесторов перед контролирующими органами. Все это верно. Но,зачастую, инвесторов пугают не столько несовершенное законодательство икоррупция, сколько непрозрачность судебной системы и риски связанные снеправомерным поглощением бизнеса илиправа собственности/пользования на объекты недвижимости.
Но ни для кого не являетсясекретом, что вышеуказанные риски существуют не только в Украине, но и являетсячастью ведения бизнеса в других развитых странах.
Конечно, в Украине существуетсвоя специфика, и методы неправомерных захватов значительно отличаются от тех,которые используются в развитых странах. Следовательно, неправомерный захватбизнеса является риском, который существует для любого бизнеса в любой странемира.
Такое явление как «неправомерноепоглощение/захват» существует в Украине под термином «рейдерский захват».
Для начала, хочу остановиться напонятии «рейдерский захват».
Неправомерный/рейдерский захват –это неправомерный захват объектов недвижимости, корпоративных прав, объектов иправ интеллектуальной собственности со стороны других хозяйствующих субъектов,физических лиц и/или государственныхорганов.
Как показывает практика, именногосударственные органы играют немаловажную роль в реализации схем рейдерскихзахватов.
Схемы неправомерного захватасложно классифицировать, в связи с их огромным разнообразием, от банальногозахвата среднего предприятия директором и/или Главой общества до хорошо идетально спланированных захватов крупныхобъектов недвижимости и земли при помощи государственных и правоохранительныхорганов.
Что же объединяет эти схемы икакие ошибки допускают собственники бизнесов, которые подверглисьнеправомерному захвату? Ведь далеко не все компании становятся объектомзахвата.
Во-первых, нужно не упускать извида незначительные на первый взгляд события (детали), которые могут бытьпредвестником либо основанием для неправомерного захвата.
Как показывает практика,основанием для неправомерного захвата может стать:
1. Выдача доверенностей третьим лицам на участие в общемсобрании участников ООО/ акционеров АО (без ограничения прав представителя напроведения определенных юридических действий, включая предоставления третьимлицам прав на принятия решения касательно ликвидации общества).
2. Выдача третьим лицам долговых ценных бумаг, темпредприятием, на котором зарегистрирован объект недвижимости.
3. Игнорирование актов проверок контролирующихорганов/правоохранительных органов/органов прокуратуры (не проведениеюридических действий, направленных на обжалование действий контролирующихорганов/ и или актов проверок), в которых установлен факт неправомерных действийпредприятия на котором зарегистрирован объект (например нецелевое использованиеземельного участка, который находиться в собственности инвестора и на которомнаходиться объект недвижимости) .
4. Не переоформление правоустанавливающих документов на объекти/или уставных документов (не внесены изменения в Единый реестр касательноизменения названия предприятия, не проведена процедура перерегистрации правасобственности на объект недвижимости (в реестре прав собственности значитьсястарое наименование предприятия, не получено новое свидетельство на правособственности и.т.п)
5. Заключение договора аренды на объект недвижимости с предоставленияарендатору права на проведения улучшений объекта аренды без ограничения суммы иперечня таких работ.
6. Получения прав пользования на земельный участокгосударственной/коммунальной собственности без надлежащего юридическогосопровождения на стадии проведения торгов и на стадии заключения договорааренды.
7. Существование незначительных задолженностей передразличными контрагентами, которые в сумме могут быть достаточными для началапроцедуры банкротства предприятия, на котором зарегистрирован объектнедвижимости.
8. Первичная приватизация объекта недвижимости и/или выкупобъекта у органов государственной власти/местного самоуправления и непроведения дальнейших юридических действий направленных на минимизациююридических рисков.
9. Передача части корпоративных прав предприятия, на которомзарегистрирован объект третьим лицам (директорам, председателем правления и.т.п.)
10. Не проведение качественного юридического аудитаобъекта/прав, которые приобретаются и не знание о существующих юридическихрисках.
В качестве противодействиянеправомерному захвату объектов недвижимости/корпоративных прав, на начальнойстадии можно выделить в качествеосновного элемента проведение комплексной юридической экспертизы, которая проводиться на самой начальной стадии – до приобретенияобъекта, и выводы которой дают инвестору почти 100% картину всех юридическихрисков которые существуют и так же предложения по их минимизации или вывод оневозможности их минимизации (заключение о невозможности приобретения данногообъекта из-за высокой степени риска). Конечно же, окончательное решение всегда остается за инвестором, но, покрайней мере, это осознанное и взвешенное решение с учетом всех «за» и«против».
Конечно же, универсальных мерзащиты, которые бы подходили для всех быть не может, они разрабатываютсяиндивидуально исходя из реалий и правовой позиции, которая существует у клиентана данный момент. Но одно могу сказать точно, любая крупная сделка поприобретению/приватизации имущества требует продолжения, в ключе минимизациирисков неправомерного захвата. Оставляя сделку «как есть» инвестор рискуетпотерять объект, как в связи с изменением позиции государственных органов, таки в связи с активными действиями конкурентов.
В любом случае, хочу еще разобратить внимание, что своевременноевыявление рисков неправомерного захвата это «профилактика» и залог успешного функционирования любогобизнеса.