Обов’язок замовника будівництва укласти договір про пайову участь

25.05.2017 р. Верховний Суд Українив розрізі справи № 3-187гс17 дослідив питання щодо  спонукання замовника будівництва доукладення договору про пайову участь у розвитку інфраструктури та підставпайової участі забудовників в інфраструктурі міста.

За змістом положень частини першої статті 173, частинипершої статті 174 Господарського кодексуУкраїни (далі – ГК) господарським визнається зобов’язання, що виникає міжсуб’єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сферігосподарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, зокрема безпосередньо іззакону або іншого нормативно-правового акта, що регулює господарськудіяльність; з господарського договору та інших угод, передбачених законом, атакож з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Згідно з частиною третьою статті 179 ГК укладеннягосподарського договору є обов’язковим для сторін, якщо він заснований надержавному замовленні, виконання якого є обов’язком для суб’єкта господарюванняу випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодообов'язковості укладення договору для певних категорій суб’єктів господарюваннячи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.

Спори, що виникають при укладанні господарських договорівза державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов’язковим напідставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом(стаття 187 ГК).

ВАЖЛИВО: Правові таорганізаційні основи містобудівної діяльності встановлюються Законом України«Про регулювання містобудівної діяльності», що спрямований на забезпеченнясталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватнихінтересів.

За змістом статті 2 Закону України «Про регулюваннямістобудівної діяльності» планування і забудова територій – діяльність державних органів,органів місцевого самоврядування, юридичних та фізичних осіб, яка передбачає,зокрема, реконструкцію існуючої забудови та територій, будівництво об’єктів.

Відповідно до статті 40 ЗаконуУкраїни «Про регулювання містобудівної діяльності» замовник, який має намір щодозабудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов’язаний взятиучасть у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальноїінфраструктури населеного пункту, крім випадків, передбачених частиноючетвертою цієї статті.

Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пунктуполягає у перерахуванні замовником до прийняття об’єкта будівництва вексплуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвиткузазначеної інфраструктури.

Величина пайової участі у розвитку інфраструктуринаселеного пункту визначається у договорі, укладеному з органом місцевогосамоврядування (відповідно до встановленого органом місцевого самоврядуваннярозміру пайової участі у розвитку інфраструктури), з урахуванням загальноїкошторисної вартості будівництва об’єкта, визначеної згідно з будівельниминормами, державними стандартами і правилами.

ВАЖЛИВО: Граничнийрозмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту з урахуваннямінших передбачених законом відрахувань не може перевищувати 10 відсотківзагальної кошторисної вартості будівництва об’єкта – для нежитловихбудівель та споруд.

Розмір пайової участі у розвитку інфраструктуринаселеного пункту визначається протягом десяти робочих днів з дня реєстраціїорганом місцевого самоврядування звернення замовника про укладення договору пропайову участь та доданих до нього документів, що підтверджують вартістьбудівництва об’єкта, з техніко-економічними показниками.

Договір про пайову участь у розвитку інфраструктуринаселеного пункту укладається не пізніше ніж через 15 робочих днів з дняреєстрації звернення замовника про його укладення, але до прийняття об’єктабудівництва в експлуатацію.

Кошти, отримані як пайова участь у розвиткуінфраструктури населеного пункту, можуть використовуватися виключно длястворення і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктуривідповідного населеного пункту.

Кошти, отримані як пайова участь у розвиткуінфраструктури населеного пункту, можуть використовуватися виключно длястворення і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктуривідповідного населеного пункту.

Згідно з частиною першою статті 40 Закону України «Прорегулювання містобудівної діяльності» порядок залучення, розрахункурозміру і використання коштів пайової участі у розвитку інфраструктуринаселеного пункту встановлюють органи місцевого самоврядування відповідно доцього Закону.

Аналіз наведених норм дає підстави для висновку, що реконструкціюіснуючої забудови та територій, поряд із новим будівництвом об’єктів, визначенояк окремий вид забудови території.

Отже, на замовника, який має намір щодо реконструкціїіснуючої забудови та територій у відповідному населеному пункті, покладенозобов’язання взяти участь у створенні та розвитку інженерно-транспортної ісоціальної інфраструктури населеного пункту шляхом перерахування замовником довідповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеноїінфраструктури на підставі договору про пайову участь між замовником та органоммісцевого самоврядування, укладення якого є обов’язковим.

Водночас Законом України «Про регулювання містобудівноїдіяльності» (частина четверта статті 40) встановлено вичерпний перелікоб’єктів, у разі будівництва яких замовник не залучається до пайової участі урозвитку інфраструктури населеного пункту.

ВИСНОВОК: Зважаючи на викладене, висновок судів усіх інстанцій про те,що ТОВ проводило реконструкцію вже існуючих приміщень, без забудови новоїтериторії, тому відповідач не є замовником будівництва у розумінні імперативноїнорми закону й у нього відсутній обов’язок укладати договір про пайову участь ісплачувати пайові внески, є передчасним.

Крім того, посилання судів на сплив граничноготерміну для укладення такого виду договору є помилковим, оскільки строк,визначений законом для укладення договору пайової участі, – протягом 15 днів іздня реєстрації звернення замовника про його укладення, але до прийняття об’єктабудівництва в експлуатацію, – встановлено саме для добровільноговиконання стороною зазначеного обов’язку, отже невиконання такогозобов’язання свідчить про порушення замовником свого обов’язку, встановленогозаконом, і не звільняє останнього від укладення договору.

P.s. Неправомірна бездіяльність відповідача щодо йогообов'язку взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної тасоціальної інфраструктури населеного пункту, який кореспондується зі зверненнямвідповідача до позивача із заявою про укладення такого договору, єпротиправною формою поведінки, внаслідок якої міськрада була позбавленаправа отримати на розвиток інфраструктури населеного пункту відповідну сумукоштів, яка охоплюється визначенням упущеної вигоди.

При цьому наслідки у виді упущеної вигоди перебувають убезпосередньому причинному зв'язку із наведеною неправомірною бездіяльністювідповідача.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховногосуду України від 30 листопада 2016 року № 3-1323гс16 та від 22.03.2017 р. у справі № 3-1553гс16.

Матеріал по темі: «Пайова участьзабудовників в інфраструктурі міста»