Жорстке приземлення. Як Україні правильно відкрити ринок землі
Торік 10 листопада Верховна Рада у черговий разпродовжила заборону на продаж сільськогосподарських земель до 1 січня 2017року. Мораторій без будь-якої логіки чи державно-суспільної стратегії 14 роківобмежує права власників земельних ділянок та перешкоджає інвестиціям вагросектор. Відтак, цього разу Кабмін зобов’язано до 1 березня 2016-горозробити та внести до Ради законопроект про обіг сільгоспугідь. Термін минув,але проекту від Уряду немає…
Натомість є урядові гасла та маніпуляції. Знову бездарно згаяночас. Українці вмирають, не скориставшись правом власності на землю. А відтак– із цим пов’язаними можливостями – щодо зайнятості, додаткового виробництва намільярди доларів, відродження традицій сільського життя. Таким чином владазаговорює ключове для країни питання, без жодного бажання взятивідповідальність за державні рішення для держави та громадян.
Ця поверхова метушня – вкрай чутлива для українців. Аджена відміну від інших країн світу, для нас земля залишається основнимнаціональним багатством. Цей актив при належному користуванні все ще може датишанс тисячам громадян створити власний бізнес, стати фінансово самодостатніми,надати країні нові інвестиційні можливості. Водночас відкриття ринку землі можеяк штовхнути країн вгору, так і відкинути у суспільні потрясіння, якщовирішуватимуть це питання несправедливо та непродумано. ?
При цьому структура ринку України заснована на середньота великомасштабному виробництві продукції рослинництва на умовах оренди сільгоспугідь.Діяльність таких господарств дозволила Україні посісти гідне місце на світовихринках. Але натомість значну частину виробництва фруктів, овочів, ягід, молока,свинини та яловичини зосереджено у приватному секторі та невеликихгосподарствах. Ці реалії треба враховувати при відкритті ринку землі,намагаючись надати рівні можливості усім учасникам ринку і забезпечити йогооптимальний збалансований розвиток.
Наразі громадяни-землевласники вимушено перебувають вумовах несправедливого і жорстокого тіньового ринку. Пай не можна віддати підзаставу, аби отримати фінансування фермерського господарства чи сімейної ферми.Ця проблема особливо актуальна для середньо та великомасштабних виробників, щопрацюють на правах оренди, але не мають доступу до фінансових інструментіврозвитку свого бізнесу. Пай не можна легально продати та інвестувати в іншийактив чи бізнес, а землю передати тому, хто готовий її обробляти. Розмірорендної плати занижений через відсутність легального ринку, альтернатив длявласника та орендатора, браку ефективного фінансування на недокапіталізаціїбізнесу і землі, як активу.
Водночас, попри формальну дію мораторію, обігсільгоспугідь відбувається. Але – в тіні. Громадяни змушені задешево продаватипаї ($200-300 га у першій половині 2000-х і $650-1200 га нині), в залежностівід якості землі, її дохідності, місця знаходження та обраної економічноїмоделі. Ці схеми стали золотою жилою для вузького кола земельних махінаторів, завдаючиколосальних збитків людям і бюджету.
Держава мусить визнати, що патова ситуація із ринкомземлі – її провина, і запропонувати механізм вирішення на користьгромадян-землевласників. При цьому – не перешкоджати діяльності господарств, щоефективно працюють на умовах оренди, із відповідальністю за розвиток галузі тасільських територій.
Треба усвідомлювати, що майже 400 тисяч громадян померли,не скориставшись правом власності на землю, і не маючи правонаступників. Відтакті, хто найгучніше виступають проти ринку землі, мають усвідомлювативідповідальність за долі мільйонів людей-землевласників, штучне обмеженнярозвитку галузі і загалом – національної економіки, соціально-економічнийрозвиток села.
Якбути і що робити в таких умовах…
Задля формування класу землевласників-господарів державамає запропонувати громадянам конкурентоздатні проекти, з рівнем локалізації щонайменше75-80%. Вони стануть стимулом відродження економіки на сільських територіях. Цеможуть бути типові бізнес-плани із створення сімейних ферм та невеликихфермерських господарств. Зокрема, з організації тепличних господарств, сімейнихмолочних ферм, садівництва, ягідництва, овочівництва. Тобто – це проекти, дедрібний фермер та сімейна ферма є конкурентними і не матимуть прямоїконкуренції великим агробізнесом.
Під ці проекти потрібне державне довгострокове, пільговефінансування. Я – не прихильник участі держави у бізнес-процесах, але у реаліяхнаціональної та глобальної економіки, а також з огляду на значимість земельногопитання для українців, держава має зіграти тут свою визначальну роль. Звіснаріч, зіграти розумно, зважено і чесно.
Така підтримка – ключова умова запровадження ринку землі.Без забезпечення рівності умов та альтернатив у прийнятті рішень для громадянринок землі відкривати не можна. Тож держава зобов’язана ще до відкриття ринкузабезпечити усім альтернативу вибору. Аби невеликі власники землі мали рівніможливості з іншими учасниками аграрного ринку і альтернативу вибору: продатиділянку чи організувати на її основі свій бізнес. Для цього потрібні державнедовгострокове фінансування, типові проекти та програми підтримки. Лишеефективний, незалежний землевласник спроможний забезпечити зайнятість своєїродини та трудового колективу, фінансову самостійність, правонаступництвобізнесу для своїх дітей, і, зрештою, високу капіталізацію своєю ділянки.
У цих умовах позиція Уряду, який мав би надаватигромадянам землевласникам підтримку, єнепослідовною та безсистемною. Згаданих програм Уряд не пропонує. Передбаченогозаконопроекту про обіг земель сільськогосподарського призначення не внесено.Натомість Яценюк анонсує продаж 1 млн га державних земель. Без будь-яких підготовчих рішень вінтересах дрібного землевласника. У цьому випадку суспільство лишездогадується, кого в Уряді оберуть «щасливим» покупцем. До того ж, процедурапродажу виглядає ризиковано з огляду на корупційні ризики продавця –Держгеокадастру, який через непрозорість дискредитував себе остаточно.
1-ЙЕТАП
Запровадити прописані законодавством регуляторнімеханізми з розвитку ринку оренди земель сільськогосподарського призначення таемфітевзису (права володіння і користування чужою земельною ділянкою длясільськогосподарських потреб до 49 років). Треба передбачити можливість продажу прав оренди таемфітевзису, їх заставу (іпотеку). Тобто – створити механізми отриманняфінансових ресурсів під заставу прав користування землею. При цьому, власникземлі зберігає право власності на землю, а орендар матиме можливість продаватиправо оренди, передавати їх та заставляти в банку.
Якщо необхідно – орендатор зможе залучити кошти длявикупу орендованої землі під заставу права емфітевзису. Це дасть альтернативніфінансові інструменти нинішнім орендаторам. Так буде справедливо, аджезусиллями нинішніх середніх та великих орендаторів-товаровиробниківнаціональний агросектор посів високі позиції, залучив інвестиції у виробництвой переробку, дав країні десятки мільярдів доларів експортних надходжень.Принцип рівності можливостей дозволить їм залучити кошти не тільки для веденнябізнесу, але і для викупу землі у власників, якщо ті вирішать її продати.
2-ЙЕТАП
Провести справедливу оцінку земель сільськогосподарськогопризначення в залежності від якості та розташування. Створити для українськихземлевласників рівні можливості з іншими учасниками ринку шляхом запровадженнядержавних програм з фінансової підтримки та довготривалого пільговогокредитування під заставу прав власності та користування на землю. Такстимулюємо розвиток в Україні конкурентних фермерських господарств та сімейнихферм.
Державі не обов’язково продавати державні землі, що унинішніх умовах є безглуздям. Варто випустити земельні бонди для розміщення на фінансових ринках піддержавні землі сільськогосподарського призначення. Так залучимо інвестиції тадовгострокове фінансування економіки, зокрема сімейного, малого та середньогофермерства, а також інших сфер економіки, зберігши власність на сільгоспугіддя.Саме так забезпечимо рівні можливості, вибір та альтернативу нашим людям. І,зрештою, це буде справедливий крок з боку держави.
3-ЙЕТАП
Запровадити повноцінний ринок землі з урахуваннямсільгоспугідь приватної власності. До цього часу треба встановити законодавчообмеження та запобіжники для захисту інтересів українських землевласників.Головні з них – обмеження умов і визначення часових термінів щодо можливостііноземних громадян та компаній отримувати право купувати українську землю.Необхідно визначити обмеження щодо обсягів, пріоритетності купівлі-продажу,запобіжники проти монополізації чи нецільового використання, зокрема,використання аграрних угідь, як активів за принципом інвестицій у нерухомість.
Така етапність надасть учасникам ринку рівні можливості іправо вибору, відновить справедливість щодо громадян-власників землі, надастьорендарям доступ до фінансових інструментів та інвестицій, залучить інвестиціїу різні сфери економіки за рахунок розвитку агросектору.
Зазначена концепція уже втілена у низці законопроектів. Їх ми розробляли разом ізколегами, членами аграрного комітету Верховної Ради, експертами, представникамипрофільних асоціацій та громадських організацій. Ідеться про проекти щодо правакористування чужою земельною ділянкою та про обіг земель сільськогосподарськогопризначення (на праві емфітевзису).
У документі щодо обігу земель Кабмін зобов’язано щороку у проекті держбюджету передбачатикошти на підтримку сімейного, малого та середнього фермерства. Зокрема, ідетьсяпро часткову компенсацію відсоткової ставки кредитів, наданих під заставу правкористування чи власності на землю, про фінансування типових інвестиційнихпроектів зі ступенем локалізації не менше 75-80%. Це має бути довготривала системнапрограма розвитку, що буде реалізовуватися під забезпечення земельсільгосппризначення.
Я переконаний у необхідності «пакетного» внесення цихзаконопроектів. Тільки так забезпечимо громадянам, безпосереднім власникамземлі, альтернативу вибору та рівні можливості у порівнянні з інших учасникамиринку.
Запровадження ринку землі – завершальний найважливішийетап земельної реформи. Його відкладання стримує розвиток не лише малих тасередніх фермерських господарств, сімейних ферм, сільських територій, але йаграрної галузі в цілому, а з нею – економіки держави. Земля – найціннішийактив України – має працювати на державу і її громадян.
Позиція «собаки на сіні» у цьому питанні – не має жоднихперспектив для суспільства. Ще кілька років існування тіньових схем на ринку, іземлі будуть перерозподілені в інтересах великого капіталу у «дешевий» спосібдля покупця. Відтак українські громадяни не зможуть скористатися своїмземельним багатством, а держава втратить важелі впливу на земельний ринок. Томувін має бути легальним, законодавчо врегульованим та сприятливим догромадян-землевласників.
