Як зареєструвати право власності на нерухоме майно в новобудові?
Досить часто громадяни звертаються до юридичних компаній щодо процедури державної реєстрації права власності на квартиру, яку вони придбали на підставі інвестиційного договору. Враховуючи такі звернення, є небхідність більш детально розглянути порядок державної реєстрації права власності на нерухоме майно, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів від фізичних та юридичних осіб.
Відповідно до статті 15 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державній реєстрації підлягають виключно заявлені права та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим документам. Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень встановлює Кабінет Міністрів України. Остання редакція Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень (надалі – Порядок) затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року №868, до якого внесені зміни згідно з постановою Кабінету Міністрів від 13 серпня 2014 року №337.
Відповідно до цього Порядку, зокрема спрощено процедури державної реєстрації права власності на нерухоме майно, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів від фізичних та юридичних осіб. Раніше, реєструючи новобудову, забудовник подавав в реєстраційну службу певний пакет документів, після чого дублюючий перелік подавав ще й покупец житла. За новими правилами скорочено перелік необхідних документів для реєстрації нерухомості в новобудовах.
Так, основний пакет документів подає забудовник. Що ж до інвесторів, то якщо будівництво об'єкта нерухомого майна здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, їм не потрібно надавати дублюючий пакет документів.
І так забудовник (замовник будівництва), після прийняття такого об’єкта в експлуатацію, має подати:
- документ, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку;
- документ, що засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;
- документ, що підтвержує присвоєння об’єкту нерухомого майна поштової адреси;
- затверджений перелік фізичних та юридичних осіб, кошти яких залучалися на інвестування (фінансування) об’єкта будівництва;
Документи, які подаються забудовником реєструються в базі даних про реєстрацію заяв і запитів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та виготувляються їх електронні копії шляхом сканування оригіналів таких документів. Ці документі в подальшому використовуються державним реєстратором під час проведення державної реєстрації прав власності на квартиру або нежітлове приміщення, у разі звернення інвестора з відповідною заявою. Документи, подані замовником будівництва, після виготовлення електронних копій шляхом сканування та розміщення у Державному реєстрі прав, повертаються такій особі.
Для проведення державної реєстрації прав власності на новозбудовану квартиру чи нежитлове приміщення інвестор(заявник) має подати заяву, форму та вимоги до заповнення якої встановив Мінюст. Заявник під час подання заяви особисто пред’являє органові державної реєстрації прав документ, що посвідчує його особу.
У разі подання заяви уповноваженою особою, пред’являється і документ, що підтверджує її повноваження.
Разом із заявою заявник подає органові державної реєстрації прав необхідні для державної реєстрації прав документи, а саме:
- документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за нею об’єкта будівництва, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь,договір куплі-продажіу майнових прав тощо);
- довідку (виписку) із переліку осіб, які брали участь в інвестуванні (фінансуванні) об’єкта будівництва та за якими здійснюється державна реєстрація прав, видана особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб (замовником будівництва) про участь заінтересованої особи в інвестуванні (фінансуванні) об’єкта будівництва;
- технічний паспорт на об’єкт інвестування(квартира, нежитлове приміщення тощо);
- завірені належним чином копії всіх зазначених документів;
- документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав на нерухоме майно;
- документ про оплату державного мита.
Подання документів, необхідних для проведення державної реєстрації прав, не в повному обсязі не є підставою для відмови у прийнятті заяви.
Під час розгляду заяви і документів, державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. Зокрема щодо:
1) обов’язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення;
2) повноваження заявника;
3) відомості про нерухоме майно, речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень,наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах;
4) наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до закону;
5) наявність факту виконання умов правочину, з якими закон або договір пов’язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно.
У разі подання документів в не повному обсязі, державний реєстратор приймає рішення приймає рішення про зупинення розгляду заяви. Таке рішення має містити рекомендації щодо усунення обставин, що були підставою для його прийняття.
Заявник має виконати ці рекомендації у строк, що не перевищує п’яти робочих днів з моменту отримання відповідного рішення. Якщо протягом п’яти днів до органу державної реєстрації не надійшли документи, які підтверджують усунення в повному обсязі обставин, що були підставою для прийняття рішення про зупинення, державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав.
За результатом розгляду заяви та документів, необхідних для реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав або рішення про відмову в такій реєстрації.
Якщо державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав, він вносить відповідний запис до Державного реєстру прав, а також формує витяг з Державного реєстру прав.
Після внесення записів до Державного реєстру, державний реєстратор формує Свідоцтво про право власності на нерухоме майно та оформляє його у двох примірниках, які підписує і засвідчує печаткою.
Після отримання заявником Свідоцтва про право власності та витягу з Державного реєстру прав, він набуває всіх прав власності на своє нерухоме майно (квартиру).
