Однієюіз новин законодавства у 2013 році є введення податку на нерухоме майно, котрийпередбачений статтею 265 Податкового кодексу України. Проаналізуємо дане нововведення.
Платники податку.
Наперший погляд все зрозуміло хто є платником податку на нерухоме майно (далі - ПН) – це фізичні та юридичні особивласники нерухомого житлового майна в тому числі нерезиденти. Проте є момент,який не чітко прописано, а саме: якщо об’єкт житлової нерухомості перебуваєу спільній сумісній власності кількох осіб, але не поділений в натурі,платником податку є одна з таких осіб-власників, визначена за їх згодою, якщо інше не встановлено судом (п.п. «б» п.265.1.2. ст.. 265 ПКУ)
Зрозуміло, що якщо самі власники не визначилисьіз оплатою ПН, то суд має право вирішити цей спір, але якщо власники нерухомогомайна визначились, то невідомо яким документом має фіксуватись їх згода. Адже уцьому документі буде необхідно зазначити в яких частках (пропорціях) оплачуєкожний власник ПН та порядок компенсації або передачі коштів особі, котравизначена платником ПН. Зрештою і необхідно особі, що визначена платником ПНдоказати податковому органу, що саме вона є платником податку.
Якщоспіввласники фізичні особи, то довіреність (доручення) на представленняінтересів засвідчується нотаріусом. Але якщо власники виявлять бажання укластидоговір доручення, то закон не передбачає нотаріального посвідчення, але чиподатковий орган прийме такий договір?
Зрештоюзакон не говорить, що згода має бути письмовою. Можливо отримавши повідомленняпро оплату ПН, власники усно домовляться про визначення хто йде у банк платитиподаток і передають йому кошти пропорційно своїх часток.
Об’єкт оподаткування.
Пункт265.2.1. ст..265 ПКУ чітко вказує, що об’єктом оподаткування є об’єкт житловоїнерухомості. Пункт 14.1.129 ст. 14 ПКУ визначає, що є об’єктом житловоїнерухомості - будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду,дачні та садові будинки. Об'єкти житлової нерухомості поділяються натакі типи: житловий будинок, житловий будинок садибного типу, прибудовадо житлового будинку, квартира, котедж - одно-, півтораповерховий будинок,кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах, садовий будинок, дачнийбудинок.
У ст.. 4 Житлового кодексу вказано, що жилі будинки та жиліприміщення в інших будівлях, що знаходяться на території України утворюють житловий фонд.
Пункт265.2.2. ст.265 ПКУ визначає винятки, що не є об’єктом оподаткування за ПН. Уп.п. «г» п. 265.2.2. ст.265 ПКУ вказано, що не є об’єктом оподаткування садовий або дачний будинок, але небільше одного такого об’єкту на одного платника податків.
Тобто,сім’я із чоловіка, дружини та дітей може володіти спільно квартирою, чоловікокремо садовим будинком, а дружина окремо дачним будинком і за таких умов об’єктомоподаткування ПН буде лише квартира і то при умові, що її житлова площа перевищує 120 квадратних метрів.
База оподаткування.
Пункт265.3.1. ст..265 ПКУ визначає, що базою оподаткування є житлова площа об’єкта житлової нерухомості. Ключовим у цій правовінормі є слово «житлова».
Державнібудівельні норми України. Будинки і споруди. Житлові будинки. Основніположення. ДБН В.2.2-15-2005. Затверджено Державним будівельним комітетомУкраїни з будівництва та архітектури. В цьому документи наведено наступнідефініції: Загальна площаквартири (житлового будинку) -сумарна площа житлових і підсобних приміщень з урахуванням лоджій, балконів,веранд і терас, що враховуються з коефіцієнтом відповідно до додатка В.Підсобніприміщення квартири - приміщення, призначені длягігієнічних або господарсько-побутових потреб мешканців (ванна, вбиральня,душова, приміщення для прання, кухня, комора), а також передпокій,внутрішньоквартирний хол, коридор тощо.Площа квартири -сумарна площа житлових і підсобнихприміщень квартири без урахування лоджій, балконів, веранд і терас.
Зцих дефініцій випливає висновок, що об’єкт житлової нерухомості має житлову тапідсобну площу. ПН оплачується лише із житлової площі об’єкта житловоїнерухомості. Як правило загальна та житлова площа на об’єкт житловоїнерухомості вказується у правовстановлюючих документах (свідоцтво про правовласності).
Відповіднодо ст. 23 ПКУ, базою оподаткування визнаються конкретні вартісні, фізичні абоінші характеристики певного об'єкта оподаткування. База оподаткування - цефізичний, вартісний чи інший характерний вираз об'єкта оподаткування, до якогозастосовується податкова ставка і який використовується для визначення розміруподаткового зобов'язання. База оподаткування і порядок її визначеннявстановлюються цим Кодексом для кожного податку окремо.
У разі наявності у платника податку кількох об’єктів оподаткування база оподаткування обчислюється окремо за кожним з такихоб’єктів, відповідно до п. 265.3.4 ст. 265 ПКУ.
У п.265.4 ст.265 ПКУ наведені пільги при оплаті ПН. Базаоподаткування об’єкта житлової нерухомості, що перебуває у власності фізичноїособи - платника податку, зменшується:а) для квартири - на 120 кв. метрів;б) для житлового будинку - на 250 кв. метрів. Таке зменшення надається один раз за базовий податковий (звітний)період і застосовується до об’єкта житлової нерухомості, у якій фізичнаособа - платник податку зареєстрована в установленому законом порядку, або завибором такого платника до будь-якого іншого об’єкта житлової нерухомості, якийперебуває в його власності.
В першу чергу вбачається, що пільги про оплаті ПН надаютьлише фізичним особам, при цьому не залежно від статусу резидент чи нерезидент,проте юридичні особи не мають права на пільгу при оплаті ПН.
З однієї сторони п. 265.3.4 ст. 265 ПКУ база оподаткування обчислюється окремо за кожним з об’єктівоподаткування. З іншої сторони п 265.4 ст.265 ПКУ визначає, що пільганадається лише один раз за базовийподатковий (звітний) період і застосовується до об’єкта житловоїнерухомості, у якій фізична особа - платник податку зареєстрована вустановленому законом порядку, або за вибором такого платника до будь-якогоіншого об’єкта житлової нерухомості, який перебуває в його власності.
Уявімо ситуацію . Фізична особа володіє двома квартирами, житлова площа першоїквартири 110 квадратних метрів, житлова площа другої квартири 80 квадратнихметрів.
Якщорахувати математично (ст.. 23 ПКУ) база оподаткування становить 190 кв.м.,враховуючи розмір пільги база оподаткування зменшується на 120 кв.м. істановить 70 кв.м.
Протевище наведені норми ПКУ вказують, що база оподаткування за кожною квартироюрахується окремо (тобто додавати їх не можна) і фізична особа може застосуватипільгу лише один раз і лише до одного об’єкту за власним вибором (тобто пільга застосовуєтьсялише до однієї квартири). Відтак маючи квартиру на 110 кв.м. та 80 кв.м.логічно застосувати її до квартири із більшою площею (110 кв.м.), а відтак базаоподаткування становить 80 кв.м.
Затаких умов база оподаткування більша, а відтак і більшим буде ПН.
Ставки ПН та податковий період ПН.
Податковийперіод ПН становить 1 рік, тобто податок оплачується один раз на календарнийрік.
СтавкиПН становлять до 1% від мінімальної зарплати при умові, що житлова площа квартирине перевищує 250 кв.м. та будинку не перевищує 500 кв.м. або 2,7% від мінімальноїзарплати, якщо перевищує.
Порядок обчисленнясуми податку
Для платників ПН фізичних осіб розмір ПН розраховує податковийорган за місцем знаходження об’єкту оподаткування. Платники ПН юридичні особисамостійно розраховують розмір ПН.
Розмір ПН податковий орган визначає у своєму ППР та надсилаєплатнику податку фізичній особі. Відповідно до ст.. 56 ПКУ, платник податків,який не погоджується із ППР має право оскаржити його у адміністративному або судовомупорядку.
Проте п. 265.7.3. ст.. 265 ПКУ,визначає, що платники податку на підставі документів, що підтверджуютьїх право власності на об'єкт оподаткування та місце проживання (реєстрації),мають право звернутися до органів державної податкової служби для звірки данихщодо житлової площі житлової нерухомості, пільги зі сплати податку, ставкиподатку та нарахованої суми податку. Орган державної податкової службипроводить перерахунок суми податку і надсилає податкове повідомлення-рішеннязазначеному власнику відповідно до цього пункту.
Наперший погляд ст.. 265 ПКУ встановила спеціальний (особливий) перегляд ППР щодоПН. Проте немає жодного підзаконного акту, який би детального регулював цюпроцедуру. Єдина база податкових знань, що на сайті ДПС України на деньнаписання цієї статті не містить ніяких детальних відомостей з цього приводу,лише загальні норми із ПКУ. Надіємось, що на майбутнє ця правова колізія будеусунена.
Цікавимє ще момент, якщо право власності існує (виникло) не протягом цілого календарногороку, то ПН оплачується лише за період протягом якого платник податків володівмайном.
Оскількист.. 265 ПКУ вступила в дію лише 01 січня 2013 року, то звітний рік закінчиться31 грудня 2013 року а мому ПН буде оплачуватись за 2013 рік у 2014 році.
Фізичніособи оплатять ПН протягом 60 днів з дня отримання ППР, а юридичні особиоплачують у звітному році по квартально, протягом 30 днів після закінченнякварталу.
Практиказастосування норм ПКУ щодо оплати юридичними особами ПН буде формуватись вже уцьому 2013 році, а щодо оплати фізичними особами ПН буде формуватись лише 2014році.