Верховний суд України вирішуючи справу № 3-266гс16 та приймаючирішення від 20.04.2016 року вказав наступне.
Спірні правовідносини щодо оренди нерухомого майнакомунальної власності регулюються положеннями частин другої та третьої статті17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», якимивстановлено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення абозміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну діїдоговору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах,які були передбачені договором.
Після закінчення терміну договору оренди орендар, якийналежним чином виконував свої обов’язки за договором, має переважне право, заінших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків,якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника.
У разі якщо власник має намір використовувати зазначенемайно для власних потреб, він повиненписьмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінченнятерміну договору.
При цьому Верховний суд України зазначив: «норми Закону не містять вказівки пронеобхідність саме отримання такого повідомлення орендарем в строк до трьохмісяців, а також про зобов’язання власника перевіряти вчасність надходженнякореспонденції до адресата, а зазначається лише про обов’язок власниказдійснити письмове попередження орендаря, що і було ним (власником) зроблено».
Таким чином і зважаючи на викладене, пропоную розібратисяу двох моментах:
1 . Строкповідомлення орендаря власником.
«При цьому нормиЗакону не містять вказівки про необхідність саме отримання такого повідомленняорендарем в строк до трьох місяців…» - ВСУ.
Звернемось до першоджерела: ч. 3 ст. 17 Закону України«Про оренду державного та комунального майна» передбачає: «У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, вінповинен письмово попередити про це орендаряне пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору».
Вважаю все ж таки є велика різниця в поняттях «..непізніше ніж за три місяці», як вказує Закон від «в строк до трьох місяців», як тлумачивСУД, оскільки в моєму розумінні визначення «до трьох місяців» може охоплювати іодин місяць, і один тиждень, і одиндень, а визначення «не пізніше ніж за три місяці» чітковстановлює 90 днів за які орендодавець повинен повідомити орендаря про свійнамір і останній, в свою чергу, буде мати можливість спокійно, а не достроково переміститипідприємницьку або іншу діяльність, знайти інше приміщення, повідомити пропереїзд своїм клієнтам, тощо.
2. Належнеповідомлення про закінчення орендних відносин.
«При цьому нормиЗакону не містять вказівки про …зобов’язання власника перевіряти вчасність надходження кореспонденції до адресата,а зазначається лише про обов’язок власника здійснити письмове попередженняорендаря…» - ВСУ.
Законодавець у ч. 3 ст. 17 Закону України «Про орендудержавного та комунального майна» чітко вказав: «У разі якщо власник маєнамір використовувати зазначене майно для власних потреб, вінповинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за тримісяці до закінчення терміну договору».
Тобто, виходячи зі змісту вищевказаної статі, обов’язокповідомлення орендаря про закінченнятерміну дії договору оренди виникає саме у власника – орендодавця.
Відповідно до загальних правил доказування, кожна сторонаповинна довести або спростувати перед судом ті чи інші факти на які вонапосилається, як на підставу своїх вимог або заперечень.
Отже, якщо орендодавець (власник) не направив за тримісяці орендарю рекомендованого листа про припинення оренди або не віддав наручно,то фактично довести зворотне в суді буде вкрай важко, оскільки судова практикаВерховного суду України свідчить про те, якщо немає опису вкладення поштовоговідправлення, то не можна чітко встановити якого змісту лист було відправленоадресату.
Окремо необхідно вказати, що відповідно до ПостановиКабінету Міністрів України від 05.03.2009 року № 270, затверджені «Правила наданняпослуг поштового зв’язку» (надалі – «Правила»).
Відповідно до п.п.7 п. 2 Правилвручення поштового відправлення, поштовогопереказу - виробнича операція, яка полягає у видачі поштового відправлення,виплаті коштів за поштовим переказом одержувачу.
В свою чергу повідомленняпро вручення поштового відправлення, поштового переказу - повідомлення, якимоператор поштового зв'язку доводить до відома відправника чи уповноваженої нимособи інформацію про дату вручення реєстрованого поштового відправлення, виплатикоштів за поштовим переказом та прізвище одержувача ( п.п. 17 п. 2 Правил);
А згідно п. 17Правил Внутрішні реєстровані поштові відправлення(крім прямих контейнерів), поштові перекази можуть прийматися для пересилання зрекомендованим повідомленням про їх вручення.
Рекомендовані поштові картки, листи табандеролі з позначкою "Вручити особисто", рекомендовані листи зпозначкою "Судова повістка" приймаються для пересилання лише зрекомендованим повідомленням про їх вручення.
Таким чином, для усунення будь –яких розбіжностей та для як найефективнішого засобу доказування необхідновраховувати, Правову позицію Верховного суду України у справі № 6-813цс15, яка передбачає :«Отже,за загальним змістом термін «повідомлення» включає в себе не тільки направленнявідомостей, з якими особа має бути обізнаною, а й отримання цією особоюзазначених відомостей» та направляти орендарю комунального абодержавного майна повідомлення про закінчення орендних відносин за 3 (Три)календарних місяці замовним листом з повідомленням про вручення та описомвкладення, або вручати орендарю наручно, отримавши про це відповідну відмітку.