ЖЭК ушел, да здравствует управляющий!
В ноябре 2017 года Верховная Рада под давлением международных доноровприняла закон, кардинально меняющий ситуацию в сфере украинского ЖКХ.
Закон "Про жилищно-коммунальные услуги" вступил в силу 10 декабря2017 года, однако большая часть норм вступит в действие через полгода — 10 июня2018 года, а отдельные нормы — с 1 января 2019 года.
Причин задержки две.
С одной стороны, система управления жилищно-коммунальным хозяйствомменяется настолько кардинально, что для полноценного действия закона необходиморазработать и принять существенное количество подзаконных актов.
С другой стороны, у закона есть немало противников, которые получили ещеполгода для подготовки ответных действий.
Кстати, летом 2018 года мы еще можем услышать от представителей Кабминажалобы на нехватку времени для подготовки подзаконных актов и увидеть попыткина некоторое время отложить введение закона в действие.
Ключевые нормы
В чем состоит главное законодательное изменение? В системе взаимоотношенийпотребитель — поставщик жилищно-коммунальных услуг появилось новое звено —управляющий. Нечто подобное было и ранее, и называлось оно ЖЭК. Разница в том,что на практике от его услуг отказаться было невозможно.
Теперь же потребители получат возможность довольно просто выбирать себеуправляющего — юридическое лицо либо частного предпринимателя — и заключать сним договора на выполнение всех или части функций по дому.
Сейчас "правильная" управляющая компания обслуживает несколькодомов. Она имеет в штате специалистов-сантехников, электриков,специализированную уборочную технику, поэтому может выполнять работы поуправлению домом дешевле и качественнее, чем это будет делаться силами одногодома.
Конечно, можно найти и кого-то из жильцов, готового заниматься этимивопросами на постоянной основе, однако ему также необходимо платить. Впрочем,держать штат сотрудников ради одного дома невыгодно, не говоря о технике иаварийной бригаде, способной 24 часа в сутки выезжать на место аварии.
Управляющего должно выбрать руководство объединения собственниковмногоквартирного дома — ОСМД. У руководства ОСМД при этом должны бытьсоответствующие полномочия от собрания совладельцев дома, прописанные в уставеили сформулированные в протоколе собрания.
Если в доме нет ОСМД, нужно провести собрание владельцев всех помещений ипроголосовать. Подрядчик, получивший 50% плюс один голос, становитсяуправляющим. Одним голосом считается 1 кв м площади дома, а в голосованиипринимают участие владельцы квартир и нежилых помещений.
Важно: при проведении собрания необходимо обязательно составить протокол изафиксировать принятое решение. Точно так же можно и сменить управляющего.
Это крайне важный инструмент в руках жильцов, ведь возможность потерятьзаказ заставляет подрядчика добросовестнее относиться к своей работе. А наличиена рынке конкурирующих управляющих благотворно скажется на стоимости их услуг.
Еще одно новшество: неплательщиков за коммунальные услуги без уважительныхпричин, таких как задержка зарплаты, накажут материально путем выставленияпени. Это своеобразный кнут данного закона, однако существует и"пряник".
Закон позволяет не платить за коммунальные услуги в случае их неоказаниялибо некачественного оказания. Конечно, нельзя просто не заплатить — потребительдолжен соблюсти юридические формальности.
Прежде всего, факт неоказания услуги необходимо зафиксировать,проинформировать исполнителя, подготовить акт. Если получатель услуги не будетпридерживаться процедуры, он не сможет доказать свою позицию.
Это ключевые моменты, впрочем, закон содержит и другие новшества.
Что требует доработки
В законе есть немало моментов, требующих детальной проработки и подготовкидополнительной нормативной базы. Чиновники должны разработать подробные правилаигры на рынке, в том числе порядок штрафования исполнителя услуги.
Если в доме нет ОСМД, и совладельцы не проявляют инициативы по наймууправляющего, то его по соответствующему обращению совладельцев долженназначить муниципалитет на основе конкурса, а договор с управляющим подпишетуполномоченное лицо органа местного самоуправления.
Такая норма закреплена в законе об особенностях осуществления правсобственности в многоэтажных домах, принятом два года назад. К сожалению, этанорма не работает, поскольку механизм и нормативная база для проведения такихконкурсов не разработаны.
Также с 1 января 2019 года должна быть введена профессиональная аттестацияуправляющих на соответствие квалификационным требованиям профессии"менеджер (управляющий) жилого дома (группы домов)".
Сейчас квалификационные требования к управляющим не установлены, и тутмогут быть сюрпризы. Вполне вероятно, что "коммунальная мафия"сделает все для того, чтобы устроить из этой аттестации очередной барьер длябизнеса. К примеру, встроив в качестве требований к управляющим опыт работы вЖЭК.
Кто проиграет и выиграетот нового закона
От нового закона проиграют старые ЖЭКи, не способные перестроиться наработу в новых условиях. Если ранее они были дешевле частных и былимонополистами на рынке, то сейчас цены частных компаний ниже, чем средниерасценки в ЖЭКах. О качестве обслуживания коммунальными ЖЭКами и говоритьнечего.
Выиграют от вступления в действие закона простые потребители, ведьконкуренция — это всегда хорошо для того, кто платит. Хотя, конечно, в первоевремя потребителей ожидают путаница и чехарда.
У компаний, работающих на этом рынке, были случаи, когда большой новыймногоквартирный дом состоял из нескольких корпусов, и каждый корпус застройщиквводил в эксплуатацию отдельным актом.
Жители считали корпуса отдельными домами и регистрировали в одном корпусеодно ОСМД, в другом — другое, а в остальных корпусах услуги оказывалауправляющая компания застройщика. Теперь компании не могут между собойдоговориться о компенсации предоставляемых услуг там, где они пересекаются.
Однако не стоит ждать у моря погоды. Нужно брать судьбу дома в свои руки,искать профессионального управляющего, договариваться с соседями, объединятьсядомами. Также нужно следить за всеми нововведениями и подзаконными актами, а ихв ближайшие месяцы будет много.
