Прежде всего, отмечу, что любой предварительныйдоговор купли квартиры или другой недвижимости является надежным способомзащиты прав покупателя, поскольку несет в себе очень много рисков. Несмотря нато, что не так давно был принят Закон Украины «О финансовых и кредитныхмеханизмов при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» количество рисковинвестирования не уменьшилось. Как известно, с того времени в нашей стране официальновведено 2 основные схемы инвестирования в строительство, это фондфинансирования строительства и фонд операций с недвижимостью.
Обе эти схемы предусматривают в процессестроительства нескольких юридических лиц, обладающих статусом финансовых компаний.Именно с этим на протяжении нескольких лет нарабатывалась практика обходатребований законодательства при помощи использования разнообразных юридическихсхем. Также причиной заключения предварительной договоренности является то, чтовсе соглашения должны быть заверены нотариально, а это придаст покупателюдополнительные гарантии в законности применения подобных схем.
Но несмотря ни на что, вышеуказанная схема имеетдостаточно большое количество рисков, которые, прежде всего, связаны сневозможностью повлиять на застройщика. Конечно,если ситуация со строительством выглядит уж совсембезнадежной, можно пойти и на крайние меры - добиваться с помощью адвоката заменызастройщика и привлечения инвесторов к управлению проектом или расторгатьдоговор и, как вариант, с помощью юриста, требовать компенсацию.
Увы, как показало время, действующее украинскоезаконодательство не способствует защите прав граждан, желающих приобрести жильёс помощью. Как правило, это связанно с тем, что на моментзаключения предварительной договоренности купли-продажи недвижимости самогообъекта договора еще не существует, а в статье 635 ГК Украины предусмотрено, чтостороны обязаны в течении определенного периода заключить основной договор натех условиях, которые предусматриваются предварительными договоренностями. Рискпри покупке такого жилья у застройщика заключается в том, что послестроительства дома - квартиры с таким номером или площадью попросту может неоказаться в конкретном доме. Кроме того, могут измениться и другиехарактеристики квартиры.
А это означает, что предварительное соглашение неможет считаться правоустанавливающим документом, поскольку предоставляет правона объект недвижимости только после его постройки в будущем. Фактически этозначит, что в случае окончания строительства в установленные сроки, покупательне сможет требовать заключение договора купли-продажи объекта недвижимостииз-за того, что подписание подобного соглашения возможно только в том случае,когда дом достроен и официально сдан в эксплуатацию. Ещё раз обращу внимание нато, что предметом предварительного договора является лишь намерения сторон вбудущем заключить договор купли-продажи квартиры. Поэтому, таким юридическиммоментом могут воспользоваться недобросовестные продавцы и заключить несколькопредварительных договоров на одну и ту же квартиру.
Также, застройщик может в любой момент внестиизменения в проект строительства и покупатель на практике никак не можетповлиять на это, хотя теоретически право такое есть. А это означает, что еслизастройщик не желает исполнять свои обязательства по строительству недвижимогообъекта, то без помощи адвоката и суда заставить его следовать условиямпредварительного договора практически нереально.
Единственным способом защиты своих прав в подобнойситуации будет исковое заявление в суд о расторжении договора и взыскании с застройщикавсех уплаченных ранее средств. При этом, отмечу, - если у застройщика будутотсутствовать средства на погашение всех требований кредитора, то исполнениерешения суда будет невозможным.
Кроме того, предварительный договор никоим образомне может регулировать оплату стоимости квартиры до момента заключения основногодоговора, потому что он способен регулировать отношения обоих сторон только вобласти будущего подписания основного договора, который и будетрегламентировать стоимость объекта недвижимости. Это значит, что впредварительном договоре может содержаться пункт, в котором указываютсястоимость квартиры и сроки ее оплаты, но сама оплата будет происходитьисключительно на основании договора купли-продажи, который нельзя заключить домомента окончания строительных работ и ввода объекта в эксплуатацию. Сюридической точки зрения, любые оплаты по условиям предварительнойдоговоренности не являются оплатой за объект недвижимости.
По факту, предварительный договор о продаженедвижимости на стадии строительства является притворной сделкой и скрываетдругую сделку, а именно договор инвестирования, который определяет совсемдругие требования. До недавнего времени, суды прислушивались к такой позицииистцов и их адвокатов, и признавали сделки притворными, что давало возможностьполучить право властности на жильё, оформить его надлежащим образом и своимисилами закончить строительство. Таким образом, заключая предварительныйдоговор, граждане, сами того не подозревая, целенаправленно и осознано идут нанарушение закона.
Получив средства от покупателя по условиямпредварительного соглашения, застройщик фактически становится новымсобственником этих денег и может распоряжаться ими по собственному желанию.
Более того, за заключение подобного соглашениянеобходимо оплатить сумму в размере 1% от общей суммы сделки, и придетсяоплатить госпошлину за нотариальные услуги. При заключении основного договоранеобходимо будет уплатить уже 2% от общей суммы сделки. А, если продавцом будетфизическое лицо, то оно будет обязано дополнительно оплатить налог в размере 5%от суммы сделки. Реальная стоимость таких услуг может быть внушительна. К томуже, подобным соглашениям присущи риски, поскольку очень часто договорзаключается с неизвестными компаниями и физическими лицами, имеющими плохуюрепутацию.
Если же вы несмотря ни на что, всё же принялирешение о покупке недвижимости по заключению предварительных соглашений, тонеобходимо в обязательном порядке обратиться за профессиональной поддержкой кюристу. Уже в предварительном договоре необходимо предусмотреть четкиехарактеристики продаваемой недвижимости. Среди них можно отметить основные:
Кроме этого, в основной текст договора необходимовнести дополнительные гарантии в виде штрафных санкций за не заключениеосновного договора в установленное законом время. Интересно, что судебнаяпрактика придерживается такого принципа: если стороны договорились заключитьдоговор купли-продажи недвижимости, но не оформили его нотариально, платежи,внесенные в счет исполнения договора, признаются авансовыми и возвращаются втом размере, в котором предоставлялись, даже если стороны прямо назвали этотплатеж задатком и предусмотрели соответствующие правовые последствия.
Также необходимо предусмотреть в условиях договоравозможность его расторжения и возврата всех денежных средств с учётом вышеуказанныхпроцентов. При этом, необходимо учитывать колебания валютного курса гривны поотношению к доллару и евро. Параллельно можно предусмотреть денежнуюкомпенсацию в виде процентных платежей за использование денежных средств.
Таким образом, исследуя вопрос заключение,изменения, оспаривания предварительного договора при инвестировании встроительстве можно увидеть много коллизионных, противоречивых норм. Чтобыизбежать проблем при строительстве жилья и любых операциях с недвижимостью рекомендую почитать мою публикацию на сайте подназванием «Как купитьквартиру в новостройке без проблем» и посетить грамотного юриста.