Небезпечна безпека: як пожежники перевіряють ОСББ та управителів

Тільки закінчилася хвиля новин про перевірки Держпраці, як розпочалися активні перевірки з боку пожежників (ДСНС - Державна служба України з надзвичайних ситуацій). Що це значить для управителів та ОСББ? Чи є ці перевірки законними? Давайте поглянемо на це детальніше. 

Кого мають право перевіряти пожежники? Згідно законодавства (ст. 65 Кодексу цивільного захисту України (надалі - Кодекс) ДСНС перевіряє суб’єкти господарювання, аварійно-рятувальні служби, а також центральні органи виконавчої влади, Раду міністрів Автономної Республіки Крим, місцеві державні адміністрації, інші державні органи та органи місцевого самоврядування.

Отже, ОСББ, як негосподарюючий суб'єкт, який здійснює господарче забезпечення, не відноситься до суб’єктів, яких відповідно до законодавства мають право перевіряти представники ДСНС, оскільки ОСББ не є суб'єктом господарювання. Тож будь-які перевірки ОСББ з боку ДСНС, до внесення відповідних змін до законодавства, є незаконними.

З управителями все трохи складніше, оскільки управителі є суб'єктами господарювання, а отже на них поширюються права ДСНС проводити планові та позапланові перевірки. 

Але що саме мають право перевіряти пожежники в управителя? Відповідно до Кодексу ДСНС перевіряє забезпечення техногенної та пожежної безпеки, виконання заходів щодо захисту населення та працівників на випадок надзвичайної ситуації, а також вирішення питань техногенної та пожежної безпеки, що стосуються прав та інтересів інших юридичних осіб і громадян.

Стаття 20 Кодексу покладає на суб'єктів господарювання певні обов'язки щодо забезпечення захисту населення, техногенної та пожежної безпеки, але ці обов'язки стосуються організації роботи суб'єкта господарювання, захисту його працівників, облаштування належного приміщення для їх роботи, з урахуванням вимог пожежної безпеки і так далі. Тобто, управитель, як суб'єкт господарювання, зобов'язаний забезпечити виконання всіх цих обов'язків стосовно об'єктів, які перебувають на його балансі, тобто є його активами.

Що ж таке багатоквартирний будинок для управителя? Для управителя багатоквартирний будинок - це майно клієнта, тобто  співвласників будинку, які прийняли рішення про обрання управителя та укладення договору з ним. Після укладення такого договору співвласники передають функції з управління будинком управителю та у договорі з ним чітко прописують його права та обов'язки. Будинок ні в якому разі не передається на баланс управителю, а отже управитель не зобов'язаний виконувати обов'язки, встановлені Кодексом, стосовно багатоквартирного будинку, якщо інше не встановлено договором між управителем та співвласниками.

Щоб розвіяти сумніви, можемо ще раз поглянути на перелік послуг з управління багатоквартирним будинком, що вимагаються від управителя згідно ЗУ “Про житлово-комунальні послуги” та  визначені наказом Мінрегіону № 190 від 27.07.2018 року. Відповідно до цього переліку управитель зобов'язаний здійснювати технічне обслуговування та поточний ремонт протипожежної автоматики. Проте, жоден законодавчий акт не зобов'язує управителя відновлювати систему протипожежної автоматики, якщо на момент прийняття будинку в управління вона була відсутня. 

Якщо співвласники у договорі з управителем не передбачали обов'язок управителя нести відповідальність за стан та комплектацію протипожежної автоматики та інших систем пожежної безпеки у будинку, управитель не є відповідальним за забезпечення техногенної та пожежної безпеки у багатоквартирному будинку, що знаходиться у його управлінні. 

Хто ж тоді відповідальний за пожежну безпеку у багатоквартирному будинку? Відповідь на це питання знаходиться у статті 21 Кодексу, яка визначає, що власне громадяни зобов'язані виконувати правила пожежної безпеки, забезпечувати будівлі, які їм належать на праві приватної власності, первинними засобами пожежогасіння (п. 7 ч. 2 цієї статті).  Отже, чинне законодавство покладає на власників житлової будівлі обов'язки виконувати правила пожежної безпеки та забезпечувати будівлі первинними засобами пожежогасіння. Обов'язок щодо облаштування будинку повноцінною системою протипожежної автоматики покладено на замовників будівництва таких об'єктів, а виконання цього обов'язку має перевірятися уповноваженими органами при введенні будинку в експлуатацію. 

В Україні налічується понад 180 тисяч багатоквартирних будинків. Крім деяких новобудов,  в більшості багатоповерхівок буде надзвичайно складно знайти працюючу систему протипожежної автоматики. Чому так? Хіба в цьому винні співвласники багатоквартирних будинків, управителі або ОСББ? 

Ситуація у сфері забезпечення пожежної безпеки населення критична. І не тому, що ОСББ та управителі погано працюють. Справа в тому, що ніхто особливо не звертає увагу на наявність та стан протипожежної автоматики при введенні будинку в експлуатацію. В результаті ми маємо величезну кількість новобудов з повністю відсутньою або просто непрацюючою автоматикою. У старих багатоповерхівках можливо і була ця система при їх введенні в експлуатацію, але після тривалого утримання будинку комунальними підприємствами від цієї системи дуже часто мало що залишилося. За цих умов притягувати ОСББ та управителів до відповідальності за відсутність протипожежної автоматики в старих будинках  - зухвала спроба перекласти відповідальність за повне нехтування правилами в цій сфері з великої кількості державних органів на населення (ОСББ) та малий бізнес (управителів), який ледве зароджується в Україні. 

За цих умов, ДСНС варто було б припинити терор ОСББ та управителів, а спрямувати свої сили на розробку змін до законодавства та співпраці з органами місцевого самоврядування задля обладнання багатоквартирних будинків системами протипожежної автоматики. Не треба фінансувати це повністю за кошт держави. Достатньо затвердити програми співфінансування, передбачити певні “канікули”, протягом яких співвласники усіх багатоквартирних будинків мають взяти участь у програмі та облаштувати свій будинок системою протипожежної автоматики, в цей час треба заборонити проведення перевірок з цього питання взагалі. Якщо за наявності такої програми та великої інформаційної кампанії співвласники всеодно проігнорують необхідність врахування правил пожежної безпеки у своєму будинку, тоді вже провести перевірку і застосувати штрафні санкції, аж до заборони експлуатації будівлі. Однак такі заходи не можуть застосовуватися  до управителя чи ОСББ, а стосовно самих співвласників, які зобов'язані виконувати правила пожежної безпеки та забезпечувати свій будинок усіма необхідними засобами пожежогасіння. Крім того, час припинити вводити в експлуатацію новобудови, які не відповідають вимогам стосовно пожежної безпеки. Тільки за таких умов в нас з'явиться можливість привести до ладу цю сферу. 

Що за цих умов робити ОСББ та управителям? Не панікувати, усвідомлювати свій статус та безпідставність проведення таких перевірок, а у випадку застосування штрафних санкцій - невідкладно оскаржувати їх у судовому порядку.