Ринок землі: to be or not to be?
«Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується». Саме про це говорить стаття 14 Конституції України, проте чи дійсно держава ставиться до охорони землі «особливо», чи мають змогу власники сільськогосподарських земель повною мірою реалізувати своє право власності, чи дійсно ринок землі в Україні є неможливим з об’єктивних причин та хто (не) зацікавлений у відкритті такого ринку?
Впевнений, що більшість цих питань для левової частки населення залишаються під постійним знаком питанням. Однак, кожне з них власники та бізнес ставлять перед собою чи не кожного дня.
Дійсно, простих відповідей на складні питання існувати не може, однак зрозумілість «за» чи «проти» та які механізми необхідні, на мій погляд, повинна бути у кожного.
ЯК ВСЕ ПОЧИНАЛОСЬ
08 серпня 1995 року Президентом України було підписано Указ № 720/95 «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям» https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/720/95. Саме цей акт став початком до наділенням членів колгоспів і радгоспів земельними наділами (паями). Після цього було ухвалено дуже багато нормативних актів, і останній кодифікований – Земельний кодекс України 25 жовтня 2001 року https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14.
У 1995 році починалась активна фаза переходу до ринкової економіки і створення конкурентних умов господарювання. Планувалось, що колишні члени колгоспів і радгоспів, які стануть власниками землі сільськогосподарського призначення, сформуються у фермерські господарства і почнуть працювати на своїй землі (за прикладом фермерства у Сполучених Штатах Америки).
Проте, через відсутність реальних економічних можливостей і розуміння як самому працювати на своїй землі, більшість власників так і не змогли скористуватись такою можливістю.
Виключенням стали в переважній більшості ті «високі чини» колишніх радгоспів і колгоспів, які фактично різними методами прибрали до рук знаряддя праці (господарські будівлі, механізовану техніку для оброблення землі тощо).
І вже сьогодні вони – «феодальні барони» на своїх територіях з достатньо великими запасами коштів і впливом на різноманітні державні інституції.
Зрозуміло, що ідея 1995 року так і не реалізувалась і об’єктивно була неспроможною в ті часи. Але чи потрібно, зважаючи на негативний попередній досвід, перешкоджати і обмежувати конкуренцію в царині земельно-правових відносин?
СЬОГОДЕННЯ
З прийняттям у 2001 році Земельного кодексу України запроваджено так званий мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення, який продовжує свою дію і сьогодні. Фактично законодавець вже біля 20 років обмежує законні права власників таких земельних ділянок. До речі, левова частка таких власників, враховуючи їх вік і тяжкі умови праці, вже померли так і не реалізувавши свої можливості.
Нащадки таких власників, отримавши в спадщину такі землі, вимушені здавати в оренду свої наділи, оскільки фінансово неспроможні самі їх обробляти. Орендар в свою чергу за користування землею платить 3% від нормативної грошової оцінки, яка не є ринковою, а відтак є мінімальною вартістю.
До прикладу, земельна ділянка площею 5 га за оцінкою коштує лише 110 тисяч гривень, у той час як при відкритості ринку в США 1 га (як відомо непорівнянної за родючістю) землі коштує більше 10 тис доларів США.
Отже, власник таких 5 га за мінімальною розцінкою може отримати від передачу землі в оренду лише трохи більше 3 тисяч гривень за рік!!! Звичайно, орендарі цю суму, як правило, збільшують до приблизно 8 тисяч гривень, але питання справедливості залишається відкритим.
Більше того, орендарі, користуючись юридичною необізнаністю населення, застосовують такі «сірі» за юридичною природою методи стимулювання як укладення договорів оренди на строк до 50 років!!! зі збільшенням орендної плати в рік на 30%.
Спадкоємці таких земельних ділянок позбавлені юридичної можливості достроково розірвати такі угоди, оскільки судова влада в переважній більшості випадків стає саме на захист інтересів орендарів, а не власників.
Єдиною реальною підставою для розірвання може стати факт нецільового використання земельної ділянки або погіршення її якості (родючості). Проте, жодна державна інституція не здійснює такі функції нагляду, останні просто формально записані в їх установчих документах.
Тож впевнено можемо говорити про існування на території держави потужного «анти ринкового» лобі, яке засноване на фінансовій могутності сьогоднішніх орендарів сільськогосподарських земель.
ЩО ДАЛІ?
Держава нарешті повинна забезпечити реалізацію права власності на землю, яке включає в себе правомочності з володіння, користування і розпорядження. І досягти цього можливо лише з уведенням в дію моделі ринку землі.
Вбачається, що для цього необхідно вжити певні організаційно-правові заходи як то:
1. Запровадження механізму реальної оцінки землі (включаючи можливість здійснення цієї діяльності приватними юридичними особами);
2. Реальна, а не на папері, інвентаризація земель, особливо державної та комунальної власності. На таких категоріях земель є найбільші зловживання: здійснюється розробка земель для пасовищ, для відпочинку під землі сільськогосподарського призначення. В результаті: податки не сплачуються, землі зазнають невиправного впливу;
3. Створення реальної інституції щодо контролю за цільовим використанням та раціональністю використання земель, оскільки сьогодні вже зрозуміло, що Держгеокадастр демонструє або нездатність, або незацікавленість в цьому;
4. Нова редакція Земельного кодексу України, в якій потрібно прописати зрозумілі й чіткі правила регулювання, оскільки сьогоднішні норми є чи не найрозмитішими з понад усіх наявних у правовому полі;
5. Поступовий запуск ринку, який має розпочатись зі створення Земельного банку з можливістю кредитування під купівлю техніки тощо не більше ніж 3% річних. За інших умов жоден з власників буде неспроможним створити своє фермерське господарство. Створення земельної біржі, яка має бути автономною і саморегулівною, за державою – лише нагляд за законністю. Така біржа повинна мати змогу як продавати земельні ділянки, так і продавати право оренди на них;
6. Законодавчі обмеження щодо купівлі землі іноземними юридичними особами мають бути скасовані із запровадженням обов’язку заведення інвестицій, здійснення господарської діяльності та створенням робочих місць. Доцільно також встановити заборону на перепродаж землі упродовж 5 років.
7. Спрощення доступу до судочинства власників землі: скасування судового збору за позовами про захист їхніх прав щодо власності на земельні ділянки.
Впевнений, що через перші 3 роки існування такої моделі ми зможемо побачити певний результат: інвестиції в економіку, робочі місця, підвищення рівня заробітної плати в сфері сільського господарства, відновлення і створення нової інфраструктури в сільській місцевості.
Вбачається, що перші зрушення залежать від парламенту, а от чи вдасться йому побороти лобі орендарів, побачимо вже незабаром!
