Каким был и каким будет рынок земли, какие перемены можно ожидать
И так, 28-го апреля 2020 года сделан завершающий смелый шаг в историческое будущее: Президент Украины В.Зеленский подписал Закон «Об обороте земель», а каким будет итог - роковым, или победным, покажет время. На днях, во время просмотра фильма Стивена Спилберга «Особое мнение», я «уловил» интересное словосочетание, прозвучавшего из уст ключевой героины: «вылечить, или искалечить». Вот интересно: два слова, имеющие один корень, имеют диаметрально противоположенные значения.
Моя позиция по отношению рынка земли такова - я однозначно за свободные рыночные отношения, но только после хорошо обдуманных законодательных изменений, с учетом мельчайших нюансов. Да, в принятом законе есть важные моменты: максимальная норма в одни руки, первоочередность появления физлиц на рынке, о референдуме для допуска иностранцев, но самой главной брешью я считаю отсутствие темы арендных договоров. А ведь недооценка этой проблемы неизбежно даст знать о себе со всей остротою.
Перепутье 01.07.2021: каким был и каким будет рынок земли, и какие перемены можно ожидать.
Сравнение моратория и свободного рынка земли нелепо, тут преимущество однозначно за рынок. Во всех странах цивилизованного мира высоко чтут права собственности и собственников, что считается неприкосновенным. Доказательством этому, можно привести решение Европейского суда по правам человека, который удовлетворил иск Зеленчук и Цицура и мораторий признал антиконституционным, в то время, как Конституционный суд Украины отказал 55 нардепам в рассмотрении аналогичного иска. Этот факт явно указывает на высокую политизированность проблемы, что может изрядно навредить столь важнейшему процессу.
Теневой рынок Украине «достался» в наследство от страны Советов: несмотря на противозаконности любой манипуляции с землей, и тогда совершались теневые сделки. До отмены моратория потенциальная площадь земельного рынка состояла из 2 млн га частных, а также из теневых подмороторных паевых и государственных земель. Действие моратория можно охарактеризовать, как самообман государственного масштаба, т.к. в обход закона совершались теневые операции на миллионы гектаров. Такое положение дел имело только отрицательный итог для Украины: считалось, что «земельная» коррупция была на высочайшем уровне, казна недополучала огромные деньги, теневые сделки лишали возможность объективной оценки потенциала земельного рынка.
Запуск рынка недвижимости будет иметь множество положительных факторов для страны: упорядочение фискальной политики, активизация измерительных (кадастровых) компаний и нотариусов, приток дополнительных средств, и что самое главное- ощутимое уменьшение коррупционного фона и избавление от упреков со стороны партнеров. Но, было бы наивно, на процесс смотреть сквозь розовые очки. Сторонники скорейшего открытия рынка уверяют, что чуть ли не на другой же день после «освобождения» рынка цены на землю уровняются со среднеевропейскими показателями и, что нет ни малейшей опасности «проникновения» на рынок земли «китайцев», а кроме этого есть еще и огромный неизбежный минус – после размежевания паевых участков под дорогами попадут около 2.8-4.2 млн га (10-15% от общей 28 млн га площади).
Я не хочу разочаровать (в ервую очередь) собчтвенников паев, но, после зауска рынка будет наблюдаться заметное снижение цен на землю, и это обусловлено объективными обстояткльствами. На сегодняшний день невозможно предугадать, сколько гектаров из 28 млн га паевых земель окажутся на рынке, однако, если учесть все реалии, с уверенностью можно скзать, что их будет как минимум 2-3 млн га. Этот фактор вынудит сегодняшних продавцов корректировать цены ("Популисты о популизме (часть 1)"), 21.12.16). А что касается присутствия иностранцев на рынке, наверное, и тут ждет разочарование оптимистов изоляции рынка от внешнего присутствия: оно точно будет (Кахабер Карели: "Земельную реформу я называю "бумажной"", 24.01.20).
Земельные массивы, которые арендуют фермеры и аграрные компании, состоят из множества единиц паевых земель. После отмены моратория собственники паев будут иметь право распоряжаться со своей собственностью по своему усмотрению, вот тут и встает опасность массового расторжения арендных договоров. Достичь единого мнения всех пайщиков (из участков которых состоит арендный массив), будет крайне сложно – некоторые захотят продать участок, некоторые – подарить членам семьи, или же самим обработать. Желание даже одного пайщика, выделить свой участок из целого арендного массива и отказаться от продления договора, грозит дальнейшему сотрудничеству сторон, т.к. кроме самого участка, надо будет выделить и подъездную до участка дорогу, а это -дискомфорт аграрного цикла и значительные лишние расходы (10-15%). При первом же расторжении одного договора, арендаторы будут вынуждены в срочном порядке пересмотреть целесообразность других договоров. Надо учесть, что координаты паевых участков указаны в паспортах/сертификатах, то изменение их местонахождения должно быть определено законом.
Такой возможный ход событий будет крайне опасным как для сельского хозяйства, так и для экономики, он может нежелательно отразиться на стабильности страны. В принятом законе «Об обороте земель», несмотря на 1.5 годичный «люфт» (до его задействия), нет ни слова про арендные участки, взаимоотношений между пайщиками и арендаторами. Я всегда подчеркнуто фиксирую свою позицию, что в рыночных отношениях сторон присутствие государства надо максимально минимизировать, но это не тот случай: эта проблема настолько очевидна и лежит на поверхности, что правительство обязано ее учитывать.
Чтобы избежать негативных последствий, надо вовремя внести изменения в принятый закон, четко определить роль как сторон, так и государства в жизненно важном процессе. С целью недопущения коррупционных схем, все мельчайшие детали должны быть расписаны по пунктам, белые пятна всегда дают возможность для изъявления собственных фантазий и разночтения, а в конечном итоге – для коррупции.
