Люди стремятся к тому,чтобы жить и работать в комфортных условиях. И какими заманчивыми начинаютказаться варианты перестроить дом, добавив к нему пару десятков квадратныхметров, или соорудить гараж, где удобно оставлять машину и к которому не далекоидти. Но в таких ситуациях очень часто, к сожалению, никто не задумывается оправовых последствиях. А ведь нужно и об отведении участка побеспокоиться, ивсе необходимые разрешения получить. Но кто-то об этом не знает, у кого-товремени нет, а кому-то «и так сойдет».
Так появляются«самоволки», а вместе с ними и проблемы. Такое имущество невозможно продать,ведь право собственности на него не возникает, и существует риск, что его потребуютснести уполномоченные органы, действуя при этом полностью в рамках закона.
Поэтому у построивших«самоволку» возникают вопросы, как исправить ситуацию и стать законнымсобственником самовольного строения.
Попытаемся разобраться.
В законодательстве четкоустановлено, в каких случаях строительство жилого дома, строения, сооруженияили любого иного недвижимого имущества считается самовольным. Это:
1. Лицу, которое строитили уже построило дом, хозяйственную постройку или иной объект недвижимости, небыл отведен земельный участок.
То есть строительствопроисходит на участке, на который у лица нет никаких прав, даже если никто невозражает против этого. Чтобы строительство не считалось «самовольным», нужноотвести земельный участок и получить решение о том, что он отводится именно длязастройки. Существует длительная и сложная процедура, потому что отвод землипроводят органы государственной власти или местного самоуправления. Смотрякакой участок нужно отвести.
Землю можно быстрее илегче, заключив гражданско-правовой договор с физическим или юридическим лицом.То есть если вы купили, обменяли или получили участок в подарок – он ваш, и можноначинать на нем строительство. В таких случаях никакие решения органов оботводе вам не нужны.
2. Земельный участок былотведен не для целей строительства и не относится к землям жилищной иобщественной застройки.
Есть такое понятие, какцелевое назначение земли, в зависимости от которого все земли Украины делятсяна девять категорий. Одной из них и являются земли жилищной и общественнойзастройки, на которых разрешается строить.
Если вам предоставленземельный участок для, например, ведения огородничества, сенокошения, выпасаскота и тому подобное, построить на нем дом нельзя. Так что перед началомстроительства необходимо проверить, к какой категории относится земельныйучасток, и, если это не земли жилищной и общественной застройки, инициироватьизменение целевого назначения.
И вот вы убедились, что сземлей точно все в порядке, уже готовы завозить строительные материалы изаключать договор со строителями, но не будем забывать о третьем условии.
3. Отсутствие документа,который дает право выполнять строительные работы, или утвержденного надлежащимобразом проекта.
На строительство нужнополучить разрешение, без которого вы не сможете законно построить что-либо, атакже составить проект, где все будет детально прописано.
Разрешение выдаютинспекции Государственного архитектурно-строительного контроля. В видедеклараций, имеющих разные виды (о начале строительных работ, окончании ит.п.). И чтобы получить такую декларацию нужно выполнить требования,предусмотренные законодательством. Собрать документы, подать, согласовать. Ипакт документов зависит от объекта будущего строительства.
4. Нарушение строительныхнорм и правил при составлении проекта или непосредственно при выполнениистроительных работ.
Это значит, что вы можетеполучить земельный участок с необходимым целевым назначением, получитьразрешение и даже утвердить проект, но строительство все равно будетсамовольным. Почему? Из-за нарушения требований обязательных строительных норми правил.
Есть два вариантанарушений.
Во-первых, на стадиисоставления проекта. В таком случае проект вообще не должен быть утвержден. Ноесли его все же утвердили, возможно, вследствие ошибки, ваше строительство всеравно будет самовольным.
Во-вторых, при нарушенияхво время строительства. В этом случае с проектом все в порядке, проблемыкроются в самих выполненных работах. Поэтому очень важно сотрудничать только снадежными строительными компаниями и внимательно следить за всеми этапамистроительства.
Если недвижимое имуществоотвечает хотя бы одному из вышеперечисленных условий, это – «самоволка».
И можно сколько угодносчитать себя собственником, но закон недвусмысленно говорит: лицо, совершившеесамовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает правособственности на него.
Но на постройку такого домаили сооружения уже потрачены деньги, время и усилия, оно находится в удобномместе, и сносить его не хочется. В таком случае его нужно «узаконить», то естьпризнать право собственности на самовольно построенное имущество.
Узаконить самовольноестроительство недвижимого имущества можно двумя способами:
1. В судебном порядке,предусмотренном ст. 376 ГК Украины, в случае наследования «самоволки».
2. Через Государственнуюархитектурно-строительную инспекцию Украины.
3. Регистрация правасобственности в общем порядке через уполномоченный орган местногосамоуправления.
К сооружениям, построеннымдо 5 августа 1992 года, судебный порядок и регистрация права собственностичерез уполномоченный орган местного самоуправления.
Судебные дела по такимвопросам имеют ряд особенностей. Рассмотрим основные из них:
1. Объект самовольногостроительства, который вы собираетесь узаконить, должен быть завершен.
Признание правасобственности на незавершенный объект самовольного строительства недопускается, так как это противоречит положениям ч. 3 ст. 331 ГК Украины.
Таким образом,зарегистрировать право собственности можно только на такой объектнезавершенного строительства, который не является «самоволкой» и для возведениякоторого у застройщика есть все необходимые документы.
Кроме того, ч. 3 ст. 376ГК Украины предусмотрено, что право собственности на самовольно построенноенедвижимое имущество может быть признано судом в случае предоставленияземельного участка под уже построенное недвижимое имущество. Из этого следует,что суд не может признать право собственности на незавершенный объектсамовольного строительства.
2. Суды могут признатьправо собственности на самовольно построенное недвижимое имущество за:
- собственникомземельного участка. В этом случае лицу, осуществившему самовольноестроительство, возмещаются расходы на такое строительство;
- лицом, осуществившимсамовольное строительство на земельном участке, который не был отведен. В этомслучае обязательным условием является предоставление такому лицу земельногоучастка под уже построенное недвижимое имущество. Если земельный участок небудет отведен, нельзя стать собственником «самоволки».
3.Правила ст. 376 ГК Украины о признании права собственности на самовольноестроительство не распространяются на случаи признания права собственности на:
- самовольнопереустроенные квартиры в многоквартирных домах. К таким случаям применяется ч.2 ст. 383 ГК Украины, согласно которой собственник квартиры может на своеусмотрение осуществлять ремонт и изменения в квартире при условии, что это небудет нарушать права собственников других квартир или нежилых помещений, атакже будет соответствовать санитарно-техническим требованиям и правилам эксплуатациимногоквартирного дома;
- самовольно построенныевременные сооружения, поскольку они не относятся к объектам недвижимогоимущества;
- принадлежности косновной вещи, например, крыльцо, веранду, мансарду дома и т.п. Правособственности может быть признано только на новое недвижимое имущество или жена такое, что создано в связи со снесением предыдущего здания .
4. Индивидуальные жилые,садовые, дачные дома, хозяйственные строения и сооружения, пристройки к ним,построенные до 5 августа 1992 года, не являются самовольными.
При регистрации объектов,построенных до 5 августа 1992 года, для оформления права собственности одним издокументов является вывод о техническом состоянии дома или строения.
Об этом сказано в письмеГосударственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политикиУкраины «Об оформлении права собственности на объекты недвижимого имущества, накоторые отсутствуют акты принятия их в эксплуатацию» № 15/5-126 от 23.03.1999года.
Постановлением КабинетаМинистров Украины № 499, принятым 5 августа 1992 года, было установлено, чтозавершенные строительством объекты должны приниматься в эксплуатацию. До этого аналогичныхположений законодательства не существовало. В связи с этим суд может признатьправо собственности на объекты недвижимого имущества, построенные до 5 августа1992 года, если на них нет правоустанавливающих документов и которые не принятыв эксплуатацию.
Вышеуказанные особенностиподчеркиваются Постановлением Пленума Высшего специализированного суда Украиныпо рассмотрению гражданских и уголовных дел от 30.03.2012 г. № 6 «О практикеприменения судами ст. 376 Гражданского кодекса Украины (о правовом режимесамовольного строительства) ».
Исходя из содержанияуказанных нормативно-правовых актов, лица, которые построили дома илисооружения до 5 августа 1992 года, могли получить правоустанавливающиедокументы на дом или иное здание, даже если оно построено самовольно.
Такой же позициипридерживается и судебная практика.
Так, например, решениемСуворовского районного суда г. Одессы от 16 мая 2017 года в деле №523/161654/16-ц за истцом было признано право собственности на жилой дом с хозяйственнымисооружениями как на наследство по завещанию. Данный дом был построен в 1941году. Позже, в 1970 году возле дома были построены летняя кухня, сарай и иныесооружения, а в 1980 году летняя кухня была полностью перестроена, былидостроены навесы и сарай. Все это было указано в техническом паспорте,изготовленном по состоянию на 1991 год. В 2017 году истец обратился к нотариусус заявлением о принятии наследства в виде вышеуказанного дома и сооружений, ноей было отказано в связи с тем, что нотариусу не предоставленыправоустанавливающие документы или их дубликаты на указанный жилой дом исооружения.
Изучив все обстоятельствадела, суд пришел к выводу, что судом может быть признано право собственности впорядке наследования на спорный дом и сооружения, построенные до 5 августа 1992года, на которые наследник не получил правоустанавливающие документы, и исходяиз этого удовлетворил иск.
Аналогичные выводыизложены также в решении Малиновского районного суда г. Одессы от 28 февраля2017 года в деле № 521/16283/15-ц. Поскольку жилые дома и хозяйственныесооружения были построены до 5 августа 1992 года, а правоустанавливающиедокументы не получены, право истца подлежало защите в судебном порядке, поэтомусуд признал за ним право собственности в порядке наследования по закону науказанное выше имущество.
На основании решения суданеобходимо зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество.
Регистрация самоволок,построенных до 5 августа 1992 года, в общем порядке проводится черезрегистрационную службу.
Для проведения такойгосударственной регистрации подаются:
1. Выписка изпохозяйственной книги, предоставленная исполнительным органом сельского,поселкового, городского совета или соответствующим архивным учреждением;
2. Документ,подтверждающий вещное право на земельный участок под таким объектом, если такоеправо не зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимоеимущество.
3. Технический паспорт, вкотором указан год «самовольной» постройки.
4. Иные документы.
В остальномгосударственная регистрация проходит в общем порядке. После ее проведения «самоволка»будет окончательно узаконена.