Разумное решение против коррупции и теневых миллиардов
Мораторий- это опухоль в сегодняшних земельных отношениях, он и европейская демократия 21-го века понятия несопоставимы. Но, несмотря на это, она должна быть удалена не топорной работой, а хорошо обдуманным хирургическим вмешательством, после тщательного профессионального консилиума. Ущерб, который мораторий ежегодно наносит экономике Украины, по разным оценкам колеблется в пределах от 2 до 11 млрд гривень. Но, несмотря на это, нельзя допустить безоговорочную и молниеносную отмену моратория, после его 17-летнего существования.
На FACEBOOK-е создана прекрасная страница "Земельне право" (с огромным количеством членов- более 13 тысяч), администраторами которой являются Сергей Катишев, Ян Белоголовый и Оксана Бондаренко. Страница является местом встречи и обмена мнений людей разных профессий, заинтересованных земельными отношениями, откуда и я сам неоднократно получал нужные мне профессиональные советы. В конце прошлого года (13-го декабря) я решил обсудить проблему обработки и налогообложения полевых дорог подарендного массива, обсуждение получилось довольно интересным, были получены множество комментариев и вопросов.
Согласно действию моратория, "не допускается" размежевание и транзакция паевых земель, они переданы в аренду сельхоз предприятиям. Интересно определение пая Дмитрия Александрова (управляющий партнер Alexandrov&Partners): "Земельный пай — это условная доля земли, определенная в результате деления земель, переданных в коллективную собственность, среди членов сельскохозяйственного предприятия, закрепленная за конкретным лицом. Право на земельный пай удостоверяется сертификатом на право на земельную долю (пай)" ("Земля в наследство, или Как оформить право собственности на пай").
В процессе земельной реформы был получен парадоксальный итог с ярко выраженным нарушением прав собственников: 7 миллионам пайщикам, которым были переданы 28 миллионов га, не дано по своему усмотрению распорядиться своей собственностью, и это при наличии соответствующей документации на руках (см. мои ст:. "Сады Семирамиды Украины, или "бумажная земельная реформа"", 10.05.2015; "Мораторий на землю: как перейти Рубикон", 30.09.2017). Но, для полной объективности я должен отметить, что я ставлю под сомнение итог земельной реформы: насколько было оправдано выделение около 14% населению страны в собственность 70% с/х угодий. Эта ошибка и является подпитывающей причиной существования моратория ("Метод Карели: "Комплексная земельная реформа"", 02.08.2016).
"Условность" паев обусловлена как ограничением права собственности, так и тем, что собственники не знают точного местонахождения своих участков: если извначально паевые участки и были размежены пограничными знаками (граничные столбы или бороздки), то арендаторы, обрабатывая целый массив угодий (составлающей частью которых являются паевые участки), в течение многих лет перепахали опознавательные знаки участков.
Для наглядности проблемы полевых дорог, рассмотрим графику №1. Допустим сельхоз предприятие оформил арендные договора с 15 собственниками паев, с площадью 4.0 га каждый. Паевые участки на начальном этапе были размежены полевыми дорогами, а это означает, что в конечном итоге полученный арендатором массив, вместе с паевыми участками в себя включает также и полевые дороги.
графика №1
Согласно данным авторов книги "Землеустройство и рациональное использование земли" (М., «Колос», 1977г.) Кузнецова Г.А. и Прошлякова В.П., при проектировании участков под дороги попадают 10-20% от общей площади территории. С учетом такого расчета, площадь арендного массива вместо 60 га брутто (15Х4=60) может оказаться 66-72 га нетто, а это означает, что в границах арендного массива попадают и лишние 6-12 га, которые не отражены не в одном арендном договоре. Если учесть, что годовая арендная плата в среднем составляет около 400 грн/га, то получится, что арендатор годовую ренту платит 24000 грн за 60 га, а должен платить 26400-28800 грн. Вот здесь и кроется коррупция и теневые деньги.
Чтоб проанализировать объем потери для государственной казни при теневом землепользовании, вышеприведенный пример надо обобщить на все арендные пощади по стране. Я прекрасно понимаю, что найдутся возразившие читатели с противоположенным мнением, и, чтоб свести до минимума разногласие, для анализа сориентируемся на на минимальную цифру 10%, т.е. под дороги попадут 2.8 млн га. Из этих дорог определенную площадь невозможно обработать- это дороги, представляя собой пограничное очертание подарендного массива. Если допустим, что из 2.8 млн га под с/х культуры обрабатываются 1.5 млн га, то минимальная потеря для казни: 400Х1500000=600.000.000 грн.
Повторюсь еще раз, что в подсчетах, много условностей и они не имеют претензию на точность, но и в таком случае очевидно: что потери от теневого обращения только "поддорожных" земель многомиллионные, если не миллиардные.
А сейчас о главном
Рассмотрим некоторые эпизоды аренды, налогообложения, целевого использования угодий в законодательстве Украины.
⦁ Налоговый кодекс Украины
Согласно этому Кодексу, контролирующие органы имеют право проверки правильности начисления налогов плательщикам, они должны предотвратить легализацию доходов (отмывание) "полученных преступным путем" (статья 20.1.1), а также определить суммы налоговых обязательств налогоплательщиков (статья 20.1.18). Кодексом также определено, что налогом облагаются те земельные участки, которые находятся в собственности или пользовании (статья 270.1.1), а земли под дороги общего пользования налогообложению не подлежат (статья 283.1.4).
Особое внимание хочется обратить на определение арендной платы (статья 288):
288.1. Основанием для начисления арендной платы за земельный участок является договор аренды такого земельного участка;
288.3. Объектом налогообложения является земельный участок, предоставленный в аренду;
288.5. Размер арендной платы устанавливается в договоре аренды, но годовая сумма платежа.
⦁ Земельный кодекс Украины
Процесс определения принадлежности площади к той или иной категории и изменения целевого назначения земельных участков государственной или коммунальной собственности осуществляется на основании решений органов государственной власти, Верховной Рады Автономной Республики Крым, Совета министров Автономной Республики Крым и органов местного самоуправления в соответствии с их полномочиями (Статья 20, п.1,, п.2).
⦁ Закон "Об аренде государственного и коммунального имущества"
Согласно указанному закону, дороги не могут быть объектом аренды (ст.4.2).
⦁ Закон "Об аренде земли"
Определение размера и условий арендной платы за пользование земельным участком, дано в статье 21, в котором указано, что они определяются по договору аренды земли.
И так, что говорит законодательство
Резюмируя вышеприведенные законодательные акты, выделим самые значительные пункты:
-дороги не подлежат выдаче в аренду,
-налогом облагается та площадь, которая указана в арендном договоре,
-налоговая служба имеет право вместе с плательщиками налогов, проверить правильность начисления и объем арендной платы,
-определением и изменением целевого назначения занимаются органы местного самоуправления.
В "советское" время, при переводе площади с/х назначения в категорию нес/х, они изымались из севооборота, а изменения в земельном балансе отражались мгновенно. Еще бы: от объема площади земель с/х назначения зависел годовой план сельско-хозяйственного предприятия. Несмотря на то, что я лишен возможности ознакомления с сегодняшним делопроизводством на местах, но учитывая украинские реалии и имея многолетнюю практику в земельных отношениях, я уверен, что после земельной реформы не проводился учет угодий, площади под дороги, которые нигде не фигурируют, не изымались с производства и они обрабатывались на протяжения всего периода.
Исходя из сказанного, наблюдается целая цепочка правонарушений: арендаторы, незаконно обрабатывая площади под дорог (но это никак нельзя считать рейдерством), и не внося за это налог, государственной казне наносят огромный урон, а должностные чиновники, имея право перепроверки всех данных, но закрывая глаза на эту схему и правонарушение, получают выгоду.
И в добавок: разумное решение
Статья была уже готова к публикации, как на странице "Земельне право" появилась информация, что в ВРУ зарегистрирован з/п №6049-Д "Закон про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні".
В указанном з/п затронута тема обработки арендатором площадей под дороги, но с определенным условием, в Земельном Кодексе Ураины в статье 37 предложено ввести дополнение: "Земельні ділянки державної та комунальної власності під польовими дорогами, запроектованими для доступу власників земельних ділянок до земельних ділянок, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення (крім польових доріг, які обмежують масив), передаються в оренду особам, яким належить право користування (оренда, емфітевзис) земельними ділянками, які в сукупності складають не менше, ніж 75 відсотків площі такого масиву".
Для оформления арендных договоров требуется измерить все площади под дороги это означает, что кадастр пополнится данными лишних 2.8-5.6 млн га. Такие обдуманные, предусмотренные шаги будут способствовать как уменьшению коррупции, так и поступление "теневых" денег в государственную казну, а что самое главное- доказательство, что Украина не на словах остается приверженцем реформ.
