В преддверии новогоднихпраздников 27 декабря 2012 года нотариус заверяет договор дарения квартиры под№ 4493 между Коган Евой Рувимовной и её племянником Солищанским БорисомАнатольевичем. Квартира расположена в городе Донецке по улице Челюскинцев, дом267/269 квартира 120. Спустя девять месяцев 2 сентября 2013 года гражданин СолищанскийБ. А. внезапно скончался. После его смерти законная супруга (вдова) подаёт заявлениев нотариальные органы о вступлении в наследство по завещанию. Обычное наследственноесобытие, с которым по роду службы юристу приходится иногда сталкиваться. Но«фишка» всей этой грустной истории заключается в том, что умерший муж не успел зарегистрироватьдоговор дарения квартиры в БТИ (после 25 числа БТИ уже не принимало документына регистрацию). Также он не особо торопился регистрировать договор дарения в отделерегистрации вещных прав на недвижимое имущество первые месяцы 2013 года (в этовремя Укргосреестр работал с перебоями). Что дальше?
Возврат в прошлое
Его тётя, Коган Е. Р., пользуясь печальнымобстоятельством и, очевидно, будучи неплохо осведомлённой о состоянии дел нарынке недвижимости, предприняла следующие решительные шаги. Но сначалапредыстория:
Дарительнице, т.е. Коган Е. Р. ранееквартира принадлежала на основании договора купли-продажи №109 от 04.04.1996года. В те далёкие времена при заключении нотариальных действий нотариальных бланковне было и в помине, посему не имелось каких-либо ограничений по количествувыдаваемых копий договоров. То есть, любые договора печатались на обычнойбумаге и заверялись подписью и печатью нотариуса. Количество таких оригиналовмогло быть от трёх и до ….. пожеланию сторон. Но главным документом,подтверждающим право собственности, был тот, на котором стоял штамп орегистрации в БТИ. После смерти племянника тётя находит один экземпляр договоракупли-продажи квартиры от 1996 года без штампа БТИ (оригинал со штампом, какпогашенный, остался у нотариуса при оформлении договора дарения) и делаетнесколько нотариальных копий.
Регистрация
Удивительно то обстоятельство,что 85-летняя женщина додумалась воспользоваться оплошностью племянника и буквально через месяц послетрагического случая направляется в отдел по регистрации вещных прав ирегистрирует право собственности на своё имя. По тому самому договору (!) 1996года. То есть проходит законную процедуру перерегистрации квартиры. Заявление нарегистрацию квартиры тётя подаёт лично, объясняя, что «главный» договор утерян.Государственный служащий не видит «подвоха» со стороны пожилой женщины идействует исключительно по инструкции. Кроме всего прочего в Укргосреестр был предоставленстарый оригинальный технический паспорт 1996 года, выданный коммунальным БТИгорода Донецка. А особенностью любой регистрации недвижимости является тот факт,что нотариус имеет доступ к Государственному реестру прав и их обременений, а вотгосударственный регистратор не имеет доступа к единой базе нотариальныхдействий. Поэтому государственный регистратор не мог предположить о наличиидоговора дарения на эту квартиру. Регистрация прошла успешно, и буквально черезнесколько дней квартира была выставлена несколькими агентствами недвижимости напродажу (убедится в этом не сложно), и похоже в ближайшее время квартирапоменяет своего собственника.
Мотивация
Согласно ст. 334 ч.4 ГК Украины «Правособственности по договору отчуждения имущества возникает с момента его государственнойрегистрации» и 722 ГК Украины «Право собственности одаряемого на дар возникаетс момента его принятия». Т.е. пока одаряемое лицо не зарегистрировало договордарения надлежащим образом или не перевезло вещи в подаренную квартиру, оно не является полноценнымсобственником недвижимости. Даже сложно представить, что тётя додумалась доэтой замысловатой схемы сама в такие-то годы. Остаётся только гадать, какиецели преследовала родственница: желание завладеть квартирой ради собственнойкорысти, либо «насолить» по-семейному «любимой» невестке за былые обиды. В любомслучае, вышеуказанные статьи Гражданского кодекса не являются оправданием её «хитроумным»действиям, быстрее это самовольная интерпретация отдельных нор Гражданскогоправа в свою пользу, и доказывать их правоту можно только в судебных органах. Хотяи здесь можно долго спорить по поводу применения этих статей: Солищанский Б. А.,как одариваемая сторона по договору дарения и, не являясь наследником первойочереди, сразу после сделки выплатил 5 % налог на дарение. Т.е. он всё-таки выполнилопределённые действия по вступлению в права собственника. Также в поддержку интересоввдовы можно применить ст. 346 ГК Украины «Основанием для прекращения правасобственности на недвижимость является отчуждение собственником своегоимущества».
«Два юриста – три мнения»
В настоящее время вдова подала административныйиск в Донецкий окружной административный суд с требованием отмены регистрацииправа собственности за Коган Е.Р., как неправомерной и противозаконной. Но к еёвеликому сожалению первое заседание суда состоится только 22 января 2014 года,и административный суд не может наложить арест на квартиру, т.к. по делуоспариваются должностные действия сотрудника Укргосреестра, т.е. имеемсовершенно иной предмет спора.
Кроме всего прочего вдоваобратилась в районный отдел внутренних дел с соответствующим заявлением. Внастоящее время открыто уголовное производство по ст. 190 ч. 3 УК Украины (мошенничествов особо крупных размерах). Но это вовсе не значит, что милиция будет проявлятьособую активность в расследовании этого случая и накладывать арест на квартиру.Здесь сотрудники склоняются к мнению, что это гражданское судопроизводство, иотстаивать свои права вдове необходимо в судебных инстанциях, а не милиции. Вконце концов, квартира ещё не продана и деньги с продажи ещё не получены. Т.е.время и особенности бюрократической системы нашего государства сегодня работаютпротив интересов вдовы.
Вывод
А с одной стороны, хочетсяобратить Ваше внимание на то, к чему может привести несвоевременная регистрациядоговора дарения. Все эти манипуляции с бумагами надо производить своевременно,а правовые документы на недвижимость держать в идеальном порядке. Одно утешает– с 01.01.13 вопрос государственной регистрации прав на недвижимое имуществозаконодатель возложил на плечи нотариусов. Вся эта запутанная история могла бы сложитьсяпо-иному сценарию, если бы племянник проявил в своих действиях большуюрасторопность, а тётя наоборот - была бы менее бдительна и утеряла «ненужный»договор от 1996 года. Также сказывается несовершенство реформ и взаимоотношенийБТИ и Укргосреестра, два года назад этой путаницы с документами могло бы и не произойти.
Ну и последнее: пока стороны будутразбираться кто прав, а кто виноват, квартиру может купить совершенно постороннийчеловек и «хлебнуть» немало забот за свои же деньги. Будьте бдительны!!!