Легалізація самочинного будівництва

Що таке самочинне будівництво? Чим самобуд відрізняється від об'єкту незавершеного будівництва? Як його легалізувати без рішення суду? Чи можливо успадкувати самобуд або розділити його в порядку поділу майна подружжя? Це тільки орієнтовний перелік складних питань. Спробуємо розібратись.

1. Відмінність між самобудом та об'єктом незавершеного будівництва.

Об'єкт незавершеного будівництва – об'єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства (стаття 1 Закону України "Про іпотеку").

На відміну від об'єкту незавершеного будівництва, житловий будинок,   будівля,   споруда,   інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо: 1) вони  побудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) побудовані без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту; 3) побудовані з істотними порушеннями будівельних норм і правил. 

Самочинним будівництвом є не тільки новостворений об'єкт, а й об'єкт нерухомості, який виник у результаті: реконструкції,  капітального ремонту, перебудови, надбудови вже існуючого об'єкта, що здійснені без отриманого дозволу місцевих органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, розробленої та затвердженої в установленому порядку проектної документації, дозволу на виконання будівельних робіт, надання органами архітектурно-будівельного контролю, оскільки внаслідок таких дій об`єкт втрачає тотожність із тим, на який власником (власниками) отримано право власності. 

Важливо розуміти, що об'єкт незавершеного будівництва може стати самобудом у разі, якщо будуть анульовані документи на земельну ділянку чи дозвіл на будівництво, а також у разі проведення будівництва з істотним порушенням будівельних норм і правил.

2. Легалізація самочинного будівництва.

У сфері легалізації самочинного будівництва національне законодавство багато років поспіль пропонує скористатися будівельною амністією. Станом на липень 2022 року діє будівельна амністія, яка передбачає можливість введення в експлуатацію житлових будинків загальною площею до 300 кв.м., що були збудовані у період з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року.

Важливими умовами застосування будівельної амністії є наявність прав на земельну ділянку під самобудом відповідного цільового призначення та проведення технічної інвентаризації.

Введення об'єкту в експлуатацію здійснюється органами архітектурно-будівельного контролю.

Виникає питання що робити, якщо самобуд було збудовано після 2015 року або відсутнє речове право на земельну ділянку.

У випадку відсутності прав на земельну ділянку особа має першочергово звернутися до органу місцевого самоврядування з клопотанням про відведення відповідної земельної ділянки у власність або користування.

Після отримання земельної ділянки можна скористатися будівельною амністією.

Якщо проблема у тому, що самобуд збудовано після 2015 року або він більший за площею, ніж встановлені нормативи, то інших варіантів, окрім звернення до суду з позовом про визнання права власності на самочинне будівництво майже не існує (крім випадків, коли локальні нормативно-правові акти місцевого рівня дозволяють використати процедуру збереження самочинного будівництва та отримати вихідні умови, будівельний паспорт для оформлення/закінчення будівництва). 

Суд може ухвалити рішення про визнання права власності на самочинне будівництво виключно у випадку, якщо позивачем оформлено речове право на земельну ділянку та відсутнє порушення таким самобудом прав інших осіб.

Зокрема, Верховний Суд України у Постанові від 28 січня 2015 року зазначає, що суд може визнати право власності на самочинне будівництво тільки за умови надання земельної ділянки особі, що здійснила самочинне будівництво, у встановленому порядку, зокрема, у випадках: безоплатної передачі земельної ділянки громадянину із земель державної або комунальної власності (стаття 121 Земельного кодексу України); набуття особою, що здійснила самочинне будівництво, земельної ділянки, що надана для даної цілі іншій особі, у власність; укладення договору оренди, іншого цивільно-правового договору, що дає право забудови земельної ділянки; прийняття відповідним органом виконавчої влади чи місцевого самоврядування рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки тощо.

Крім цього, у Постанові Верховного Суду у справі № 760/21223/17-ц зазначено, що вирішуючи справу за позовом власника (землекористувача) земельної ділянки про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, суди зобов'язані встановити всі обставини справи, зокрема: чи є позивач власником (користувачем) земельної ділянки; чи звертався він до компетентного державного органу про прийняття забудови до експлуатації; чи є законною відмова у такому прийнятті; чи є порушення будівельних норм та істотних правил.

Аналогічну позицію Верховний Суд вказав у Постанові по справі № 309/3887/17, де вказав, що звернення до суду з позовом про визнання права власності на самочинне будівництво має здійснюватися за наявності даних про те, що це питання було предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про наявність спору про право. 

Таким чином суд може вирішити питання про визнання права власності на самочинно збудований об'єкт за позовом забудовника тільки у разі наявності оформленої земельної ділянки та неможливості врегулювання даного спору через систему органів місцевого самоврядування та архітектурно-будівельного контролю.

Після отримання відповідного рішення суду все одно необхідно  звернутися до органів архітектурно-будівельного контролю з метою реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації.

Варто нагадати, що визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва, не прийнятого в експлуатацію, в судовому порядку нормами ЦК України чи іншими нормативними актами не передбачено. Такий висновок викладено у поставі Верховного Суду України від 27 травня 2015 року у справі № 6-159цс15 та у постанові Верховного Суду  від 21 листопада 2019 року у справі № 166/942/18 (провадження № 61-1320св19).

3. Спадкування самобуду та об'єкту незаверешного будівництва.

Успадкувати самобуд досить складно, адже Верховним Судом сформовано декілька різних правових позицій.

Відповідно до роз'яснень Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ «Про судову практику розгляду цивільних справ про спадкування» від 16.05.2013 року, при вирішенні спору про визнання права власності на спадкове майно потрібно розмежовувати час і підстави виникнення права власності у спадкодавця, які кваліфікуються відповідно до законодавства України, чинного на час виникнення права власності, та підстави спадкування зазначеного майна, що визначаються на час відкриття спадщини та згідно із п. 5 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України.

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у своїй Постанові від 15.01.2021 року по справі №1540/3952/18 прийшов до висновку про те, що індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, збудовані у період до 5 серпня 1992 року, не підлягають проходженню процедури прийняття в експлуатацію. Зазначений висновок узгоджується також з правовими позиціями висловленими Верховним Судом у постановах: від 15 жовтня 2020 року у справі №623/214/17, від 13 січня 2021 року, № 640/21456/18, від 30 березня 2021 року № 307/2444/16-ц.

Як наслідок, Верховний Суд у Постанові у справі № 263/8226/16-ц від 15 липня 2019 року, наголосив на тому, що успадкувати самобуд, побудований до 5 серпня 1992 року можливо, навіть без особливо ретельного дослідження підстав набуття спадкодавцем прав на самочинно збудований об'єкт. Фактично для суду у цій справі було достатнім наявності доказів будівництва такої нерухомості особисто спадкодавцем до 5 серпня 1992 року.

При цьому, Верховний Суд у Постанові у справі № 554/6847/19 від 06 жовтня 2021 року, вже зазначає про те, що умовою для переходу в порядку спадкування права власності на об'єкти нерухомості, в тому числі гараж, є набуття спадкодавцем зазначеного права у встановленому законодавством України порядку, однак у справі, що переглядається, відсутні докази набуття такого права померлим у обсязі, на який посилається позивач, а і тому підстави для задоволення позову відсутні. Суд звернув увагу не те, що спадкодавець у свій час належним чином не оформив право власності на нерухоме майно та навіть не мав документів на його будівництво або прав на земельну ділянку під таким майном, а спадкоємець не заявив вимог про визнання права власності на будівельні матеріали і конструктивні елементи, які були використані в процесі будівництва гаражу.

Аналогічну негативну для позивачів позицію висловив Верховний Суд і у Постанові у справі № 752/14334/19 від 22 вересня 2022 року, зазначивши, що у справі, яка переглядається, відсутні докази набуття права власності на нерухоме майно померлим чоловіком позивача, а тому підстав для задоволення позову немає. Крім того, у матеріалах справи відсутній документ, який підтверджував би право власності або право користування спадкодавця на земельну ділянку, на якій розміщений спірний об'єкт нерухомого майна.

У Постанові у справі № 359/9695/17 від 28 квітня 2022 року, Верховний Суд фактично визнав можливість визнання права власності в порядку спадкування на будівельні матеріали та конструктивні елементи, які використовувалися в процесі спорядження самобуду.

А вже у Постанові у справі № 347/2273/17 від 09 червня 2020 року, Верховний Суд вказав, що у випадку коли будівництво об`єкта нерухомого майна здійснювалося згідно із законом, у разі смерті забудовника до завершення будівництва, його права та обов’язки як забудовника входять до складу спадщини та успадковуються. Якщо закон був порушений і дозвільних та технічних документів на будівництво не було, то таке нерухоме майно слід вважати самочинно збудованим, а легалізувати його через правову процедуру успадкування неможливо.

Таким чином, Верховний Суд акцентує свою увагу на:

1) можливості визнання права власності на спадкове майно, що було збудоване у період до 5 серпня 1992 року, але за умови підтвердження такого будівництва спадкодавцем та наявності прав на земельну ділянку. У таких випадках варто ретельно досліджувати законодавство, що діяло на час будівництва самобуду та регламентувало порядок набуття прав на нерухоме майно.

2) можливості визнання права власності в порядку спадкування на будівельні матеріали та конструктивні елементи, які використовувалися в процесі спорядження самобуду незалежно від дати будівництва самобуду. Таке рішення суду розпочинає складну та тривалу процедуру легалізації самочинного будівництва спадкоємцем. Теоретично можна спробувати легалізувати самобуд (збудований до 1992 року) без рішення суду, але виникне багато підозр, особливо з огляду на дату його будівництва, що вказується у технічному паспорті. Виникне питання, наприклад, чи міг сорокарічний чоловік побудувати самобуд, який було збудовано у 1985 році.

3) можливості визнання в порядку спадкування прав забудовника на об'єкт незавершеного будівництва незалежно від дати будівництва такого об'єкту. Отже, якщо об`єкт будівництва не був завершений спадкодавцем чи не був прийнятий в експлуатацію, або право власності не було за ним зареєстроване, то до складу спадщини входять всі належні спадкодавцеві як забудовнику права та обов`язки, а саме: право власності на будівельні матеріали та обладнання, які були використані спадкодавцем у процесі цього будівництва; право завершити будівництво (як правонаступник спадкодавця - замінений у порядку спадкування забудовник); право передати від свого імені для прийняття в експлуатацію завершений будівництвом об'єкт; право отримати на своє ім'я свідоцтво про право власності та зареєструвати право власності.

4. Поділ самочинного будівництва та об'єкту незавершеного будівництва.

Щодо поділу об'єкту незавершеного будівництва, то Верховний Суд у Постанові у справі № 520/16281/15-ц від 18 березня 2020 року зазначає, що новостворене нерухоме майно набуває юридичного статусу житлового будинку після прийняття його до експлуатації і з моменту державної реєстрації права власності на нього. Однак до цього, не будучи житловим будинком з юридичного погляду, об'єкт незавершеного будівництва є сукупністю будівельних матеріалів, тобто речей як предметів матеріального світу, щодо яких можуть виникати цивільні права та обов`язки, тому такий об`єкт є майном, яке за передбачених законом умов може належати на праві спільної сумісної власності подружжю і з дотриманням будівельних норм і правил підлягати поділу між ними. За позовом дружини, членів сім`ї забудовника, які спільно будували будинок, а також спадкоємців суд має право здійснити поділ об'єкта незавершеного будівництва, якщо, враховуючи ступінь його готовності, можна визначити окремі частини, що підлягають виділу, і технічно можливо довести до кінця будівництво зазначеними особами. У разі неможливості поділу об`єкта незавершеного будівництва суд може визнати право за цими особами на будівельні матеріали і конструктивні елементи будинку або з урахуванням конкретних обставин залишити його одній зі сторін, а іншій присудити грошову компенсацію. Правовий аналіз наведених норм матеріального права дозволяє дійти висновку про те, що об`єкт незавершеного будівництва, зведений за час шлюбу, може бути визнаний об'єктом права спільної сумісної власності подружжя із визначенням часток.

Конкретним прикладом резолютивної частини рішення суду про поділ об'єкта незавершеного будівництва є Постанова Полтавського апеляційного суду від 27 травня 2020 року у справі № 552/2939/19, залишена без змін Верховним Судом, у якій вказано наступне: визнати за ОСОБА_1 право власності на 1/2 частину незавершеного будівництвом житлового будинку літ. «Б-ІІ» (ступінь готовності 86 відсотків), розташованого на АДРЕСА_1. 

Ще більш цікавим прикладом поділу об'єкту незавершеного будівництва , є Постанова Верховного Суду у справі № 161/14898/19 від 10 листопада 2021 року, де резолютивна частина сформульована наступним чином: визнати спільною сумісною власністю ОСОБА_1 та ОСОБА_2 об`єкт незавершеного будівництва - житловий будинок, ступінь готовності 98%, загальною площею 160,7 кв. м, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Визнати за ОСОБА_1 право власності на 1/2 частку у праві власності на об'єкт незавершеного будівництва - житловий будинок, ступінь готовності 98%, загальною площею 160,7 кв. м, за адресою: АДРЕСА 1. Виділити ОСОБА_1 в натурі 1/2 частину об'єкта незавершеного будівництва - житлового будинку, ступінь готовності 98%, що становить 45/100 (фактична частка), а саме: приміщення 1-3 площею 4,5 кв. м, 1-4 площею 19,4  кв. м, 1-5 площею 17,0 кв. м, 1-6 площею 7,7 кв. м, 1-8 площею 11,3 кв. м, запроектоване приміщення 1-9 площею 17,8 кв. м, 1-1 площею 2,2 кв. м, 1-2 площею 2,0 кв. м, сходи а2, 1/2 частину огорожі (1), загальною вартістю 764 269,02 грн, що розташований за адресою: АДРЕСА_1.

Щодо самочинного будівництва, то судова практика звісно інша.

У Постанові Верховного Суду від 15 квітня 2020 року в справі № 307/3957/14-ц  вказано, що: «самочинно збудоване нерухоме майно не є об`єктом права власності, а тому не може бути предметом поділу між подружжям (подібний висновок міститься у постанові Верховного Суду України від 04 грудня 2013 року № 6-130цс13).

У Постанові Верховного Суду від 22 вересня 2021 року у справі № 587/1186/18, Верховний Суд відмовив у визнанні права власності на частку у самочинно збудованому нерухомому майні в порядку поділу майна подружжя.

Що ж робити?

У Постанові у справі № 310/2160/18 від 21 грудня 2021 року Верховний Суд зазначив, що у такому випадку належним способом захисту порушених прав є визнання права власності на частку будівельних матеріалів, які були використані в процесі будівництва спірного будинку.

Верховний Суд у Постанові у справі № 206/1198/20 від 25 травня 2022 року вказав наступне: до реєстрації права власності на новозбудоване нерухоме майно особа є власником лише матеріалів, обладнання та іншого майна, що було використано в процесі будівництва. Враховуючи зазначене, суд першої інстанції, з висновком якого погодився і апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 про визнання за ним права власності на 1/2 частини вказаного об'єкта незавершеного будівництва.

Підсумовуючи вищевикладене варто зауважити наступне:

1. Поділити в судовому порядку об'єкт незавершеного будівництва можливо. Або в натурі, або з визначенням часток.

2. Поділити в судовому порядку самобуд можливо виключно шляхом визнання права власності на будівельні матеріали, які використовувалися в процесі будівництва. 

Але все ж таки варто звернути увагу на судову справу № 752/1334/14-ц під час якої суди з першої по останню інстанцію не дотрималися загальноприйнятої позиції та визнали права позивача, як співзабудовника на 1/2 частину збудованого за час шлюбу, але не прийнятого в експлуатацію об'єкта незавершеного будівництва - дачного будинку (хоча за матеріалами справи це був чистий самобуд). На думку судів така позиція узгоджується з прийнятими постановами ВСУ по справах №6-47 цс 16 від 07.09.2016 року, 6-2710цс15 від 16.12.2015 року. У цій справі суди фактично прирівняли правовий режим самобуду та об'єкту незавершеного будівництва, особливо з огляду на наявність оформленого речового права на земельну ділянку під самобудом.