Защита прав собственности на недвижимое имущество 2
В предыдущей статье о вопросах защиты прав собственности не недвижимое имущество я осветил случаи оспаривания права собственности (сделки) третьими лицами.
Теперь же рассмотрим другие ситуации, связанные с рисками потери прав собственности на недвижимое имущество.
Недобросовестные действия третьих лиц
Отличается от ранее рассмотренных ситуаций тем, что третьи лица юридически не могут претендовать на титул собственника объекта недвижимости.
Как правило, речь идет о случаях подлога и мошенничества.
Приведу два примера из практики.
1) злоумышленники, получив доступ к правоустанавливающим документам на квартиру и паспорт собственницы квартиры, совершенно «легально» осуществили продажу квартиры через нотариуса, просто переклеив фотографию в паспорте. Собственница в это время работала за границей. Квартира же находилась под присмотром ее родственника, который сдавал ее в аренду.
2) на квартиру в центре Киева, которая постоянно сдавалась в аренду, было переоформлено право собственности по судебному решению, затем квартира была перепродана. Одновременно под залог указанной квартиры в банке была получена достаточно крупная сумма кредита.
В обоих случаях собственники квартир узнали о потери своего права собственности постфактум.
Как видим, в приведенных примерах третьи лица имели доступ к информации об объекте недвижимости: почтовый адрес, технические характеристики, информация о собственниках. В первом случае даже имелся доступ к правоустанавливающим документам, достаточным для проведения сделки купли-продажи квартиры.
Как видим, вопросы безопасности напрашиваются сами за себя:
1) прежде всего, информация об объекте недвижимости должна быть конфиденциальной, документы на недвижимость (правоустанавливающие документы, техпаспорт) не должны копироваться и/или передаваться третьим лицам.
Так, перед сделкой, передавая копии правоустанавливающих документов потенциальному покупателю, лучше будет, если данные идентифицирующие объект недвижимости будут «замазаны». Оригиналы же документов лучше предъявлять уже непосредственно на сделке.
2) хранение и доступ к оригиналам документов на объект недвижимости, в том числе технического паспорта, должны быть строго ограничены и постоянно контролироваться.
3) осуществление контроля реестра прав собственности на недвижимое имущество на предмет регистрации права собственности за вами.
Для этого не обязательно каждый раз обращаться в регистрационную службу. В настоящее время доступ к реестру прав собственности имеют частные нотариусы, через которых можно осуществлять такие проверки.
Так, более раннее выявление действий по переоформлению права собственности на объект позволяют эффективнее реагировать на действия злоумышленников.
4) дополнительное обременение объекта недвижимости
Вряд ли злоумышленники возьмутся за «захват» объекта, под залог которого выдана сумма кредита, сопоставимая с его стоимостью.
Во-первых, наличие обременений объекта (залог, арест, запреты) технически усложняет любые манипуляции с объектом;
Во-вторых, наличие большого числа заинтересованных лиц (собственник, банк, страховая компания, инвестор) также усложняет захват объекта и делает его экономически невыгодным.
Даже, если вы фактически не передаете свою недвижимость в залог, то всегда можете передать ее в залог формально, по сути, самому себе.
К обременениям также можно отнести оформление права собственности полностью либо же в части на малолетних детей, и/или регистрация их в квартире.
