Як захиститись від дострокового припинення договору оренди?

Досить часто трапляється так, що сторонами погоджено усі істотні умови договору оренди земельної ділянки, зареєстровано такий договір у встановленому законом порядку але раптом одна із сторін, якій це зовсім не вигідно, довідується про те, що договір припинено достроково у в зв’язку з чим одній із сторін спричинено матеріальні збитки.

Досить поширеним правовим явищем у юридичній практиці є встановлення у договорі оренди умов за якими дострокове розірвання договору допускається виключно за взаємною згодою сторін або, коли сторони обмежують одна одну у праві односторонньої відмови від виконання договору.

Так, статтею 31 Закону України «Про оренду землі» встановлені підстави припинення договору оренди землі, а саме такими підставами є: 

– закінчення строку, на який його було укладено;

– викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

– поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;

– смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;

– ліквідації юридичної особи - орендаря;

– відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;

– набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;

– припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).

При цьому, зазначений перелік підстав є невичерпним.

У свою чергу, договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. Також на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

В односторонньому порядку розірвання договору оренди землі можливе лише в тому випадку, якщо це прямо передбачено в договорі оренди землі. Слід відмітити, що переважна більшість укладених договорів оренди не містять у своєму тексті право розірвання договору в односторонньому порядку, однак такі вимоги передбачені законом.

Однією з найпоширеніших підстав розірвання договору оренди земельної ділянки є заборгованість з орендної плати.

 За змістом статей 1, 13 Закону України "Про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати в установленому розмірі. Разом з тим доводи про наявність заборгованості з орендної плати мають підтверджуватись належними доказами, наприклад довідкою, виданою державною податковою інспекцією, про наявність (або відсутність) заборгованості із земельного податку та оренди землі.

Відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Слід зазначити, що норми статті 24 та статті 25 Закону України «Про оренду землі» не містять у собі вимог щодо систематичної несплати орендної плати, а договір оренди земельної ділянки може бути розірваний на вимогу однієї із сторін в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених нормами цих статей.

Іншою, досить поширеною підставою для розірвання договорів оренди є розірвання договору оренди земельної ділянки шляхом визнання договору недійсним.

 Такий спосіб розірвання договору оренди реалізується шляхом подання відповідного позову до суду із аргументацією підстав для визнання договору оренди недійсним. Як правило, найпоширенішими випадками визнання договору недійсним є те, що у договорах оренди земельних ділянок відсутні істотні умови, що передбачені ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі». Наприклад, у договорах оренди земельних ділянок відсутні істотні умови, зокрема: порядок внесення орендної плати, умови збереження стану об'єкта, умови передачі земельної ділянки в заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Частиною першою ст. 15 Закону України "Про оренду землі" визначені істотні умови договору оренди тобто, у разі виявлення факту відсутності у договорі хоча би однієї істотної умови, після проведення його державної реєстрації, такий договір підлягає визнанню недійсним за правилами ст. 15 Закону України «Про оренду землі». Дана правова позиція викладена у постанові Верховного суду України від 6 лютого 2012 у справі № 6-104ц11.

Цікавою підставою для розірвання договору оренди у випадку використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

 Постановою Пленуму ВГСУ «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» від 17.05.2011 р. №6 та Листом ВГСУ «Узагальнення судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах, пов'язаних із земельними правовідносинами» від 01.01.2010 р., зазначено, що у разі встановлення порушень, передбачених статтею 143 ЗК України, зокрема, коли земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням, визначеним умовами договору, та у спосіб, що суперечить екологічним вимогам, суди мають правові підстави для задоволення вимог про розірвання договору оренди на підставі статті 32 Закону України "Про оренду землі". Звертаючись з позовом про розірвання договору оренди саме за цією підставою слід врахувати, що факт використання земельної ділянки не за цільовим призначенням - це випадки, коли на ній здійснюється діяльність, яка виходить за межі цільового призначення.

З огляду на вищевикладене, з метою недопущення дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки сторонам договору необхідно дотримуватися усіх зобов’язань.

У разі неможливості їх вчасного виконання негайно про це повідомляти іншу сторону та вживати всіх можливих заходів для недопущення дострокового припинення договору земельної ділянки (які для кожного випадку є індивідуальні), однак важливо ще в момент погодження умов договору оренди земельної ділянки чітко встановити можливі випадки дострокового припинення права оренди або виключити такі.

Треба пам'ятати виключення випадків дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки що передбачені чинними законодавством – не можливе.