Так, суд вказав, що відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека – це вид забезпечення виконаннязобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуваннііпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконанняборжником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимогза рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника упорядку, встановленому цим Законом.
За положеннями частин першої і третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» в разі невиконання або неналежноговиконання боржником основного зобов’язання іпотекодержатель має правозадовольнити свої вимоги за основним зобов’язанням шляхом звернення стягненняна предмет іпотеки.
Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки такожвиникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону.
ВАЖЛИВО: Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішеннясуду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимогіпотекодержателя.
За змістом статті 41 Закону України «Про іпотеку» реалізація предметаіпотеки, на який звертається стягнення за рішенням суду, проводиться шляхомпродажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження,передбаченої Законом України «Про виконавче провадження», з дотриманням вимогцього Закону.
Виконавче провадження є процесуальною формою, що гарантує примусовуреалізацію рішення суду, яким підтверджені права та обов’язки суб’єктівматеріальних правовідносин цивільної справи.
Закон України «Про виконавче провадження» визначає умови і порядоквиконання рішень судів та інших органів (посадових осіб), що відповідно дозакону підлягають примусовому виконанню у разі невиконання їх у добровільномупорядку.
Главою 4 цього Закону визначається загальний порядок звернення стягнення намайно боржника. Серед іншого, відповідно до частини першої статті 52 цьогоЗакону звернення стягнення на майно боржника полягає в його арешті, вилученніта примусовій реалізації.
Стаття 44 цього Закону передбачає черговість задоволення вимог стягувачів,згідно з якою в першу чергу задовольняються забезпечені заставою вимоги щодостягнення з вартості заставленого майна.
Положеннями статті 54 Закону України «Про виконавче провадження» визначеноособливості звернення стягнення на заставлене майно. Зокрема, згідно ізчастиною восьмою цієї статті примусове звернення стягнення на предмет іпотекиздійснюється державним виконавцем з урахуванням положень Закону України «Проіпотеку».
Отже, за цієї норми підставою для застосування положень Закону України «Проіпотеку» до спірних правовідносин є звернення стягнення на предмет іпотеки,тобто його арешт, вилучення та примусова реалізація в розумінні частини першоїстатті 52 Закону України «Про виконавче провадження».
ВАЖЛИВО: Таким чином, норми Закону України «Про виконавче провадження» допускаютьзвернення стягнення на предмет іпотеки в ході процедури виконавчого провадженнябез відповідного судового рішення в межах процедури стягнення коштів зіпотекодавця на користь іпотекодержателя.
Відповідно до порядку примусового звернення стягнення коштів з боржника,врегульованого Законом України «Про виконавче провадження», першочергово звертається стягнення навідповідні кошти боржника, рухоме майно, а за його відсутності – на об’єктинерухомості.
Статтею 54 цього Закону передбачено, що звернення стягнення на заставленемайно в порядку примусового виконання допускається за виконавчими документамидля задоволення вимог стягувача-заставодержателя.
Оскільки статтею 575 Цивільного кодексу України іпотеку визначено якокремий вид застави, то норми Закону України «Про виконавче провадження»дозволяють звернути стягнення на іпотечне майно для задоволення вимогіпотекодержателя.
Отже, норми цього Закону дозволяють державному виконавцю передавати нареалізацію предмет іпотеки в ході примусового виконання рішень судів простягнення на користь іпотекодержателя заборгованості, яка випливає іззабезпечених іпотекою зобов’язань, за таких умов: відсутність у боржникабудь-якого іншого майна, на яке можна першочергово звернути стягнення;наявність заборгованості виключно перед іпотекодержателем; дотримання порядкуреалізації майна, визначеного Законом України «Про іпотеку».
Аналогічне положення містяться в рішенні Верховного суду України від 28.09.2016 р. по справі № 6-1680цс16.
ВАЖЛИВО: З огляду на зазначене, до спірних правовідносин підлягає застосуванню нормастатті 45 Закону України «Про іпотеку», за якою прилюдні торги можна провестиза наявності одного учасника, придбавши майно за його початковою ціною.
Аналогічна правова позиція міститься у постановах Верховного Суду Українивід 27 квітня 2016 року (справа № 6-103цс16), від 27 квітня 2016 року (справа№6-54цс16), від 13 квітня 2016 року (справа № 6-349цс16), від 30 березня 2016року (№ 6-3004цс15) та від 13.06.2016 р. (справа № 6-315цс16).
ВАЖЛИВО: Порядок реалізації предмета іпотекиза рішенням суду врегульоване статтею 39 цього Закону, якою передбачено, що уразі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки урішенні суду зазначається, зокрема, спосіб реалізації предмета іпотеки шляхомпроведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу, встановленоїстаттею 38 цього Закону.
Треба відмітити, що за вимогами частини першої статті 39 Закону України«Про іпотеку» під час розгляду справи та викладеннязмісту судового рішення суд повинен вирішити такі питання:
- загальний розмір вимог та всі його складові, що підлягають сплатііпотекодержателю з вартості предмета іпотеки;
- опис нерухомого майна, за рахунок якого підлягають задоволенню вимогиіпотекодержателя;
- заходи щодо забезпечення збереження предмета іпотеки або передачі його вуправління на період до його реалізації, якщо такі необхідні;
- спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів абозастосування процедури продажу, встановленої статтею 38 цього Закону;
- пріоритет та розмір вимог інших кредиторів, які підлягають задоволенню звартості предмета іпотеки;
- початкова ціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації.
Згідно з положеннями частини першої статті 39 цього Закону в разі зверненнястягнення на предмет іпотеки початкова ціна іпотечного майна, з якоїпочинаються торги, встановлюється рішенням суду.
Оскільки рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки дає правона примусовий продаж іпотечного майна, то викладаючи резолютивну частинурішення про звернення стягнення на предмет іпотеки, суд повинен обов’язкововрахувати вимоги зазначеної норми, тобто встановити у грошовому вираженніпочаткову ціну предмета іпотеки для його подальшої реалізації, визначену запроцедурою, передбаченою частиною шостою статті 38 Закону України «Проіпотеку».
Аналогічний правовий висновок Верховний Суд України вже сформулював упостанові від 13 травня 2015 року (справа № 6-63цс15) та у постановах від 13травня 2015 року (№ 6-53цс15), 16 вересня 2015 року (№ 6-495цс15 та6-1193цс15), 27 травня 2015 року (№ 6-332цс15), 10 червня 2015 року (№6-449цс15), 3 лютого 2016 року (№ 6-2026цс15), 21 жовтня 2015 року (№6-1561цс15), 8 червня 2016 року (№ 6-1239цс16), 7 жовтня 2015 року (№6-1935цс15), 4 листопада 2015 року (№ 6-340цс15).
ВАЖЛИВО: Посилання суду в резолютивній частинірішення на визначення початкової ціни предмета іпотеки суб’єктом оціночноїдіяльності суперечить вимогам статей 39 та 43 Закону України «Про іпотеку».
Виходячи зі змісту поняття ціни як форми грошового вираження вартостітовару, послуг тощо, аналізу норм статей 38, 39 Закону України «Про іпотеку»,Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України дійшла правовоговисновку, що в розумінні норми статті 39 цього Закону встановлення врішенні суду початкової ціни предмета іпотеки, визначеної за процедурою,передбаченою частиною шостою статті 38 цього Закону, означає встановленняїї в грошовому вираженні.
Між тим, статтею 23 Закону України «Про іпотеку» визначено, що в разіпереходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки відіпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чиправонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомогомайна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація прообтяження майна іпотекою.
Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статусіпотекодавця та має всі його права й несе всі його обов’язки заіпотечним договором у тому обсязі та на тих умовах, що існували до набуття нимправа власності на предмет іпотеки.
Так, постановами Верховного суду України від 23.03.2016 р. у справі № 3-137гс16 та від 21.09.2016 р. у справі №6-1685цс16 зроблено правовий висновок, суть якого зводиться донаступного: «Підстави припинення іпотеки передбачено статтею 17 ЗаконуУкраїни «Про іпотеку», до яких зокрема належать : припинення основногозобов’язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації предметаіпотеки; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнанняіпотечного договору недійсним; знищення (втрати переданої в іпотеку будівлі(споруди), якщо іпотекодавець не відновив її.»
ВИСНОВОК: Суть іпотеки, як засобу забезпеченнявиконання цивільно-правових зобов’язань, полягає у тому, що кредитор(іпотекодержатель) набуває право в разі невиконання боржником зобов’язання,забезпеченого іпотекою, одержати задоволення з вартості іпотечного майнапереважно перед іншими кредиторами іпотекодавця. Це право відповідно до ЗаконуУкраїни «Про іпотеку» підлягає підтвердженню з боку суду.
Установивши факт переходу права власності на заставне (іпотечне) майно підчас виключення з Державного реєстру іпотек запису про обтяження права власностіна це майно, Верховний суд України чітко вказав про застосування до спірнихправовідносин статті 23 Закону України «Про іпотеку» та поширення її дії напокупця заставного майна, тобто іпотека є дійсною і набувач (покупець)відповідає перед кредиторам за виконання боржником своїх зобов’язань, але вмежах предмету іпотеки.
Більше того, ВСУ зазначив, що суди не повинні розглядати зняттяобтяження на спірне майно, як підставу для припинення іпотеки та ототожнюватиці поняття, оскільки обтяження тягне за собою лише обмеження праварозпорядження майном.
Таким чином, навіть якщо предмет іпотеки придбаний у спосіб передбаченийст. 33 Закону України «Про іпотеку» (на підставі рішення суду; виконавчогонапису нотаріуса; згідно з договором про задоволення вимог іпотеко держателя)та навіть під час виключення з Державного реєстру іпотек запису прообтяження права власності на це майно, однак в подальшому торги були скасовані(в силу процедурних порушень) або відповідне судове рішення набрало законної сили,то ІПОТЕКА ПОНОВЛЮЄТЬСЯ, а власник придбаного заставного майна залишається як без грошей так і беззаставного майна.
P.s. Торги повинні відбуватися за підстав обов’язкового огляду оцінювачемнерухомого майна (постанова Вищого господарського суду України від 20 липня 2016 року у справі №3/22/2012/5003 ) та межах дійсності звіту проекспертну оцінку (постанова Верховного суду України від 06 квітня 2016 року у справі № 3-242гс16 ),який порушує права стягувача або боржника.