Некоторые особенности защиты прав инвестора после сдачи дома в эксплуатацию
Инвестирование в недвижимость, как правило, связано с риском. Добросовестных застройщиков нужно тщательно искать, и даже многолетняя репутация не гарантирует того, что сдача дома в эксплуатацию пройдет гладко.
После сдачи дома в эксплуатацию застройщик должен выполнить свои обязанности по передачи объекта недвижимости инвестору.
В идеале инвестор получает ключи от объекта, документы и помощь в оформлении права собственности.
Но на практике возникают разные ситуации, когда добросовестный инвестор не может получить недвижимость в собственность.
Проблема № 1: на объект недвижимости было зарегистрировано право собственности другим лицом
Собрав документы, необходимые для регистрации права собственности на недвижимость в новостройке, инвестор К. обращается к регистратору и получает отказ. В качестве причины указано, что объект уже принадлежит другому лицу. Возникает вопрос, как такое могло случиться.
Ответов несколько:
– при вводе в эксплуатацию были изменены номера объектов недвижимости, и номер объекта в договоре с застройщиком не совпадает с тем, который был присвоен после ввода дома в эксплуатацию;
– застройщик продал объект недвижимости несколько раз, подписав договора с разными инвесторами;
– при вводе дома в эксплуатацию застройщик зарегистрировал право собственности на объект недвижимости за собой, а потом продал другому лицу.
Если проблема в неправильной нумерации, инвестор должен обратиться к застройщику. Обращаться лучше в письменном виде и обязательно указать:
– информацию о причинах отказа (лучше приложить копию ответа регистратора);
– требование предоставить информацию о новом номере объекта недвижимости;
– требование внести изменения в ранее подписанные документы, где указан старый номер объекта недвижимости. Например, в Акт приема-передачи квартиры и технический паспорт.
Если проблема в том, что объект недвижимости продан другому лицу, нужно обращаться в суд с виндикационным иском. Он заключается в праве собственника истребовать свое имущество у лица или лиц, которые незаконно им завладели.
Истцом может быть только законный собственник, ведь именно ему принадлежит право истребовать свое имущество.
В суде собственник должен доказать:
- что он является законным собственником;
- что имущество выбыло из владения истца или лица, которому он передал это имущество во владение, без их согласия;
- что имуществом незаконно владеет ответчик;
- что это именно то самое, индивидуально определенное имущество.
Во-первых, нужно доказать, что истец действительно является законным собственником имущества.
Чтобы истребовать имущество по виндикационному иску, необходимо быть его законным собственником. Если обратиться только с иском об истребовании имущества, право собственности на которое зарегистрировано не за истцом, суд не удовлетворит такой иск.
Прежде всего, нужно выбрать правильный способ защиты. Он зависит от конкретной ситуации, которая сложилась. Возможны два основных варианта:
Признание имущественных прав.
Имущественные права – это любые права, которые связаны с имуществом, но не являются правом собственности. К ним относятся права владения, пользования, требования и другие специфические права.
Особым имущественным правом является так называемое «право ожидания». Это ограниченное вещное право, которое наделяет лицо некоторыми правомочностями собственника относительно имущества, а также подтверждает его правомочность получить право собственности на такое имущество в будущем.
Фактически все, что есть у инвестора, – это право стать собственником имущества в будущем, когда дом будет достроен и сдан в эксплуатацию, для чего право собственности нужно зарегистрировать в установленном законом порядке. Это единственный законный способ стать собственником нового недвижимого имущества. И порядок регистрации права собственности на объект инвестирования после его принятия в эксплуатацию также четко определен.
Возникновение права собственности на новый объект недвижимости на основании решения суда действующим законодательством Украины не предусмотрено.
Поэтому если после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию выяснится, что право собственности на объект недвижимости уже зарегистрировано за третьим лицом, нужно обращаться в суд с иском о признании имущественных прав на объект недвижимости.
Кроме того, в исковое заявление нужно включить требование обязать застройщика передать документы, необходимые для регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости. Такими документами являются:
- документ о принятии объекта недвижимости в эксплуатацию;
- технический паспорт;
- документ, подтверждающий присвоение объекту недвижимости адреса;
- письменное заявление или договор совладельцев о распределении долей в общей собственности (если объект приобретается в общую частичную собственность);
- договор об общей деятельности или договор простого общества (если строительство осуществлялось в результате общей деятельности).
Но при государственной регистрации права собственности за законным собственником подача указанных документов может и не потребоваться, ведь их все уже подавали, когда регистрировали право собственности первый раз (и не совсем законно).
Признание права собственности.
Если лицо является законным собственником недвижимости, но не может реализовать свои права, то есть владеть, пользоваться и распоряжаться этим имуществом, потому что на него претендует кто-то еще, права такого собственника нужно защищать. С этой целью нужно предъявить иск о признании права собственности на объект недвижимости, который незаконно отняли. Так же считает и Верховный Суд, о чем сказано в постановлении от 10.05.2018 года по делу № 29/5005/6381/2011.
Обращаем внимание, что решение суда о признании права собственности не является основанием для возникновения права собственности, а лишь подтверждает его. Такое право уже должно было существовать ранее, например, на основании договора купли-продажи, инвестиционного договора и т.п. И иск о признании права собственности можно предъявить только в связи с тем, что такое право оспаривается или не признается другими лицами, а также если утеряны правоустанавливающие документы.
Чтобы признать право собственности, суд должен будет установить, на каком основании и каким способом истец получил право собственности на недвижимость.
Таким образом, этот способ защиты прав не подходит, если за истцом право собственности не было зарегистрировано ранее.
Если суд признал право собственности за законным собственником, это является основанием для истребования объекта недвижимости из чужого незаконного владения. И отсутствие регистрации права собственности при этом не критично. Такой правовой позиции придерживался Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел в определении от 11.05.2012 года по делу № 6-11085св12.
Такой подход правильный, ведь суд должен всесторонне проанализировать все обстоятельства дела, которыми обосновываются исковые требования. Если же подходить к вопросам определения собственника формально, то есть только на основании сведений из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, решение вряд ли будет справедливым.
Во-вторых, необходимо доказать, что имущество выбыло из владения истца без его согласия.
ГК Украины предусмотрено, что право собственности приобретается на основаниях, которые не запрещены законом, например, на основании сделок. В случае перепродажи недвижимости без согласия законного собственника, право собственности приобретается неправомерно.
Истец должен доказать следующее:
– что он первым оплатил стоимость объекта недвижимости по инвестиционному договору;
– застройщик продал имущественные права на объект недвижимости нескольким инвесторам;
– инвестор не давал согласия на продажу своих имущественных прав или объекта недвижимости другим лицам;
– инвестор незаконно зарегистрировал право собственности за собой, а потом перепродал другому лицу.
Покупатель может знать или не знать об отсутствии прав продавца на недвижимость.
Ведь легко представить, как человек пришел в агентство недвижимости, где ему предложили квартиру в новострое с очаровательным видом на море. А если еще сделали хорошую скидку, то решение о покупке принимается очень быстро. И, к сожалению, чистоту документов проверяют редко, доверившись риелтору.
И вот договор подписан, деньги перечислены, все счастливы, но недолго. Через некоторое время появляется законный собственник и говорит, что это его квартира.
В такой ситуации речь идет о добросовестном приобретателе, то есть последний покупатель квартиры не знал и не мог знать о том, что у продавца нет на нее никаких прав. Но это его не защитит. Потому что в четко определенных случаях закон на стороне первого законного собственника.
Законный собственник имеет право истребовать свое имущество у добросовестного приобретателя, если имущество выбыло из владения собственника без его согласия.
Если собственника лишили квартиры незаконным путем, он имеет право получить свою собственность обратно. Именно для этого и нужно выяснить, как именно застройщик продал объект недвижимости или имущественные права на него другому лицу.
Если имущество перепродали несколько раз, собственник все равно может истребовать его у последнего добросовестного приобретателя.
Приведем такую цепь собственников квартиры:
Здесь два последних собственника – честные люди. При заключении последнего договора купли-продажи обе стороны были уверены, что все законно, ведь последний продавец был первым добросовестным приобретателем.
Даже в таком случае законный собственник имеет право истребовать свое имущество у последнего добросовестного приобретателя. По закону, право собственника истребовать свое имущество не зависит от того, имел ли право продавец при заключении последнего договора продать такое имущества. Важно лишь то, что изначально собственник лишился такого имущества незаконно и помимо воли.
В остальных случаях добросовестный приобретатель становится собственником имущества.
Такая правовая позиция изложена в постановлении Верховного Суда от 10.05.2018 года по делу № 29/5005/6381/2011, а также ранее в постановлениях Верховного Суда Украины от 05.10.2016 года по делу № 916/2129/15 и от 25.01.2017 года по делу № 916/2131/15.
Если есть основания истребовать имущество в пользу законного собственника, необходимо предъявлять виндикационный иск (об истребовании имущества) к последнему добросовестному приобретателю, а не иск о признании договора недействительным.
В-третьих, нужно доказать, что ответчик незаконно владеет имуществом. Здесь можно выделить два аспекта доказывания:
- Факт владения имуществом именно ответчиком, а не другими лицами.
В качестве доказательств можно предоставить суду фотографии, на которых видно вывеску возле двери с названием ответчика (если помещение незаконно занимает юридическое лицо). Также подойдут почтовые уведомления о получении писем ответчиком по тому или иному адресу. Если у законного собственника хорошие отношения с соседями, их можно вызвать в качестве свидетелей. Они подтвердят, что ответчик занимает спорный объект.
- Незаконность владения имуществом.
Необходимо доказать в суде, что у ответчика нет правовых оснований владеть и пользоваться недвижимостью. Истец должен истребовать документы и информацию, чтобы установить:
– каким образом ответчик приобрел спорный объект (инвестиционный договор, договор купли-продажи и т.п.);
– как инвестор продал права на спорный объект;
– какие сделки заключали между собой стороны при оформлении отношений по передачи объекта недвижимости новому собственнику.
Застройщика тоже нужно привлечь, либо как третье лицо, либо как ответчика, исходя из ситуации.
В-четвертых, важно понимать, что истребовать по виндикационному иску можно только индивидуально определенное имущество. Это правило четко установлено в ГК Украины.
Истцу нужно доказать, что:
– спорный объект недвижимости – тот, на который он приобрел у застройщика имущественные права;
– характеристики спорного объекта недвижимости соответствуют характеристикам объекта недвижимости, указанным в договоре с застройщиком;
– если характеристики объекта недвижимости изменились, то не по вине истца, и он выполнил свои обязательства перед застройщиком.
Истец может требовать назначения экспертизы, чтобы доказать идентичность спорного объекта недвижимости тому, который указан в договоре с застройщиком.
В ходе рассмотрения дела в суде могут возникнуть иные объекты для доказывания, поэтому при разработке позиции нужно тщательно изучить документы и собрать максимум информации.
Проблема № 2: объекта недвижимости не существует
Речь идёт о ситуации, когда застройщик или новый собственник разделили спорный объект недвижимости на два и более.
И добросовестный собственник не может даже понять, где его объект и как он выглядит.
Сложность таких дел связана с тем, чтобы точно установить, как изменился спорный объект и на каком основании.
Предмет доказывания в такой категории дел включает несколько обстоятельств, которые, истец должен доказать, а именно:
- что это именно то самое, индивидуально определенное имущество;
- что имущество выбыло из владения истца или лица, которому он передал это имущество во владение, без их согласия;
- что истец является законным собственником;
- что имуществом незаконно владеет ответчик.
По сравнению с первой, описанной выше проблемой, особенности затронули только да первых обстоятельства, которые входят в предмет доказывания.
Во-первых, необходимо доказать, что объект недвижимости, который истец просит истребовать, - это действительно тот объект, на который у истца есть имущественные права или право собственности.
Основная проблема заключается в том, что характеристики такого объекта недвижимости значительно изменились. Это связано с тем, что, как подчеркивалось выше, истребовать по виндикационному иску можно только индивидуально определенное имущество. А так как квартиру объект недвижимости реконструировали и разделили на несколько отдельных, фактически получились новые объекты недвижимости.
Поэтому если не получится доказать, что это тот же объект недвижимости, суд откажет в удовлетворении иска. Подтверждением этому служат многочисленные судебные решения об отказе в удовлетворении исков законных собственников, чьи квартиры разделили и перепродали.
Приведем упрощенный пример. Человек приобрел имущественные права на квартиру площадью 100 квадратных метров. Мошенническим путем имущественные права на эту квартиру продали третьему лицу, которое после сдачи дома в эксплуатацию зарегистрировало право собственности на нее. Новый собственник реконструировал квартиру таким образом, что получилось две отдельные квартиры площадью 50 квадратных метров каждая.
Также возможен вариант, что квартиру разделили еще на этапе строительства, и на момент сдачи дома в эксплуатацию было уже две отдельных квартиры, на которые и регистрировалось право собственности. В этом случае доказать, что вместо двух квартир существовала одна большая, еще сложнее, ведь по документам ее фактически никогда не существовало.
После раздела обе квартиры продали еще раз, и новые собственники даже не подозревали, что с их жильем что-то не так.
В каждой из квартир сделали ремонт: где-то убрали стенку, где-то достроили перегородку, где-то положили декоративный кирпич и сделали звукоизоляцию. Площадь изменилась. Одна квартира стала 48,5 квадратных метров, вторая – 49, что в сумме дает 97,5 квадратных метров, а не 100, как было изначально. И номера квартир изменились, ведь раньше он был один, а после реконструкции – два разных.
И тут возникает вопрос: можно ли считать, что две новые квартиры – это тот же объект недвижимости, на который законный собственник имеет права. И самое главное: а как это доказать в суде.
Основным аргументом ответчика будет, вероятнее всего, то, что ни одна из новых квартир никогда не принадлежала истцу на праве собственности, и у него никогда не было имущественных прав на нее. Логика в такой позиции есть, ведь права на «новые» квартиры действительно никогда не принадлежали изначальному собственнику. Но разбить этот аргумент можно: такие объекты недвижимости не являются вновь созданными.
Право собственности на новую вещь (в том числе и недвижимость) приобретает лицо, которое эту вещь создало. Причем моментом возникновения права собственности на недвижимость является момент окончания строительства, принятия его в эксплуатацию и регистрации права собственности.
Когда одна квартира делится на несколько, в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество вносятся новые записи. Но это не приравнивается к созданию нового имущества, ведь по сути просто делится уже существующее. И такие объекты, созданные лишь путем формального деления, не могут считаться вновь созданными в понимании ГК Украины.
Это – правовая позиция Верховного Суда, изложенная в постановлении от 10.05.2018 года по делу № 29/5005/6381/2011.
Аналогичной правовой позиции придерживался и Верховный Суд Украины, который в постановлении от 06.07.2016 года по делу № 6-1213цс16 пришел к выводу, что не является вновь созданным объектом объект недвижимости, созданный с привязкой к уже существующей недвижимости и с использованием ее функциональных элементов.
Такой вывод основывается также на положениях ГК Украины о том, что, если лицо самовольно переделало чужую вещь, в том числе и недвижимость, такое лицо не приобретает право собственности на новую вещь.
Доказать, что якобы новые квартиры – это старая квартира истца, которую разделили на части, можно путем проведения судебной строительно-технической экспертизы.
Во-вторых, истец должен доказать, что имущество выбыло из его владения или владения лица, которому он передал это имущество во владение, без их согласия.
Свои аргументы истец должен строить так же, как и при описанной выше проблеме № 1. Разница сводится к тому, что предъявить иск нужно будет не к одному добросовестному приобретателю, а к нескольким. Для наглядности приведем такую цепь собственников квартиры, где ДП – добросовестный приобретатель:
Иск в данном случае нужно будет предъявлять к третьему и четвертому добросовестному приобретателю. Здесь так же не имеет значение то, что при заключении последнего договора обе стороны были добросовестными приобретателями. Главное, что при заключении первой сделки права законного собственника были нарушены.
Подводя итоги
И при первой, и при второй описанной выше проблемах после получения положительного судебного решения (вероятнее всего, с прохождением всех судебных инстанций) необходимо обратиться к государственному регистратору и зарегистрировать право собственности на свое законное имущество.
Если объект недвижимости уже использовали (жили в квартире или работали в офисе) лица, в собственности которых она незаконно находилась, их нужно будет выселять. Чтобы не обращаться в суд дважды, в виндикационный иск об истребовании недвижимого имущества также нужно включить требование о выселении. Исполнять такое решение, вероятнее всего, нужно будет через органы государственной исполнительной службы.
